买酒店产权 博世博商机 酒店, 股权, 吴江市, 交易所

mwh127

2008年06月14日 11:04     解放日报

　　上海江桥大酒店有限公司100％股权出让、吴江市吴都大酒店有限公司100％股权出让、上海华怡宾馆整体产权转让……诸多宾馆酒店转让项目近来出现在上海联合产权交易所。

　　“世博会到2010年就要举行，现在这个时候对卖家来讲，出售酒店可能能卖个好价钱，而对买家来说，如果想博世博商机，此时应该下手了，否则有点来不及。因为酒店的装修、定位、理顺管理、提升服务质量等等都需要时间。”一位行家分析说。

　　随着世博会临近，酒店宾馆的产权和股权交易也随之升温。不过，由于目前酒店宾馆业出现局部饱和现象，所以投资酒店宾馆业，如何定位已显得十分关键。

　　亮点项目中淘金

　　记者了解到，在上海联合产权交易所挂牌的这些酒店宾馆项目，不乏吸引人的亮点。比如吴都大酒店位于素有“东方丝绸之府”美誉的吴江，东邻上海，西濒太湖，南连浙江，北依苏州。这里有“东方小威尼斯”之称的同里古镇及著名的“退思园”。吴都大酒店坐落的永康路是吴江市最繁华的商业街，它是家三星级涉外旅游酒店，曾多次承办国内外重要会议、活动，宾馆设施完善健全。出让该宾馆产权的是本市徐汇区一国资企业。

　　上海江桥大酒店位于嘉定区曹安公路上，南靠曹安公路，西靠东栅桥路，东面和北面与上海东方汽配城为邻，与曹安商贸城遥相呼应，“商气”、“人气”蛮足，交通条件也比较便捷。它实际上由2幢楼组成，南面一块为酒店，北面为一幢新建公寓式商办楼。酒店地上建筑面积12150平方米，一至四层为餐饮、休闲娱乐，五层为办公，六至十五层为宾馆客房，房间165套，其中标准双人间28套，单人间104套，两房套房31套，三房豪华套房2间，地下建筑面积1190平方米，为设备用房、职工餐厅、职工浴室等。北边的公寓式商办楼是一个地面16层，地下2层的高层建筑。上海江桥大酒店为强生集团所有，现在强生集团剥离非主营业务，挂牌出让该酒店全部股权。

　　上海华怡宾馆于1997年竣工，是上海新星实业总公司投资设立的集体企业。该宾馆位于宝山区爱晖路上，北临长江西路，南靠共江路，距离南北高架和地铁一号线500米，地理位置比较优越。除了客房外，该宾馆还拥有假日广场和休闲设施，根据四星级标准建造。现在上海新星实业总公司挂牌整体转让该宾馆。

　　局部出现调整

　　中国投资咨询网提供的《2008年中国酒店业分析及投资咨询报告》认为，随着2008年北京奥运会日益临近，以及2010年上海世博会紧锣密鼓的筹办，酒店行业发展迅猛。预计2008年以及2010年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势。这就意味着，酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。2008年全球将有1079家新酒店开业，可提供客房131517间。

　　该报告还透露：2007年期间中国酒店经营商将每间可用客房收益（revPAR）提高了3.2％，达到86美元，而入住率则达到67.9％。

　　不过，在这鼓舞人的报告出台的同时，市场又传来了一些令人有点沮丧的信息：国内最大的经济型酒店连锁品牌如家，去年第四季度净亏损1520万元后，今年一季度再度亏损5030万元。今年1月刚刚获得4000万美元融资的另一个经济型酒店品牌24K连锁酒店，虽然在上海多个黄金地段开设有门店，但日前突然传出资金链断裂、老板被拘的消息。

　　对于首季财报的亏损，如家CEO孙坚坚称，2008年第一季度的经营利润受到了汇兑、七斗星整合及大量新开业酒店的稀释影响。但是从整个行业看，经济型酒店确实已出现局部饱和，需要调整的情况。

　　据中国经济型酒店网的统计数据，至2008年4月，国内经济型酒店品牌达到58个，但其中只有7家的开业门店数量超过了50家，余下的50多个品牌开业酒店数全部集中在4至27家的规模。据悉，这些规模较小的企业盈利状况并不好。从经济型酒店出租率数据来看，市场需求依然存在，但由于企业不计成本地拿地，租金上涨，成本压力增大。由于竞争比较激烈，扩张速度太快，所以导致一些经济型酒店陷入困境，面临转型。

　　急性子请走开

　　因此，投资经济型酒店，在目前需要多一些谨慎。行家指出，酒店业其实分很多层次，有商务酒店、旅游度假酒店、经济型酒店、产权式酒店、主题酒店、绿色酒店等等，投资商应花费大量的精力来做前期研究，从一开始就做“正确的事情”，选择好投资酒店的类型，只有定准了位，日后才能有效地分散经营风险。

　　据分析，目前相对而言，投资高星级酒店可能赢面更大，一些世界顶级酒店巨头也已瞄准中国。不过，行家指出，做高星级酒店一定要选择门户城市，因为这些城市才可能在相当长的时间内对旅游业、酒店业保持大的需求。

　　地段区位应该说是投资酒店应考虑的首选因素，投资酒店的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店的投资价值，如果能够有国际性的会议永久性会址坐落于此，就更为保险。反之，若酒店所处的地段差强人意，酒店的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。在选址酒店时还要关注该地段的未来规划，选择有增值潜力的地段。酒店追求效益应该是多方面多层次的，不能仅仅看利润，还有很多其他方面的回报。其中有一个回报跟地区经济密切相关，就是房地产升值、持有资产增值，从而使得酒店的贷款额度、发展力度水涨船高。

　　此外，在选择酒店时，要注意考察其硬件配套设施，先天不足、过于陈旧的酒店都将加大装修改造成本。不过，有些酒店为卖出好价钱，在出售产权股权前对酒店进行改造装修，这反而容易弄巧成拙，因为现在许多酒店特别是连锁型酒店都有自己的一套装修风格和要求，如果刚装修过的酒店不符合意愿中的酒店形象，花大钱买来后装修还要再推倒重来，那么买家的兴趣就会大大降低。

　　当然，支撑投资回报的最关键因素是酒店的经营能力，必须要有品牌和实力的酒店管理公司作为后盾，其健全的客源网络系统可以保证今后稳定的客房入住率。酒店经营是物业经营的较高层次，酒店的管理及经营是相当专业化的，比一般的房地产项目复杂得多。尽管市场的需求是庞大的，然而酒店的投资大，回收期较长，经营风险较大，投资酒店尤其要树立长远眼光，投资回收期至少在8年以上，投资酒店看重的是长期、稳定、合理的回报。按照酒店的生命周期规律，10年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段，如果在酒店前期，投资者急于求成，则很难在短期内取得期望的结果。

gi365

是不是前面就是加油站的那个？江桥和世博扯的上吗？真是瞎扯蛋。