限制登记能否制约野蛮装修？ 野蛮, 装修, 登记

沐头

限制登记能否制约野蛮装修？
SMG.cn    [ 2008年07月29日 ]   
   
   

　　如今，装修时乱砸承重墙等情况时有发生，但是对这种行为却缺乏有效的法律制约。上个月，市人大公布《上海市房地产登记条例（修订草案）》，向市民征求意见。修订草案将损坏承重墙结构的行为纳入限制登记的范围，这意味着，如果破坏承重墙，将被剥夺买卖交易的资格。那么，这一规定是否具有可操作性呢？

　　王先生家住浦东新区昌里路。去年，邻居翟女士擅自把开在外墙上窗户改成了门，并将一楼另一户住户违章搭建的房屋楼顶，用铁栅栏围起，当成了自家的阳台。王先生觉得，这样做破坏了房屋的承重结构，影响到他人的居住安全。
　　（市民 王惠新：你买下的是你的房子 外面的空间你是没有买下来的 你为了自己增加十几个平方 和底楼达成协议 于情于理都是不行的）
　　虽然，当地有关部门接到举报来执法，但翟女士也只是用木板把砸掉的外墙挡上，阳台还是照样用，铁栅栏也没拆。最近，市人大公布了《上海市房地产登记条例（修订草案）》，并征求市民意见。条例草案提出，破坏承重墙等承重结构的，将被限制登记，王先生对此特别赞同。
　　（市民 王惠新：违章的成本高了 你不能交易就要恢复原状 恢复原状就要违法成本高了 ）
　　在今天下午，市人大召开的条例草案听证会上，不少与会的代表也表达了同样的观点。
　　（听证陈述人 赵磊 我们上门处理的时候就遇到这些问题，当我们进门鉴定责任的时候，我们的公安部门，执法大队，也包括物业公司，发现这道门无法逾越，造成的问题是无法执行）
　　（听证陈述人 马永健 违法成本较低，由于执法缺乏力度和保护，违禁多而处罚少，导致许多业主存在侥幸心理）
　　（市房地局副局长 庞元 违法行为发生容易处置难，造成的不良影响和安全隐患无法及时消除。如无有效制约措施，必将导致破坏房屋承重结构的行为蔓延）
　　房地部门表示，2003年以来，上海有上千起破坏房屋承重结构的违法案例，包括破坏承重墙、违章搭建、破门开店等各种问题。对于上述行为，如果能在房屋转让时给予限制，将能有效产生遏止效应。许多与会代表表示，发生损坏房屋承重结构等违法行为，暂缓其在房产登记交易部门的受理或中止审核转让等措施，是完善法律的有效之举，应予支持。同时应明确具体的执法部门，避免多头执法；明确实施的时间限制，以及恢复结构后的操作细则等。
　　（听证陈述人 陆可德 建议区一级的人民法院设立简易法庭，快速低成本的去处理这些问题，更有权威性）
　　（听证陈述人 姜竑 书面报告本小区的损坏房屋承重结构或违章搭建信息，和前期处理情况，在配套文件中规定为物业公司或业委会的法定义务）
　　不过，也有一些与会代表提出，现在条例草案将限制措施放在房屋买卖的环节，显然滞后。理应采取更为主动、有效的措施，在第一时间制止破坏房屋结构等违法行为。
　　（听证陈述人 郝大海 现在条例修改造成的结果就是，矛盾越积越大，积累到房子转让了再去管理，这时候增加了利益相关第三人，就是买房子的人，造成执法成本的增加）
　　（听证陈述人 陈纪凤 承重墙一旦破坏以后，随便怎样恢复都无法达到原来的水平，就是说如果发现这种行为要在第一时间就及时制止，而不是等到10年20年人家要转让以后，以公共利益来处理这些事）
　　有关人士还希望，这项法案是给违法行为加一道紧箍咒，而不能成为某些部门推卸管理职责的挡箭牌。
　　破坏房屋结构等违法行为，是应该在萌芽状态遏制，还是关口移后到房屋交易时制止？这些问题还需要仔细研究和推敲。不管怎样，这个修订条例草案顺应了民心民意，而征求民意、集中民智，更折射出了上海民主立法、科学立法的进程。好，感谢收看新闻透视。

沐头

　据新华社上海９月４日电 尽管“损坏房屋承重结构”被界定为违法行为，但尚缺乏有效办法对其进行约束和惩戒，因此保护承重墙，仍需各方努力。
　　承重墙上搞装修
　　近年来，上海损害房屋的违法行为屡禁不止。据记者了解，不少业主在装修时或多或少对承重墙做了改动，有的改变房屋承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重结构构件；有的扩大承重墙上原有的门窗尺寸；有的拆除连接房屋和阳台的墙体；有的拆除承重结构、分割房屋用于群组；有人“破墙开店”；有业主私自改暖气管道、煤气管道，甚至将鞋柜、书柜、窗户、壁橱等设计在承重墙里……
　　物业管理服务的投诉统计资料显示，损坏承重墙已成为上海各个小区居民投诉的“热点”。
　　住在一栋老式楼房里上海市民王女士，去年装修时将连着阳台的那面承重墙拆掉，打通了房间和阳台。“这样房子的空间大了，也美观了，透光性好了。我家住在顶层，这样做并没有对其他邻居造成多大影响。”王女士说。
　　住在上海浦东区的林鹏就没王女士邻居这么“幸运”。“半年前，楼下邻居搞装修，竟然在承重墙上大动干戈，物业公司警告也无济于事。现在他的家是装修好了，但整栋楼房的安全性打了折扣，真担心哪一天这栋楼房会出现安全问题。”林鹏说。
　　林鹏的担心不无道理，正如一位物业公司经理所说，对于砖混结构的楼房来说，如果拆改承重墙，一旦出现地震等突发险情，整栋楼房很容易坍塌。另外，拆改承重墙可能使整个墙体出现裂痕，进而产生墙体长毛和漏水等现象。
　　政策的困惑
　　为了加大对承重墙保护力度，最近由上海市房屋土地资源管理局和上海市政府法制办起草，提请上海市人大常委会审议的《上海市房地产登记条例（修订草案）》规定：房地产登记机构收到行政执法机构关于在房地产登记簿记载的房地产范围内发生损坏房屋承重结构或者违法搭建建筑物、构筑物的认定文件的，应当暂缓受理转让、抵押该房地产的登记申请；已经受理的，应当中止审核，并书面告知申请人。
　　在上海市人大常委召开的立法听证会上，不乏赞成的声音。“损坏房屋承重结构的行为侵害了公共利益，危害了其他业主的安全，理所当然，应当严格限制这类房屋的转让。”“……有利于约束违法行为，更加有利于房屋的维护安全。”
　　反对者则认为，“承重墙损坏的房屋暂缓或中止登记”这一条款，不符合物权法的精神，在法理上也不具备合法性。当事人损坏房屋承重结构的行为，虽然具有违法性，但并没有改变当事人对其不动产所拥有的权利。“从法律的角度来说，限制破坏承重墙的房屋过户转让权没有较为充分的法律依据，因为从物权法的角度来说，在房屋的所有权下怎样改动这个房子都是业主的权利。”上海协力律师事务所律师游闽键说。
　　上海汇华律师事务所律师陈纪凤表示，行政执法机构的认定文件，只是一个行政行为，如果依据认定文件作出限制登记的规定，那就是超越了法律；此外，“暂缓登记”随意加重了违法人的责任，是一种“捆绑式牵连责任”。
　　上海市人大常委会在征求市民意见、召开立法听证会后，在修订草案（修改稿）中删去了“承重墙损坏的房屋暂缓或中止登记”这一条款，改由房地产登记机构将行政执法机构出具的损坏房屋承重结构的认定文件在房地产登记簿中予以记载，以提醒第三人。
　　“这符合物权法的精神。一方面，如果只是轻微地动了承重墙而没有影响到房屋的结构，那就不会对相邻造成影响而形成侵权，没有侵权行为的发生，法律上就不能禁止它转让；另一方面，如果在拆改承重墙时改变了房屋结构，影响到他人房屋的安全性造成侵权的，则应当由被侵害人通过民事诉讼等途径来主张这一权利，从这个角度来说，去掉这一条款是法制精神的体现。”上海协力律师事务所律师游闽键说。
　　如何保护承重墙？
　　“专家们的观点于法于理站得住，但对我们这些业主来说，假如删掉了这一条款，应通过哪种更有效的办法对乱砸承重墙的行为加以约束呢？”在一家事业单位工作的金恒疑惑地说。
　　其实，在修订后的《上海市住宅物业管理条例》中就已明文规定，损坏房屋承重结构属于违法行为；违者由房地产管理部门责令其立即改正，恢复原状，并可以处以罚款。但由于此类违法行为多发生在房屋内部，发现、劝阻、制止以及行政处罚均显滞后，因而不能有效预防和快速处置。
　　游闽键律师认为，可以从另外一个角度，视情节轻重作出相应的法律规定，比如，在转让时如发现有改动承重墙的房屋，且经过房屋质量鉴定监测中心监测为危房的，可以通过法律规定限制转让。而受到侵害的相邻业主，应当有意识地通过民事诉讼的途径，维护自身的合法权益。
　　另外，在大力加强行政执法机构监督查处力度的同时，可考虑加大行政处罚的力度。
　　新华社记者 张磊 姚玉洁

[ 本帖最后由 沐头 于 2008-10-13 18:54 编辑 ]

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谁动了我的承重墙？