[转贴] 李嘉诚投资地产两年只打桩真如捂地坐涨3倍

第一个进入区域开发，最后一个开盘,这是李嘉诚旗下长实等房地产企业的一贯套路。
　　因为这种操作模式，李嘉诚旗下企业坐等项目周边商业配套做成熟，再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价。以至于捂盘的利润是盖房的几倍。不盖房比盖房更赚钱。难怪众多房地产开发商都愿意效仿长实，宁愿炒地，也不愿意动一锹土。
　　问题是，国家对开发商囤地、捂地行为三令五申，严令禁止。可是仍然有一些开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们是如何逃避监管的呢？监管部门又该如何严明法纪呢？
　　对于整个楼市而言，如果打击囤地、捂地行为不力，就意味着供应量减缓，调控力度就会打折扣，楼价仍将会不断上涨。
　　2009年4月，李嘉诚在内地投资最大的综合体项目—上海普陀真如城市副中心A3-A6地块正式开工。整整两年过去了，但该项目仍在打桩阶段，预计2018年完工，整个项目建成至少需要9年以上时间，这将成为目前长实系在上海完成最久的项目，与此同时，长实系惯用的拖延术让其获得了丰厚的溢价回报，溢价率已达300%。
　　真如项目基本停工
　　根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》，普陀真如城市副中心是继徐家汇(002561,股吧)、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心，是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域。真如城市副中心规划总面积约6.21平方公里，其中核心区规划总用地面积约2.43平方公里，规划总建筑面积达464.55万平方米，其中新建面积340.69万平方米，建设于2007年11月正式启动。
　　在真如城市副中心范围内，规划有轨道交通11号线、14号线、15号线和16号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，目前11号线正在建设过程中。据预测，2020年真如城市副中心吸引的人流量为31.2万人次/日左右。
　　据时代周报记者了解，真如城市副中心2002年规划之初，普陀区ZF就已与李嘉诚旗下长实系接洽，希望可以进驻。
　　2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地块A3-A6地块，位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，该项目拥有两条地铁线交会站上盖和连接上海西站的交通优势。地块面积约19.7万平方米，如此巨型的综合地块，一般开发商并不具备开发的能力，同时，标书中对竞买人资格设置“世界500强”的门槛，长实在毫无竞争的情况下，以22亿底价将真如A3-A6地块收入囊中。
　　在拿地两年多的时间里，中间经历了金融危机，该项目迟迟没有启动，一度引发搁置传闻。在闲置土地“两年大限”到期的时候，长江实业最终于2009年4月正式举行开工仪式，这也是长江实业在上海主导操作的第一个项目。
　　长实系中的和记黄埔与长江实业虽然都是李嘉诚旗下的产业航母，但历来各自分工不同。时代周报记者获悉，李嘉诚在上海的大部分项目均是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设，目前，长江实业在上海主导操作的项目一共有三个，包括真如项目、陆家嘴(600663,股吧)X3-2地块项目及嘉定南翔项目，由此可见真如项目在长实系中的重量级地位。
　　长江实业集团董事总经理兼副主席李泽钜在动工仪式上表示，真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。整个项目预计于2018年完工，其中，A5地块中的300米超高层办公楼，将是上海浦西地区的地标性建筑。
　　5月18日，时代周报实地探访A3-A6地块时发现，该项目在开工两年后，仍处于打桩阶段。据悉，桩基工程一共由上海新宇、浙江广厦(600052,股吧)、南通三建、江苏建业四方分批施工。目前，上海新宇的工程已经完工撤走，其余三家仍在施工当中。浙江广厦工地上的工人表示，广厦负责的部分去年就已动工，尚不知道何时结束。
　　江苏建业的施工铭牌上显示，其负责的是A3地块8 #、11 #、12 #桩基工程，开工日期为2011年3月22日，竣工日期为2011年7月9日。
　　在曹杨路上与A3-A6地块一街之隔的一个小卖店老板告诉时代周报记者，“这么大的工地没什么人的。对面插旗的地方，钢筋放了两年了，还在造地下，造10年也不一定造好。”
　　与A3-A6地块相邻的B1、B2地块，2009年底由绿地和合景泰富以14.166亿元联手拿下，总建筑面积约21万平方米，也是集甲级商务办公、主题商业、高档住宅于一体的城市综合体，该项目2010年12月底动工，预计整个项目到2013年全面建成。
　　B1、B2地块项目公司真东置业工程总监赵敏向时代周报记者表示，“李嘉诚那个项目比较慢，基本上是停着的状态，一般打桩到建设，周期不会超过两年，按照正常进度的话，那边早就打桩打完了。最难做的就是地下室，我们去年底到现在就已经出地面了。B1地块地下施工已经完成，B2地块等证照齐全就开建。”
　　溢价率高达300%
　　方方地产和谐中国询机构土地和谐中国询中心副总监赵豫川说，“客观上，李嘉诚真如项目因为地下跟轨交11号线对接，做起来比较复杂，地下做三层，工程量和难度比较大，做起来相对比较慢。绿地的体量小，相对简单一些。再加上旁边的铜川路水产市场都没有搬走，即使开发出来，周边环境也比较差，配套跟不上。但总体来说，目前开发速度是比较慢的，主观上控制开发节奏可能是主因。两个企业开发风格不一样，绿地是快速开发，长实是慢慢做。”
　　赵豫川指出，最近两三年拿地，ZF都会在合同上有约定，一般竣工时间都在3年以内，有些可能会延长一些。但这块地是2006年拿地，很难知道当时是否有约定竣工时间。而且那个时候拿地都比较宽松，引入长实，有个品牌带动效应，可以吸引其他开发商进入，政策上可能会有优惠，比如对时间上可能就有优惠。长实说要做到2018年，ZF也是默许了。也有可能当时ZF招商时有承诺周边配套是什么样，要把水产市场等搬走，现在动作慢，还没有搬完，ZF也不好去催长实。“长实有理由说自己没有囤地，它确实开工了。但从实际结果来看，它赚取了土地溢价。”
　　按照长实2006年拿地价格算，每平方米的楼板价为3055元，而绿地2009年底拿地楼板价已为8900元/平方米。据业内人士预计，该项目周边地块出让将达到12000元/平方米。按此计算，目前长实项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元以上。
　　对于真如项目是否存在缓慢开发之嫌，长江实业给出的答复仅是“按进度如期进行”。
　　一位港资开发商向时代周报记者表示，港资企业都不会有高负债率和高速扩张，对风险控制非常好，有实力囤地，如果内地企业负债率降下来的话，不需要高速周转获取资金，也会囤地。李嘉诚算得很精细，假如真如项目一下投资100亿元，建好后可能若干年没有租金回报，还有大量的管理成本、折旧等，因此不可能冒风险先开发。李嘉诚做的产品都是局部区域垄断的，有后发优势，这么大的体量最后推出，独此一块，掌握了定价权。前面其他企业推出的项目，利润率肯定没有他们高，但不代表其他人没有饭吃，只能被迫转型提升空间。
　　对此，上海真如城市副中心开发建设投资有限公司相关负责人也显得颇为无奈，“现在就是拿鞭子抽它也是没用的。一是在地下动工，大家看不到；二是因为是香港上市公司，做事非常规范严谨，可能显得效率会比较低，而且跟港资开发模式也有关。他们也开工了，不违背国家政策，慢慢做，那个地价对他们也是九牛一毛，有资金实力捂得起。我们基本拿它没办法，很难约束它，现在周边土地收储也没有完成，很多路也没开，铜川路水产市场也没开业，凭什么叫人家赶快做出来呢。我们现在也不追究了，最好的办法就是我们自己加速把周边开发成熟，拉动它加速。先出来的项目要多花点力预热市场，会比较辛苦，后面的企业就可以搭顺风车。”
　　据该负责人介绍，十二五期间，真如副中心所有土地收储动拆迁全部都要完成，土地出让要持续5-8年，真如城市副中心整个成熟运营要到2020年左右。“今年底我们要捆绑推出A1、A2地块，紧邻长实项目。这个地块比较规整，而且有上限4.4万平方米的住宅，会非常有吸引力，我们门槛设得也比较高。同时，对A1、A2的开工、竣工时间有严格限制，如果延后了，不管什么原因，都会收滞纳金，不会让长实现象蔓延开来。”
　　缓慢开发由来已久
　　事实上，长实系在上海“缓慢开发”由来已久。长江实业官网显示，从1992年进军内地开始，目前长实系在上海拥有的项目已经达到13个，除了赵巷地块外，多数项目均在2008年以前拿地，但大多仍在开发中。
　　根据2001年的年报，长实在长宁区的古北项目御翠豪庭，当时的工程进度是“计划中”，当时计划是2004年6月完工。而在此后的两年年报中，古北项目一直处于“计划中”，竣工时间也一再推迟，从原定的2004年推迟至2005年，后又推迟至2008年。2007年，御翠豪庭开盘的成交均价达到了36000多元/平方米，2009年最后一次开盘时，项目报价已达70000元/平方米。而早期一些开发商在古北开发的项目均价不到20000元/平方米。
　　与之类似的还有马桥的御涛苑，2005年2月，长实花了2.6亿元收购金及5894万元土地出让金获得该项目地块。2007年开始施工，竣工时间因此由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目2009年竣工，二期项目2011年竣工。而2005年-2009年的5年时间，马桥地区别墅的成交均价，由8034元/平方米，直线上涨至29684元/平方米。目前，御涛苑的预售单价为8万-12万元/平方米。
　　德佑地产研究主任陆骑麟毫不客气地指出，长实系的做法实质就是“囤地”，“长实系一向的模式是第一个进入区域开发，最后一个开盘，其他开发商闻风而入，把周边商业配套做成熟，长实再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价。”

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