税费融资选址商铺投资不再雾里看花

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税费融资选址商铺投资不再雾里看花2009年08月10日 11:45理财周报

周报见习记者王瑶/文
蒋妈妈2000年退休后就在上海买了一套房子，把儿子的户口转到了上海；今年孩子大学毕业后将一个人在上海发展，蒋妈妈希望儿子能有一份固定的生活收入。俗话说一铺养三代，9年里见证了七浦路市场的诞生到兴旺，蒋妈妈一直想在那里买个包间送给儿子；只是一铺难求，这一找就是大半年，“七浦路商城一楼的商铺可谓是黄金位置，据说每平米在二十万以上，不过这么稀有的宝贝没人愿意出售；二楼的单价在15万以上，肯出售的也是罕见。”
今年6月份，她终于达成了这个心愿，在七浦路商城的三楼买了一个21平米不到的包间，总价210万；三楼的投资回报率可以达到6%以上，每年可以带给儿子超过15万元的租金收入。
信义房屋分析师指出，“商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、稳定的租金收入，很多黄金地带的商铺更是一铺难求。投资者在购买带租约商铺时，既要考察租约的稳定性，同时还要对投资价值进行研判，对租期长短加以考量。
目前，上海商铺的租金回报率大约在8%，这吸引了不少投资者。然而，评价一个商铺项目是否运营成功，关键在于这个商铺未来能否持续经营，这样才能保证商铺投资者的利益。
商铺贷款不超过5成
商铺买卖的交易成本相当昂贵，除了中介费一般是住宅中介的两倍以外还有高昂的土地增值税，个人所得税、营业税、契税、印花税等等。这也是商铺定性为长期投资品且无法炒作的重要原因之一。另外一个原因就是商铺的融资也相对住宅困难，贷款比例一般不超过五成，贷款利率在基准利率上上浮1.1倍以上。
简单的来算，当商铺的增值率大于30%的时候，出售时所交的税费约占差额的40%-60%。21世纪不动产的商铺部主管施光明介绍，“一般情况下在估价时，如果成交金额相比卖家买入时翻倍，我们都会按照差额的50%计算。比如100万的铺子现在卖200万，那么卖家所要承担的税收比例就会占到50万。”
1楼正面沿街商铺最好
21世纪不动产的商铺部吴鹏建议：独立门面相当重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米(1.5开间)，商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销促销的空间。
人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中合理比例应该是2:1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮商铺还要统计晚上6-11点的人流。
周边人群的消费水平的高低决定了商铺的价值。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，获得更高的租金和投资回报率的机会更大。还要密切注意周边商业的生意情况，商铺在周边50米半径属于一荣俱荣。
他还建议，挑选已经形成商业气候的地理位置，这些商业气候可以是政府刻意打造的及在长期经营中自然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，商业成市的力量非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前商铺售价4000元/平方，月租金仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000元/平方，月租金10000余元。
投资者还需要了解周边的规划及商铺的开发商，好的周边规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量的住宅去化率。
如何选址是关键
商铺投资如何选址，中原地产商铺研究员徐姗姗向记者罗列出了一些必要的注意事项，主要包括以下六点：
是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。
位置概念一是指距离市中心的远近；二是指距离居民区或交通干线的远近；三是指坐落。于某一地段的具体位置，如拐角、中心、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等密切相关。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
一般而言，面宽与进深比较大者佳，即所谓“开间大”。因为这样的店铺视野度较好，商品陈列丰富，有益于吸引顾客目光。不过也有例外，如部分 SPA 等，需要一定面宽之外的合适进深，提供给顾客以私密舒适感。另外如健身房、网吧等，主要是做好较醒目的导示牌。
因为此类租金承受能力较弱，而且健身房楼层高，反而会员运动时视野开阔，以及网吧对楼层要求也不高，所以可选择租金相对低廉的二、三楼。
另外层高以及得房率也较重要。特别是有些裙房商铺由于建筑原因，内有主力承重柱，使得得房率较低，以及视野、采光度差，也拉低了租金的含金量。
有无良好的水电、下水道、暖气等，餐饮行业还需化油池等。
路况指路面的宽度、车道数、交通拥挤程度以及有无交通管制等，以及绿化带的划分和商铺本身停车场面积。它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。
可以考察房产升值价格考虑租赁或者买卖。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可能造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。
市场行情
二季度末，理财周报记者从沪上各大房产中介的门店了解到：从5月份开始，关注商铺租赁、买卖的人开始越来越多了。8月3日下午记者在臣信房屋天山路分店的一个多小时里，就有三位有商铺租赁需求的客户前来咨询。
据21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏介绍，“沪上商铺的二手租售交易在今年5月开始逐渐活跃。随着住宅购置成本不断攀升；价格已经处于高位，商铺市场又重获买家青睐、租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，沪上商铺租售交易也依旧活跃。
目前标的在300万以下的商铺买卖交易占总成交单数的75%以上，而标的在700万以上的仅有10%左右。另外，长远看商铺最低5%的租金回报率也远高于住宅物业(3%以下)。我们预测，随着经济环境转好，下半年商铺租赁买卖市场会越来越火。”
信义房屋分析师向记者指出，“就我们所统计的数据显示，7月上海二手商铺成交共计361套，较6月的282套上涨28%。均价12369.05元/平方米，成交总面积29497平方米。就二手商铺来看，上海上半年成交面积在4月份呈现高位突破，除4月外，上海还是呈现一稳步上升的态势。”
“商铺投资远比住宅投资要复杂。”21世纪不动产商铺部经理吴鹏有八年的商铺交易的经验。据吴鹏的经验，“中小投资者在进行商铺投资时一般比较盲目。关心的事情经常只局限于成交价格和眼前租金，而商铺是需要长期持有的投资品种。
就目前的市场而言，中原地产的商铺分析师给投资者建议：投资预算在200万-500万之间的，有2种推荐。像现在的四川北路商圈、五角场商圈的一些写字楼，都配备了一定的3层左右的裙房搭售，可以考虑买入100平米的商铺，最好是底层，可以做餐饮、便利店等。后期招商相对简单，未来客群比较稳定。
另外，新增轨道沿线的住宅配套房也值得投资。比如说将要开通的11号以及7号线，其中11号线一期自嘉定延伸至市区江苏北路，途经受惠的包括嘉定江桥、普陀真如、武宁等板块，7号线亦惠及包括大华、顾村、上大等板块。此类住宅配套由于前期人口导入还不充分，商铺价格一般单价在10000-20000之间，而且分割面积较灵活，对于投资者来说选择余地较大。日后招商业态也十分灵活，注意选择尽量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味关注单价的差异。
100万以下的预算金额，建议选择面积小的专业市场商铺，此类一般总价低，投资风险低。不过要注意几点：一、交通的便利性；二、开发商的定位以及后期运营是否有保障；三、最好选择前期已经有部分招商经营的；例如青浦的意邦建材等。
商铺买卖税费
买家：契税=3%成交价；另外还有交易手续费=0.5%成交价；印花税=0.05%成交价。
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1。营业税及附加，税费为差额的5.55%；
2. 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 个人所得税，税费为净收入(差额扣除以上所有相关费用和税费后)的20%。

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