[讨论] （常识普及）聚焦物业管理难点问题

聚焦物业管理十大难点问题
业主遭盗窃物管应尽责
律师做客本报现场为市民答疑解惑
■本报记者张少琼
昨天上午，广东新东方律师事务所合伙人孙亚非也到晚报新闻调查部接听热线，热线从
接手起，就持续火爆没有停歇，孙律师向市民一一解读疑难，有问必答，并且向他们介绍了
多种解决途径，实在大快人心。
难点一
物管太差怎么办？
问：某小区在1998年入伙，当时的售楼广告承诺在住宅区下面架空层，现在却改变用途
为商业用房；况且小区的物业管理非常差，垃圾经常没有及时清理，盗窃事件也频频发生，
停车秩序非常混乱。小区的业主委员会正在筹备当中，请问业主该怎么做，通过哪些途径让
上述问题得到有效解决？
答：因为业主委员会还没有成立，业主还不能通过业委会来解决相关问题。关于第一个
问题，小区业主可在规划国土部门，查询相关的初始登记手续，如属实，可向上级主管部门
投诉；物业管理公司管理不得力，比如在管理上缺少服务合同里写明的管理事项，比如服务
质量差，比如治安混乱等等，可向上级主管部门作书面反映，责令其整改；物业公司没作任
何改变时，业主可通过业委会重新招标新的物业管理公司。
难点二
车辆在小区被盗怎么办？
问：某小区业主认定其车辆在小区内损坏了，经其投诉，物业公司做了调查，并没有证
据证明是在小区内损坏的，该业主应该怎么办才能要求索赔？
答：业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有负保管义务，除非有证据证明，
车辆的损坏（或被盗）是小区物业管理的疏忽或者管理员的不善于管理造成的，才有可能通
过法律途径得到索赔。
难点三
业主被盗物管要负责吗？
问：供水供电相关管线的维修责任在物业公司吗？业主家被盗物业管理公司都要负责
吗？
答：管线的维修责任主要看产权问题，产权如果已经移交给供电部门和供水部门，维修
责任就由它们承担；如果没有移交，产权就属于全体业主，物业公司可找人维修，但维修费
用由全体业主分摊。业主家被盗，正常情况下，物业公司不应承担责任，除非有证据证明，
是物业公司的疏忽管理（比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后业主连续求救无
效；比如小区实行电子监控，监控录像带上有盗贼的头像出现，而当值的保安却没有发现，
等等）造成的，或者发现盗窃却没有及时制止盗贼。
难点四
车库管理费和车辆管理费相同吗？
问：某业主购房并未交付，发展商答应免费送车库，物业管理公司一定要收车库的管理
费合不合理？它跟车辆的管理费用相同吗？
答：车库不属于建筑面积，所以它的管理费理所当然不能收取，但车辆的管理费用就要
收，业主停了车后物业管理公司付出了相关服务，它们是两个不同概念。
难点五
电梯按楼层高低收费可行吗？
问：某小区业主觉得自己住在4楼，电梯收费却跟其他高层业主相同，他觉得这样收费
非常不合理。
答：按现在的法律规定，电梯除了一楼不用收费外，其他楼层都要收费，而且收取的费
用是一样的。现在这个规定可能是不合理的，但却是可行的，电梯收费不应以高低层为标
准，有些住户住高层，他每天上下电梯的次数可能只有两次，而住低层的可能就有10次，除
非上下电梯要刷卡，否则，按楼层高低收费不可行。
难点六
如何解决高空抛物？
问：某小区有31层，天天有人高空抛物，她就是其中之一的受害者，请问管理处应负什
么责任？
答：法律上高空抛物的直接责任人是抛东西的人，并非管理处，况且管理处也不能控制
这种事情的发生，所以责任不在管理处；但如果天天见高空抛物，而小区管理处一直不理不
问，没有采取任何措施，就是它管理造成的疏忽，受害人如果有损伤的，管理处也要负一部
分责任。根除高空抛物一定要多做宣传，或者要求管理处打伏击。管理处如果做不到，可以
向区主管部门反映，由它责令管理处去实行。
难点七
管理费可否由业主商定？
问：某小区是小高层，高层的管理费一直居高不下，在3.5元到3.9元之间收费，小区的
业主经常为此事闹个不停，闹得厉害时管理处就收3.5元，从来不曾让步。业主想了解管理
费的收费标准是怎么确定的？
答：如果小区没有成立业主委员会，就由物业公司向主管部门领取收费许可证，经物价
部门核准后有效；如果小区成立了业委会，一般由业委会跟区主管部门协商解决。
难点八
如何追缴管理费？
问：以前业主拖欠水电费，管理处一般都会停水停电来追缴这些费用，现在从新条例得
知，业主拖欠水电费时，管理处不能以停水停电追缴，那管理处应该如何追缴管理费才算合
理，如果出租的房屋不交房租，是否也可以停水停电？
答：管理处在多次追缴无效的情况下，可以通过诉讼解决问题，追讼时间为期两年，超
过就无效；如果管理处非要停水停电，就一定得拿到供电所和供水部门的停电停水通知，否
则被视为侵权。出租房屋的租户不交房租，管理处也无权停水停电，除非解除租赁合同。
难点九
小区酒楼扰民怎么办？
问：某小区楼下开设了一家酒楼，又吵又闹，油烟也熏到楼上居民，已经投诉到各个部
门，但它证件齐全，拿它一点办法都没有，小区的管理处也不管，楼上的居民此时该怎么
办？
答：这个问题有点棘手。楼上居民可从酒楼用地的用途上做考虑，看酒楼是否挪用了小
区的房屋架空层（房屋底下架空的部位，一般不超过2.8米），如果不涉及房屋用途，责任
就不在物业管理公司。酒楼如果确实扰民，可向相关部门投诉，要求它做调查处理。相关部
门如果不调查、不处理，也可以通过法院起诉它。
难点十
甲家漏水乙家受害怎么办？
问：某小区相邻两家业主因为甲方家漏水造成乙方家受损，但水是通过公共通道进入到
乙方家的，物业管理公司是否应担负责任？
答：物业公司如果未能及时发现和发现后束手旁观的，法律上都认为管理不到位，造成
乙方家受损的，应担负一部分责任。

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