[讨论] 新闻晨报：小区试行酬金制，物业扭亏为盈

物业费的每一笔花费都公布，并有发票可查
报道提示

昨天，晨报对目前本市小区在物业费上涨问题上掀起的内部“谈判潮”进行了报道，引起了广泛关注。社区物业行业的专家共同聚首，探讨如何确立小区物业费价格新机制。而有的小区已开始未雨绸缪，借助酬金制的运行帮助小区渡过了危机。

■酬金制的收费形式，就是由业主预交物业服务费，其中一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。

□晨报记者周夏莹

小区物业扭亏为盈，从年亏损10万元到扭亏为盈，只花了短短一年的时间。期间，小区物业费依然维持每平方米1.6元的单价不变，唯一不同的是，小区从原来的包干制转为酬金制，即从原来的“打闷包”管理，到业主亲自参与预算、监督，做到明明白白消费。

试行酬金制应对亏损现状

全年亏损超过10万元。小区物业服务合同到期时，物业公司迫不及待地把账目摆上了台面，解决的办法不言而喻，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员。这也让刚刚换届上台不久的新一任业委会头疼不已，缩减工作人员必然会降低服务质量，然而涨物业费，按照业委会委员的话，“这是高压线，我们没有绝缘体，碰不得。”

“我们也就是在这时接触到了‘酬金制’的概念。”玉兰花苑小区业委会主任纪荣生笑称，没想到这成为给小区带来实质性转变的法宝。记者在采访中了解到，玉兰花苑是1992年建成的外销房小区，3幢25楼的高层住宅，一共475家住户，近年来，小区的物业费一直维持在1.6元/平方米。

怎样在物业费不变的情况下确保服务质量？从2009年初开始，小区方面作出了一个大胆的决定，和物业公司签订了一份为期一年的临时合同，对酬金制进行试行。虽然只是摸着石头过河，不料一年过去了，小区在物业管理上的面貌竟焕然一新。

酬金制对业主完全透明

“当时，业主对什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”纪荣生说，酬金制的收费形式，就是由业主预交物业服务费，其中一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。

物业服务的酬金是定死的，即物业公司应得的酬金。另一块内容就是物业服务支出，就是花了多少钱。纪荣生介绍说，比如几名保安、几名保洁员的工资、福利、劳保等所需的费用；还有安全防范，设施设备的养护费用，管理秩序费用等，都要作为支出计算。“这些支出不由物业公司包干，可以形象地说是由业主包干。”纪荣生继续说，相当于业主把一年的钱预付给物业，除了给物业的酬金，剩下的钱虽是预交，但实际上还是业主的，如果钱没有花完，剩下的钱可以当作业主第二年给物业的预交款。如果因成本增加亏了钱，则由业主补上，这就是酬金制。“而包干制中，业主只要交钱就完事，物业说亏损多少就是多少，业主没法查，透明度不高。”

为了让大家有个认知和接受的过程，业委会方面通过小区内50名业主代表和公告的形式，明确告知业主两点，一是实行酬金制可以做到明明白白消费，二是物业费依然维持在1.6元/平方米的单价不变。广泛宣传之后，酬金制的方式在小区内正式运作。

预算和监督问题成关键

业委会委员张小麟介绍说，参照前一年的费用支出，小区共付给物业公司113万元，当时物业公司认为这一数额还存在将近10万元的缺口，而业委会成员则认定，这个数字就是这次摸索成功与否的关键。

业委会在此之后用两个月开了近20次的会议，做出了一份详尽的全年计划，物业公司按比例领取固定酬金，其它方面精简环节、节省开支，保洁改外包为自行聘用，节省了4万元；绿化公司、电梯维保单位精挑细选再加上办公费用的精打细算，也腾出了4万元左右的空间，预算被严格控制在113万元以内。“花的是业主自己的钱，不能大手大脚铺张浪费。”张小麟说，有了预算，也就意味着业主上交的物业费，每一笔花在哪里，怎么花，物业都得按“规矩”进行。

昨天，在小区业委会的橱窗里，记者看到，张贴出来的年度账目表足足有好几页，其中连客户服务中心的电话费、网络运行费等都有专项列支。“这里公布的每一笔费用都有发票可以进行查账。”纪荣生说，业委会每周都会对发票进行签字核实，每个季度会对总费用进行比对和控制。“到了年底结账，全年所有管理费用的支出总数为112.1万元。”纪荣生说，多出来的9000元也就被相应的充入业主的补充维修资金。除此之外，业主也看到了小区内实质性的变化，物业公司扭亏为盈、保安在最低工资标准的情况下，多了每月50元的津贴、年终奖和一次旅游，工作积极性显著提高。

试行一年成功后，今年年初，小区方面和物业公司签订了为期两年的服务合同。

而针对今天开始的最低工资标准调整，纪荣生说，小区30多名物业工作人员，人力成本约提升4万－5万元，“年初的预算也会根据成本提升进行适当调整，由于成本是业主的事，自然会从公共收益中补贴，物业公司则完全不会受到影响。”

社区各界代表召开“物业服务是一种消费”研讨会可否建立基准价让业主明白消费
晨报讯业委会主任上岗前应接受专业培训，让他们对物业的运作了解得更专业。同时，物业也应建立各项服务的基准价，并能根据最低工资上涨等因素进行及时调整，让业主明白物业费的具体使用情况。昨天，晨报报道了关于小区掀起物业费内部“谈判潮”后，本市社区各界代表召开了“物业服务是一种消费”的研讨会，共同探讨如何确立一个科学合理的协商程序，制订和调整物业费，保证物业服务的正常运作，让业主明明白白消费。

针对此次最低工资标准的上调，物业公司纷纷感到了压力。为保持人力成本的不变，最低工资上涨后，部分物业只能减少保安、保洁的数量，从而可能产生一定的隐患。社区观察员吴金标告诉记者，他们小区的保安数量比之前减少了三分之一。而另一些物业企业，在不减少人员的情况下，只能降低小区设备管理的维护成本，比如对小区弱电系统、供水、电梯的维护，而随着小区年限的不断增加，各类问题也将逐步显现。

“物业作为一种服务，针对商品房这一类小区，价格应该让市场来决定。”几乎所有与会物业代表都谈到了这一点。“需要建立一个有效的质价相符的市场协商机制，让物业与业主建立起科学的沟通机制，才能确保物业的正常服务。”而这一机制的建立，前提是需要物业费的透明。

此前晨报进行的社区观察员调查反映，业主仍然最关注物业费支出的透明度，尤其是使用费用的明细不清楚，让业主难以放心。对此，业内人士提出了建立基准价的概念，至少在物业公布明细时，能够让业主明白这些明细的真实性。

提高透明度，业委会或许能起到重要作用。徐汇区长虹坊业委会主任郭林雪表示，他们是售后公房小区，面临物业收费较低等各种难题，业委会这几年来积极做到了监督物业做好开支明细公布等工作，这几年小区的物业运作情况较为正常，业主较为满意。“有关部门能否对即将上任的业委会主任进行专业培训。”与会代表提出了这一想法。业委会成员应该了解包括维修资金该如何真正用到位，如何监督物业工作，同时在协商物业费时掌握物业收费的真正情况。

上海恒隆律师事务所律师宋安成认为，物业费定价机制在短期内可能难以突破，但物业公司可以从几方面进行努力。首先，物业公司要做到公开透明，包括服务与收支，让业主明明白白消费。同时，在提出调价方案时，物业需要通过自身的努力，把方案做详细，有时候甚至需要对业主进行较大范围的沟通。此外，物业也可以通过延伸服务，尽量增加收入，同时也能取得业主的信任。

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