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《上海市房地产登记条例（修订草案）》审议 所有违法搭建物不得出售  


2008年6月19日 16:00  
来源:新闻晚报 作者:张勇

　　今天上午，市十三届人大常委会第四次会议听取并审议了《上海市房地产登记条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》），《条例（修订草案）》明确规定，对房屋承重结构被损坏或者有违法搭建的房地产将纳入限制登记范围。


　　自1996年3月1日，《上海市房地产登记条例》施行至2007年底，本市房地产登记机构共计办理各类房地产登记约1037万件，其中，核发房地产权证约564万件、房屋租赁登记约8万件。


　　违法搭建纳入限制登记

　　针对本市多年来违法搭建比较严重的问题，2004年8月19日市人大常委会通过的 《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款明确： “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记”。


　　在实施过程中，这一条款对遏制违法搭建行为起到了一定的作用，但在具体操作中仍存在问题：“结构相连”概念难以把握、范围过窄，尤其是损坏房屋承重结构的行为缺乏有效的制约措施；没有明确规定违法建筑的认定机构，由此引发了一些争议。


　　《条例 （修订草案）》作了相应修改。针对违法搭建采取限制登记措施的范围，扩大至所有存在违法搭建行为的房地产，即只要一宗房地产产权范围内有违法搭建的建筑物、构筑物的，不论其与合法建造的房屋是否 “结构相连”，都将纳入限制登记范围。


　　同时，因为损坏房屋承重结构行为时有发生，影响房屋使用安全，容易引起业主之间的相邻关系纠纷， 《条例 （修订草案）》也将其纳入限制登记范围，这意味着，房主在转让、抵押房屋的时候，如果行政机构认定该房产存在这两种情况，房地产机构将不予以登记。直至处理完毕，方可恢复登记。


　　划定不同权利范围


　　小区的机动车车位、会所究竟是房地产开发商所有，还是小区业主共同所有？业主共有房屋设施权属关系不清、配套建设的公益性房屋设施权属关系不清等问题在不少小区都存在，引发了不少房地产企业与业主、房地产企业与行政部门之间的房地产权属纠纷，这与新建商品房所有权初始登记时房地产企业申请登记的房屋的权利不全面、不清晰有关。


　　《条例 （修订草案）》规定，新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确四种不同性质的房地产权利范围：


　　一是房地产开发企业用于销售的房地产；二是物业管理用房、业主办公用房等业主共有房地产；三是幼儿园、小学、居委会用房等公益性公共服务设施；四是房地产开发企业保留自有的房地产，例如机动车车位、会所等。

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砸承重墙不准卖房车位、会所产权须先登记清楚
日期：2008-06-20 作者：俞立严 来源：东方早报
    为适应《物权法》颁布实施的需要，昨天，上海房地产登记的“新规矩”——《上海市房地产登记条例(修订草案)》提交市十三届人大常委会第四次会议审议。草案规定了市民买房登记的方方面面，增加了“开发商义务”、“登记机构先行赔付”等更好地保障广大业主权益的新内容。

    野蛮装修不能卖房

    乱砸承重墙野蛮装修的问题较严重，对损坏房屋承重结构的行为缺乏有效的制约措施。对此，草案将其纳入限制登记范围，这意味着，房主在转让、抵押房屋时，如果行政机构认定存在严重的野蛮装修，房地产登记机构将不予以登记。直到房主处理完毕，才可以恢复登记。

    在上海的一些别墅小区，违法搭建的权利人以申请登记转移为名，将违法建筑随同合法建筑一并转让牟利，逃避法律责任。草案对此作了相应修改，针对违法搭建采取限制登记措施的范围，扩大至所有存在违法搭建行为的房地产，即只要在一处别墅范围内有违法搭建的建筑物，不论它与合法建造的别墅房子是否“结构相连”，都将纳入限制登记范围。

    明确四种产权范围

    上海的新建小区品质越来越好，很多不但有业主车位，还有会所，以及配套的幼儿园等，但是这些为业主服务的设施是属于房地产开发商所有，还是小区业主共同所有，这一点可能成为纠纷的源头，其根源就是新建商品房所有权初始登记时房地产企业申请登记的房屋的权利不全面、不清晰。

    对此，草案规定，新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确四种不同性质的房地产权利范围，它们是:一、房地产开发企业用于销售的房地产；二、物业管理用房、业主办公用房等业主共有房地产；三、幼儿园、小学、居委会用房等公益性公共服务设施；四、房地产开发企业保留自有的房地产，例如机动车车位、会所等。

    登记机构出错要赔偿

    登记难免会出错，那么，如果市民去房产登记机构登记出现错误，产生损失，究竟算谁的？根据《物权法》精神，草案从保护广大业主权益出发，提出“房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。这意味着房地产登记机构出了错，造成产权人损失，就须赔偿。

    挂失程序防“恶意补证”

    市民王老太有套房，儿子想瞒着母亲去私下交易，就拿了母亲的身份证，到房地产登记中心谎称房产证丢失，两次要求补证，结果，房子被偷偷卖了两次。

    面对这样“恶意补证”的案例，草案规定:房地产权证书和登记证明灭失、遗失，房地产权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可向房地产登记机构申请补发。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

    “异议登记”可中止登记

    此外，草案中对“异议登记”的法律效力作出新规定:房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的房地产转让、抵押等登记事项，并暂缓受理新的登记申请。在异议登记之日起15天内，申请人如不提出诉讼、仲裁或者土地权属争议处理的，异议登记失效；诉讼、仲裁或者土地权属争议处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或注销异议登记。更正登记程序完成、异议登记失效或者被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关登记手续。

    为防止异议登记被滥用，上海规定异议登记失效或者被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。