难怪房价降不了！全国工商联：调查显示房产开发费半数归政府

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全国工商联日前在全国政协会上，递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

　　其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。

　　土地财政让政府成最大受益者

　　调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。

　　而在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。

　　工商联认为，这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，而这从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本。

　　报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

　　此外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

　　投资缩减致政府可用财力降低

　　全国工商联在报告中警示称，由于房地产投资缩减，土地拍卖价格大幅下降，大大降低了政府可用财力的可持续性。此外，由于商品房滞销，开发企业无法回笼现金，使得金融机构面临潜在的巨大风险。

　　调查数据

　　总成本近三成用来纳税

　　调查显示，除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　开发项目政府收入超四成

　　调查显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，企业的剩余所占份额只有26.14%。而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。

　　沪六成销售收入归政府

　　从单个城市来看，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余只有4.15%；而北京流向政府的份额为42.42%，企业剩余只有11.87%。

　　支招

　　建议1 税收整合为房产税或物业税

　　全国工商联在报告中建议，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收，整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

　　房地产税收体制改革的目标，应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预、降低房地产市场的交易成本、提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。

　　建议2 改革土地“招拍挂”制度

　　在报告中，全国工商联建议，要改变过去的纯粹以“价高者得土地”的招拍模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等促进社会和谐和可持续发展等指标纳入到综合考虑因素中。

　　如果将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。

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