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发表于 2009-10-24 20:06
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沪"满城尽是非普通房"? 住宅标准该"变脸"?2009-10-24 10:30:24 来源：转载 作者：佚名
2008年重新修订后的普通住房标准曾给大多数人带来了福音。然而，2009年以来楼市价格一路高歌猛进，目前新房、二手房的房价都已超过了大多数人的承受范围。一份报告显示的近204万元的公寓均价确实让人“瞠目”，之后慢慢发现绝大多数房源的总价已逐渐越过了普通住宅标准的“雷池”。
有人称，上海很快将再次出现“满城尽是非普通房”的局面，而普通住宅的标准认定极有可能再次被提上议程。
标准修订曾轰动一时
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年上海市公布了这样的普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。而且在当年的这份《通知》上，另有这样一条“上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市ZF每半年公布一次。”
这条《通知》发布以后，上海楼市就经历了2006年的滞涨和2007年的疯涨，到2008年时，若再以此标准来界定什么是普通住房，那么，尤其是内环内和中内环间，已经几乎没有普通住宅了。而ZF相关部门也没有按照《通知》所说的，半年公布一次标准。2005年制定的标准一直到2008年11月份才得以调整。
在市民的呼吁和各方推动下，2008年秋，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。
普通住宅标准的重新修订确实给市场带来了生机，部分开发商甚至主动降低价格贴近标准以促进成交。而单价标准调整为总价标准，也让很多处于普通与非普通价格红线之间的二手房得以松绑，一时间，市场上的房屋“普通化率”激增，成交火爆。
如今的房价行情需要新标准
但从上次重新调整界定标准以来，又一整年过去了，ZF在这期间并没有公布新的界定标准。而同时，这一年里，楼市火爆以及房价的节节高升，再次让这个标准遭遇了“尴尬”。
根据网上房地产的统计，截至10月20日，全市可售住宅38731套，其中普通住宅仅16689套，比重不到一半。房价方面，近几个月来的开盘情况，无不透示着这样的信息：上海本地楼盘每平方米单价基本已过万。
在假日楼市房展会上，记者曾粗略盘点了一下，外环线以外区域的房价一般在1.2万元/平方米左右。外环的房价在1.8万元/平方米左右，中环的价格一般则达到2.8万元/平方米。而内环线内的普通楼盘单价也已达每平米4万到5万元，更别提动辄10万元左右开盘的豪宅。
以这样的单价水平折合总价，即使以市民们普遍认为的紧凑房型——90平方米来计算，1.2万元单价的外环外楼盘总价也要达到108万元，2.8万元单价的中环楼盘也至少卖到250万元，远超过2008年11月出台的标准。而若要以ZF界定普通住宅的“140平方米”标准计算，总价则更要远超界线。从板块细节来看，仅从奉贤南桥的绿地领域、嘉定江桥的天际蓝桥、宝山罗店的保利叶上海等几个新近开盘的外环外楼盘的总价范围可以看出，符合98万元标准的房源，仅占这些楼盘总房源的13%不到。
新房如此，二手房情况亦不“乐观”。根据几家中介公司提供的数据，房价上涨后非普通住宅的比例正在逐渐增大，极有可能很快就超过普通住宅的数量。按照总价245万元、140万元、98万元的标准来算，徐家汇、新华路、陆家嘴、源深、天山、莘庄、九亭等多数活跃板块可能将很难找到普通住宅。莘庄板块的一名中介告诉记者，就连老公房，板块内的许多房源单价都已达1.7万元，总价已超120万元。
除了界定的价格和现状脱节以外，还有一个情况也是值得有关部门关注的。之前的两次界定标准，在环线分割上都只有内环和外环。但人们可以看到的是，内环和外环之间因土地稀缺性的截然不同，房价落差极大，因此将内外环间看做是一个区域、执行同一个标准显然是不妥的。另一方面，浦东中环已经在加紧建设中，计划要在明年世博前，即上半年要全面通车，这就意味着中环将贯通整座城市，以往浦东没有中环、无法作为区域划分界线的状况将得到改变。而同时，从2007年开始，中环已经成为诸多购房人参考远近的一个重要标准，“中环效应”持续两年多都不曾降温，可见，“中环”作为房价区域划分界线的重要性。
是否“普通”直接影响税费支出
普通住宅的认定标准大有文章。简单来说，总价245万元和246万元或者面积140平方米和141平方米，所需缴纳的税费就相差甚大。
据了解，在房屋买卖过程中，尤其是二手房交易，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。如果被认定为“非普通住宅”，二手房的买卖双方就要因此多支付税费。
一般来说，对于买方，购买非普通住房的要支付3%的契税，普通住宅仅为1.5%。对于卖方，非普通住宅要多缴营业税、个人所得税和土地增值税。普通住宅持有超过2年免征营业税，非普通住宅即使持有超过2年，仍要按照买进和卖出的差额征收5.55%的营业税；个人所得税，普通住宅是成交总额的1%，非普通住宅是2%。
除了财税方面，ZF在利用金融杠杆等其他渠道调控市场时，也常常是以ZF公布的“普通住宅标准”为参考前提，界定是否可享受优惠政策。拿去年市ZF公布的房产“14条”优惠政策来说，其中第一条就是：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。”而上海市出台《首次购房证明告知单》，对“首套房”做出官方界定的三条标准之中，也包括了“所购房为90平方米及以下的普通住房”这样一条。
显而易见，在目前的情况下，对于“能否享受优惠政策”以及“是否是首套房”，“是不是普通住宅”已经成了首当其冲的一条标准。
是否“更新”标准还须谨慎对待
那么，对于市场新的变动和行情，ZF是否要在第一时间配合这些变化，改变界定标准呢？业内对此各执一词：有业内人士建议放宽“普通住宅”的认定标准，不要让大多数房子成为“非普通住宅”。但也有专家认为，放宽标准要谨慎，因为此举有间接推高房价的可能。
一些中介公司认为，年初以来，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是再一次“满城皆是非普房”的尴尬，也的确给有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担。而在市场追涨的情况下，卖方往往又将税费转嫁到房价上，高税费间接推高了房价。
但同时，更多的专家则表示，现在还不是放宽“普通住宅界定标准”的时候。2008年11月，ZF对界定标准调整时，正值市场低迷，上海楼市量价齐跌的时候，标准调整促进了相关房源的交易，刺激了市场。而现在，上海楼市还在热涨期，交易火爆、房价飙升，如果在此时放宽普通住宅标准，必然会导致一大批房源变“非普通”为“普通”，交易成本骤降，这一定会进一步刺激交易，这将对市场回稳和恢复理性化产生负面作用。 |
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