商报记者 袁晨晨 徐健
昨晚，全国房地产市场期待的新政措施终于出台——财政部官方网站在其“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”一文中提及，根据国务院统一部署，从１１月１日起，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到１％，以及对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。
二手房交易税费大降
本报在１０月２１日发表《二手房交易税最低或降至１．５％》报道，认为在二手房交易税收方面，上海楼市在中央有关部门发出“救市”措施之后，地方政府将增加“配套”措施，房屋交易的税收水平可能回到２００５年之前的“稳定阶段”：契税恢复１．５％，营业税、个人所得税和土地增值税“暂免征收”。
如今，按照财政部的措施，从２００８年１１月１日起，对二手房买卖，无论“地税”、“国税”，在印花税和土地增值税方面“暂免征收”；而本来属于“地税”的契税税率“暂统一下调到１％”；同时，对于房地产交易环节的税收，上述减免并未结束——牵涉地方体制分成方面的税收，财政部在文中强调“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”
实际上，在房地产交易环节的所有相关税种，分为国税和地税两种，财政部的指示除了暂免征收印花税和土地增值税，还突破至“地税”部分——对首次购买９０平方米及以下普通住房的契税下调到１％。此外。房屋交易剩余的税种方面，１００％的营业税和４０％的个人所得税则有待地方政府来制定具体减免措施。
那么，上海政府方面将具体将如何“减免”呢，昨晚，市建交委、市财政局、市地税局、新的市房管局和规划国土局联合发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，公布１４条细则，其中第六条规定，个人购买超过２年的普通住房对外销售，免营业税；第七条，个人转让自用２年以上、且为家庭唯一用房的免个人所得税。
以一套买进价格为１００万元的９０平方米以下普通住房为例，如住满２年，以１５０万元的价格售出，房东获利５０万元。按照上海原先的相关税收规定，售出方需缴纳营业税８．３２５万元（房款总额５．５５％）、个人所得说１．５万元（房款总额的１％）以及土地增值税０．３７５万元（房款总额０．５％的一半），买方所需缴纳的契税为２．２５万元（房款总额的１．５％）——买卖双方４样税费总额就达到１２．４５万元。
根据财政部公布的新政结合上海细则，印花税和土地增值税全免，二手房交易中涉及的其他税费，营业税和个人所得税也全免，买方只需缴纳房款全额１％的契税１．５万元——与原来的税赋水平相比，大幅下降８７．９５％。
房贷利率大幅松绑
除了税收政策，财政部昨晚公布的“救市”措施中，还包括一系列松绑房贷“门槛”的金融政策。
央行方面表示，按照党中央、国务院的统一部署，决定自２００８年１０月２７日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍；最低首付款比例调整为２０％。
与此同时，央行还表示下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的４．３２％调整为４．０５％，五年期以上由现行的４．８６％调整为４．５９％，分别下调０．２７个百分点。
“上海细则”的第八条亦规定，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至２０％，对第一次购买自住普通住房的家庭，在组合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从２０万元提高到３０万元，每户最高贷款限额为６０万元，若有补充公积金，每户家庭最高贷款限额提升至８０万元——较上周上海最新出台的“公积金提限”措施又有大幅放宽。
以购买一套总价２００万元的普通住房，首付三成，贷款１４０万元为例。如果不计补充公积金，夫妻双方公积金贷款６０万元，商业贷款８０万元，贷款年限均为２０年。如按照最新利率，商业贷款５年期以上基准利率７．４７％下浮３０％，公积金贷款５年期以上利率４．５９％计算，该对夫妻每月需要偿还商业贷款约５３８６元，公积金贷款约３８２５元，月供共计９２１１元。而按照今年两次降息后，此次“救市”措施公布前，该夫妇商业贷款（５年期以上基准利率７．４７％仅下浮１５％）须达１００万元，公积金贷款则仅可达到（５年期以上利率４．８６％）４０万元，该夫妻每月需要偿还商业贷款约７３６７元，公积金贷款约２６０８元，月供共计约９９７５元。也就是说，新规定执行后，该对夫妻可省下月供７６４元，一年可省下９０００余元。
市场分析人士认为，如此大幅度扩大基准利率下浮标准和降低首付成数，是政府将大力鼓励购房的充分表现。“扩大基准利率下浮标准，加上市场对央行进一步降息的预期，之前影响楼市成交较大的的购房‘门槛’或将被迅速放开。”
“第二套房”亦有松绑之势
目前，网上一些“反救市”言论中，以“降低首付”的反对声音最响。不少“反救市”者认为，降低首付，增加贷款额度，会增加风险积累。
记者发现，此次“救市”措施中，央行要求金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
但是，类似自住、非自住的要求其实相当笼统，没有严格的标准，究竟如何执行，还要看商业银行自己控制。如果央行没有进一步的细则出台，那么“救市”新规所设置的“门槛”等同虚设。有分析人士指出，自住和非自住房很难被准确定义，而普通和非普通住房的标准，由于目前房价较前一次划定标准时已经翻番，因此还要由各地政府根据当地的具体情况制定细则而定。
更加值得关注，也更让人感到意味深长的是，财政部的发文中把“改善型普通自住房”与多次提及的“居民首次购买普通自住房”都列在优惠的“阵容”当中，由于针对改善住房的定义，无法界定是先买后卖，还是先卖后买，若是先买后卖，则事实上算是购买了第二套房。据此，不少市场分析人士将“改善型普通自住房”的提出，视作政府为“第二套房”政策松绑作出铺垫。
新闻延伸
非普通住房应该重新界定
记者注意到，昨天财政部发文提出的房地产税收新政，仍将主要部分的惠及范围限制于“普通住房”市场。而事实上，业界呼吁甚急的普通住房与非普通住房重新界定，也有待于住房和城乡建设部出台相关政策加以明确，并由地方政府进一步细化。而昨天“上海细则”第十条明确，涉及调整本市普通住房标准界定问题——具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
按照上海市２００５年公布的普通住房标准，必须同时满足三个条件——住宅小区容积率１．０以上；单套建筑面积１４０平方米以下；实际成交单价：内环内低于１７５００元，内、外环间低于１００００元，外环外低于７０００元。
但是以上海的实际情况，这样的规定已不适用于上海的房地产市场。经过２００７年的房价飙升，上海房价水平迅速提高，当前，卢湾、静安、黄浦、长宁、徐汇等区域内环内的在售楼盘，售价至少在２００００元／平方米以上，低于１７５００元／平方米的房源少之又少；而内环与外环之间的住宅价格在前几年有了较大的上涨，售价超过万元的楼盘比比皆是；即便是最为偏远的外环线以外区域，闵行七宝、闵行莘庄、松江九亭、松江大学城、青浦新城、嘉定江桥、宝山顾村、宝山大华、南汇康桥等区域的公寓价格都已接近万元，甚至超过万元，在外环外区域，低于７０００元／平方米的“普通住房”多位于奉贤、金山等交通不便的区域。
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发表于 2008-10-23 21:21
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发表于 2008-10-24 09:28
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