江桥楼市：把低价进行到底？

江桥楼, 低价

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聚焦中外环之上海西大门江桥楼市：把低价进行到底？
江桥镇与丰庄之间距离较近仅相隔外环线，不少商业配套可以形成共享，然而在房地产市场上两者还存在着差距，最明显的就是市场规模、后续供应量以及房价差。从先前的情况看，丰庄与江桥镇之间的价格差还是相当明显的，据了解两者之间的价格差还将继续，有业内人士预计江桥后期的房价将达到8000－9000元/平方米，而丰庄后市某新盘也报出了10000－11000元/平方米的价格。由于两者相距较近，不少购房者在挑选时会有所犹豫，本期将对于它们未来后市各方面进行探讨。本版撰文李琛
　　

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾

　　上海易居房地产研究院分析师张晓娟汉宇地产市场研展部主任邵明浩嘉城营销部经理席骏羽读者张小姐

　　价格优势

　　主持人：江桥未来预计8000元的房价与丰庄11000元的价格相比优势还会依然明显吗？

　　江桥价格优势将得以延续

　　易居研究院张晓娟

　　若按照以上的价格预计：8000元与丰庄11000元相比，前者在价格上的依然会比较明显。但在经过江桥镇未来的大力发展后，两者的价格差会有所减小，而江桥的价格优势是不会改变的。主要因为丰庄地区位于外环线以内，而江桥镇在外环以外，这一线之隔便分割了两者的价格，即使经过发展，江桥镇等综合宜居住性赶上丰庄地区，但区位的差异是无法改变的。因此江桥镇的项目一定会延续其价格优势。

　　总价之外还需注重配套

　　嘉城席骏羽

　　丰庄与江桥楼市其实并没有直接的可比性，如果购房者在购房时在上述两者之间难以做出决定，可以根据两方面进行衡量，做出最适合自己的选择。首先就是参考最直接的价格因素，因为如果房价超出可承受的总价范围，就没有实际意义，其次就是注意衡量楼盘的细节品质以及整个生活配套及便捷的程度，因为在总体配套相

　　同的情况下需考虑享受配套所花费时间带来的

　　效率问题，即所谓的配套可达性。当然如果

　　单从项目上看，江桥的嘉城相比周边及

　　丰庄地区的楼盘还是小有优势的。

　　区域房价将趋同

　　汉宇地产邵明浩

　　从地理位置上看，丰庄板块在曹安路商贸城等商业设施带动下房价已经开始上冲，但是外郊环万元以上的房价在短期来看显然已经到达一定的高度，按照现在的发展状况短时间内再次快速上冲的可能性并不大。而几乎处同一地理位置的江桥板块与丰庄板块已经出现了明显的价差，长期来看两个区域的房价有趋同的趋势。

　　选择江桥可有房有车

　　读者张小姐

　　价格还是购房者最为关心的，尤其是我们这类自住购房者，用于买房的可能是所有的积蓄，而且一般只够首付，大部分需要进行贷款。现在贷款利率连续上涨，相对贷款购房的成本也在增加，由于每月收入较为固定并有限，因此会考虑尽可能减少贷款数额，以致不会影响正常。在丰庄与江桥之间的价格差还是将在千元以上，购买二房的总价差额至少在10万以上，既然已经选择外环线也不会在乎再远10多分钟的路程，毕竟能节省出购买一部私家车的资金，在同等条件下有房有车不仅生活质量提高，出行也将更为便捷。

　　后续供应

　　主持人：江桥除了嘉城外后续供应量如何？丰庄地区未来供应又如何？

　　嘉城首批“7090”房

　　嘉城席骏羽

　　嘉城今年将推出首批“7090”房源，其中90％的房源为面积90平方米以下的二房，包括多层及小高层，房源将较为充足，年底前将共有约7万平方米800套房源上市，预计售价在8000－9000元/平方米。除嘉城外江桥板块近期基本无其他

　　项目，最早可能要到

　　明年下半年。至于

　　丰庄板块就如

　　先前所述，后

　　续可售住宅项

　　目基本没有。

　　丰庄后市以商办物业为主

　　易居研究院张晓娟

　　江桥地区未来后续供应量主要来自华江居住区，共4600亩，约300万方，嘉城是该区第一个启动的项目，体量在100万方左右，目前上市量为35万方，除嘉城项目外，还有200万方的后续供应；而目前丰庄地区主要以都市港湾的后续产品为主（即都市港湾二期）共18万方，未来丰庄地区主要以商办型物业为主。

　　住宅体系升级空间

　　汉宇地产邵明浩

　　江桥、丰庄板块后续供应量均较少，江桥板块除了嘉城外还有位于丰华公路的部分尾盘供应，由于该楼盘是以动拆迁为主，所以普通商品房数量少、品质差，不过价位相对低廉。在丰庄地区除了尚处于工地状态的都市港湾二期以外，还有处于中期销售的建筑面积13万平方米的锦华茗园可以提供较多的普通商品房房源。虽然目前这两个区域的普通商品房供应量较少，但未来这两个区域还有大量的土地可供开发，这也为未来区域住宅体系的升级换代预留了空间。

　　江桥供应较大

　　读者张小姐

　　近期一直在关注丰庄江桥的楼市，由于父母居住在金沙江路，出于照顾起来方便的缘故，较为中意丰庄地区，同时地区的发展都是现实能看到的，相对能比较安心，然而目前丰庄地区可选的新盘却基本没有，后续尚可期待的就是即将开盘的都市港湾二期，后续可选有限，剩下则只能选择一些二手房，挑选到合适房源的可能性有限。相反虽然江桥相对稍远，后续包括嘉城在内的华江居住区供应却很大，在挑选新房源时选择余地会较大，也不会过于抢手，个人还是认为宁可等待以候江桥后续房源，由于不是过于急切没必要去和其他人竞争丰庄有限的新房源。

　　楼市支持

　　主持人：是否有众多利好及规划支撑未来的江桥楼市与丰庄楼市？

　　江桥配套值得期待

　　嘉城席骏羽

　　江桥地区未来的利好则以业主最关心的涉及到日常生活的衣食住行为主。除了整体市场市政配套完善外，江桥地区的公交已打通，如公交950以延伸至江桥，另外商场等商业设施也在建设中。但值得注意的是，江桥地区的教育配套还有待落实，不过嘉城自身将设有幼儿园、中学等教育设施。相比江桥，丰庄地区的配套则已相当成熟。

　　规划带来不少升值潜力

　　读者张小姐

　　丰庄地区现今已发展成熟，无论整个地区的生活配套设施及交通出行都尚可，由于地区已基本成型，因此不会也不过多期待后期有何大的规划及利好，作为普通的购房者心态需摆正，一般的日常生活需求能得到保障与解决是核心，毕竟购房都是作为自住用途，楼盘升值多少没有过多实际意义。不过相比之下江桥的

　　起点更低，相应规划及利好所起的作用会更明

　　显。作为年纪稍大的购房者可以选择已稳

　　定成熟的丰庄，作为一个青年人则会过

　　多关注新兴规划带来的新元素，可能

　　会过多考虑江桥。

　　江桥发展空间更大

　　易居研究院张晓娟

　　江桥镇在交通方面，有规划中的曹安路拓宽工程，该工程将使板块交通状况进一步得到改善；在生活配套上，除老镇已有的商业、教育、医疗等配套外，沃尔玛入驻江桥嘉莲华商业广场，将进一步提高板块购物环境；此外还有华江居住区规划项目。以上这些将使江桥镇整体价值得到提升。

　　丰庄地区，在交通方面有轨道交通7号线，即丰庄站；另外则是将被规划成为商贸集中区，如以大型专业市场为主的曹安商贸区等，将为该区域的经济发展起到很大的促进作用。规划的利好都将为两个区域的楼市带来很大的帮助，但由于丰庄地区相对发展比较成熟，相比江桥镇的未来规划要弱些，从发展前景来看江桥镇的发展空间更大。

　　轨道交通支撑楼市

　　汉宇地产邵明浩

　　任何大规模商业的形成和发展壮大都经历很长的时间，对于江桥、丰庄也不例外。曹安商贸城这一大型商业物流中心从建设招商至今不过两三年的时间，其巨大的商业价值尚未发挥出来。可以预见在未来两三年的时间里，随着嘉定各个商业中心与长三角多个经济往来关系的日益加深，嘉定的商业、物流业对江桥、丰庄等区域的房地产市场会起到巨大的影响。轨道交通11号线建设的推进也解决了区域内无快速交通线路的瓶颈，为江桥、丰庄楼市更好、更快发展起到支撑作用。

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