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发表于 2007-10-26 13:04
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发现上海之新板块崛起 寻找未来楼市新战场
2007年10月26日08:15 东方早报
“地段、地段、还是地段”——曾经是房地产开发的黄金定律，如今正被更看中区域成长潜力的“板块论”所取代。
2006年，上海在“一城九镇”的基础上推出了“1966”规划，即在“十一五”期间，建立一个四级城镇体系框架：1个中心城、9个新城、60个左右新市镇、600个左右中心村。“规划引领地产”，从“一城九镇”到“1966”显示了上海城市扩张的方向，上海房地产业的发展也从中嗅到了前进的方向。以南桥、临港新城为例，因为其在“1966”计划中的地位有所上升，这两个区域在上海未来战略发展中有着重要的地位，该地区房地产项目更是逐日看涨。
未来三年，哪里会成为新热点？通过市场调查，我们发现，下列区域可能成为未来楼市的新“战场”。
向东——南汇惠南：市场新秀初长成
市场新宠供应充足
南汇周康板块目前供应量有限。相反，惠南板块供应量充足，而且与邻近的周康板块有每平方米数千元的差价，因为性价比高，吸引了不少当地的自住客以及投资者。惠南板块的艺泰安邦房源充足，可选择余地大，均价在5500元/平方米左右；一方新城在这个月继续推出房源，约6000元/平方米的均价在如今的市场属于低价。
特色定位吸引客户
按照惠南镇“十一五”规划，将以主题式商业地产项目辅佐商品住宅市场共同发展。目前，板块内的“艺术主题居住社区”已颇具人气，为居民提供了较完善的商业配套。其中，艺泰安邦提出了做“文化地产的引领者”的口号，要打造一座充满艺术与人文气息的艺术城邦。社区内8000平方米的主题性建筑“艺博中心”，将集艺术创作、收藏、展示、交易于一体。因此，除本地居民外，还受到浦东张江、北蔡和市区购房者的青睐，占认购客户的40%。该项目企划经理陈钢认为，相比于市中心房价，艺泰安邦均价相对较低，能满足市中心居民的养老投资和自住等需求。
当地居民更注重品质
惠南板块是指惠南、宣桥、老港、大团镇行政区域。据惠南一方新城专案经理叶俊介绍说，一方新城的客户90%是本地居民，国际化卓越产品品质，是获得广大本地客户热烈追捧的重要原因。
一方新城以“打造南汇高端生活品质”为己任，引进多项世界先进的规划理念：南低北高的总体布局，保证每一幢楼都享有最大限度的景观视野；拥有超宽栋距和超宽视野，最宽处栋距达60多米……叶俊认为，本地楼盘主要吸引当地居民，小区的品质格外重要。(秦明明)
向北——杨浦：价值井喷的处女地
8号线带来财富机遇
随着杨浦区政府加大环境保护投入力度，改善城区生态环境质量，杨浦这块中国近代工业的发祥地，正在告别昔日的烟囱林立、黑烟滚滚的老工业区形象，朝着“安居乐业”现代化新型城区大踏步迈进。杨浦作为中环线内最后一块价格潜力尚未被挖掘的区域，轨道交通8号线将正式通车为其带来财富机遇。
“上海中央智力区”形成
杨浦作为知识创富的示范区，拥有三大资源：大学城、15.5公里长的黄浦江岸线、深厚的人文历史底蕴。地处五角场核心区的高端商务办公楼财富国际广场项目负责人王小姐认为，“越来越多的知名高校学子在毕业后选择留在杨浦，使杨浦累积了浓厚的知识创富氛围，成为上海中央智力区。”
紧临轨道交通8号线黄兴公园站的白玉兰环保广场，在M8即将通车的利好形势下，已在同类物业中取得销售领先的佳绩。项目负责人施小姐表示，“杨浦的商务办公楼市场未来发展不可估量。”
“绿色杨浦”浮出水面
立体交通、完善配套以及优质的生态环境是杨浦吸引人们安居的重要条件，以新江湾地区涵碧景苑、盛世新江湾以及新江湾核心区域内的新江湾城一号作品为例，三者的共同特点都是交通便捷、环境适宜、配套完善。
上海合生房地产开发有限公司营销部颜旭峰说：“那些融合了城市盛景繁华与自然生活意境的地方往往是最适宜居住的地方。”杨浦内环内、中内环间的住宅商品房如圣骊河滨苑、欧洲豪庭·韵都城等项目要比上海其他区域的同等位置的项目更具有价格优势，从而吸引了大批自住型客户。(朱梅靓)
嘉定：受惠F1、11号线两大利好
F1经济如火如荼
F1赛事和汽车支柱产业的效应辐射，带动嘉定的房地产开发进入快速上升通道。F1赛事落户后，基础设施投入资金达26亿元，随着交通条件的改善，整体环境优化，带动了F1赛车场及其周边约20平方公里土地价值上升，在赛车场辐射半径约3公里以内的“三产”核心辐射区，房地产开发增长尤为明显。
嘉定是郊区楼市中发展进程较快的区域。随着交通路网逐渐完善，嘉定的楼盘开始从单一的区域消费结构向多层次的消费结构靠拢。
大盘主导区域开发
由于区域内可供开发的土地面积大，适合整体规划的面积大，嘉定将发展成上海最重要的郊区新城和最适合居住的地区之一。随着金地、华江、国际汽车城置业等大型开发商入驻，嘉定房地产进入大盘时代。目前嘉定新建楼盘主要集中在嘉定城区、安亭、南翔、江桥等地，由于区域位置和定位不同，形成了各自不同特色。
嘉定本地自住客源消费力强劲，有以下原因：一是区域内大量动迁；二是楼盘近90%为中低价位的普通商品房，还有相当数量的动迁房，适合区域购房需求；三是外来购房者比例很高。
11号线沿线楼市升温
轨道交通11号线北段工程将于2010年前通车，途经嘉定南翔、马陆、嘉定工业区、菊园新区、黄渡、安亭。轨道交通11号线支线从嘉定新城站岔出，连接上海国际赛车场和安亭汽车城。目前看来，嘉定围绕地铁沿线开发房产的态势已经出现，轨道11号线为嘉定楼市再次升温。(刘坤)
向南——奉贤：海湾旅游区潜力巨大
南桥定位滨海新城
南桥镇是奉贤区政治、经济、文化中心，是列入计划的上海市2010年国际大都市中心辅城总体规划中的南上海滨海新城。目前南桥镇已成为生活设施齐全，教育医疗服务功能完善的奉贤中心区。南桥镇政府工作人员向《东方置业》介绍，“南桥镇公路纵横，水网交织，奉浦大桥、莘奉金高速公路、大亭高速公路、沪杭公路形成纵横交错，方便快捷的交通网络。”据悉，规划中的闵奉(暂名)轻轨线直通南桥城区。
在南桥新开楼盘上院售楼处看房的李小姐表示：“南桥是一个适合居住的地方，同时又因为它尚未被广泛关注，因此房价还处于整个上海偏低的价位，是投资与居住两相宜的选择。”
奉贤五星花园别墅马小姐表示，“置业南桥的客户大多是看中区域未来的发展潜力，在南桥买一套别墅的价格可能比市中心一套公寓的价格还要低，而且由于政府对别墅用地禁批的政策，致使别墅未来的价值无法估量。”
未来的海湾旅游区
海湾旅游区地处奉贤最南端，区内海岸线长13.7公里，有上万亩森林。奉贤区海湾管理委员会工作人员表示：“莘奉金高速公路、卢浦大桥南下浦星线一级公路、拟建设中的奉贤轻轨海湾站、拟建中的浦东铁路星火站直通海湾区。同时，莘奉金高速公路与沪杭、沪宁高速公路连通；亭大公路和建设中的5号线、悬磁浮铁路贯穿上海市东西途径海湾；海湾码头游艇把港城、嵊泗、滩浒、普陀山、大小金山联成一线，这样便利的交通条件是上海是任何一个海边城镇是没有的。”
目前海湾地区代表项目碧海金沙嘉苑、棕榈滩高尔夫别墅等近日都赢得销售佳绩，售楼处看房咨询者络绎不绝。碧海金沙嘉苑项目负责人陶先生表示：“高端物业将吸引大批实力人士入驻海湾，同时海湾大学城的建立将于之形成高素质人口导入规模效应，有效提升海湾地区的区位品质。海湾地区未来前景诱人。”(朱梅靓)
向西——青浦：上海西大门联动长三角
依托“三小时经济圈”及在建中的上海虹桥枢纽港，通过多级交通网络，将大大缩短上海与长三角地区的距离，其商贸交流也将更上一个台阶。而在虹桥枢纽港中，轨道交通二号线将直达青浦区徐泾镇，因而青浦无疑将成为长三角大融合的前沿阵地。
根据江浙沪三地建设部门的共同规划，长三角都市圈将形成“五圈”、“六廊”、“十六枢纽”的综合交通发展框架；高速公路将构筑“十横”、“七纵”、“四条城市环线”和若干“联络线”的布局形态，形成骨干通道、城际辅助通道和联络通道三个层次。目前，骨干路网已有一半里程建成通车，高速公路至2007年基本成网，2010年基本实现“3小时经济圈”的目标。
纵观上海的楼市地图，青浦、松江、闵行、嘉定等区正在越来越为众多品牌的地产开发商所关注，相应的区域楼市也是火热异常。值得一提的是占据上海西大门位置的青浦区，虽然目前市场的热火并未对青浦区产生较大影响，但也正是因为这一点，在青浦区域范围内，仍有着大量的土地资源可被利用，中信泰富、仁恒置业、盛高置地、上实集团、弘大集团等颇具品牌效应的开发商，已经先后在青浦拿地进行开发和建设，成为一代“青浦派”。
知名蓝筹地产中信泰富集团已在青浦朱家角镇开发建设65万平方米的大型居住项目——朱家角新城，投入资金近100亿人民币。据中信泰富朱家角新城项目负责人称，中信泰富将在朱家角新镇区范围内，打造一个国际化程度相当高的综合性现代生活城区。而同区域内的纯别墅项目“东方庭院”则是盛高集团的又一成功之作。位于青浦重固镇的现代华庭，也是销售情况较好的住宅项目，该案营销负责人费小姐介绍，青浦赵巷将成为上海的西区商贸中心，将带动周边的住宅发展，其项目热销就是很好的应证。(胡盈盈)
专家看法
从“地段论”到“板块论”
“地段、地段、还是地段”——曾经是房地产开发的黄金定律。但是，随着政府规划中上海市中心半径的扩大以及生活郊区化，市中心的“地段论”逐步被更看中区域成长潜力的“板块论”所取代。
易居房地产研究院副总经理杨红旭认为，以前的“地段论”把一个楼盘离市中心的绝对远近作为标准衡量其地段价值，现在的“板块论”同“地段论”既有联系又有区别，除了“距离市中心远近”的这一标准，项目所处板块的规划等也成为评判区域价值和成长潜力的重要标准。以杨浦新江湾为例，该区域地处中环，原来价值未被发现，经过政府统一性、前瞻性的规划，目前已成为置业者追捧的热点区域，居住价值提升。
“除了所处中环离市中心绝对距离较近之外，新江湾全新的高标准规划，包括轨道交通等的实施，成为该区域成长的潜力所在，这就是‘板块论’。”杨红旭说，现在买房更重要的是看“板块的成长潜力”。
业内猜想
如果没有限制,会在哪里建房
看好浦东发展前景
某上海房产大企业总经理：从升值潜力与综合发展趋势来分析，我比较看好浦东板块，如外高桥这样甚至再边远一些的次级地段，都将有很好的发展前景。
首先，从整体市政规划上看，它将是上海乃至中国最大的国际化社区之一。其次是该板块内的建筑风貌与人文环境，都将会吸引越来越多的上海新兴白领以及中产者的青睐。第三，浦东是上海高科技产业发展的基地，由这部分产业衍生出的住宅需求，不论是普通住宅还是高端物业的需求，都不容小觑。
中外环纵干道
或成新热点
某房地产界专业人士：上海住宅供应紧缺，在目前一手房有效供应“青黄不接”的情形下，中环-外环的纵向主干道，诸如浦星公路、沪南路和沪太路两边的楼盘有望成为销售新热点。
据实地了解，闵行浦星公路附近分布有50万平方米的超大规模社区一品漫城和作为浦江镇中心城区示范区的新浦江城；浦东沪南路两边目前有三个楼盘在售，分别是东和花苑、国际海上花园二期和锦绣前程；宝山沿沪太路开发的新楼盘则数不胜数，如美兰金邸、旭辉·依云湾、经纬城市绿洲，大华集团的中环1号、梧桐城邦和铂金华府等众多项目。3月份以来，这些楼盘价格已开始大幅上涨，但成交量依然不减。(张红贤)
□ 置业者说
如果不受资金限制,最想住在哪里
杨 斌：最想住在“联洋”
杨 斌，通讯工程师，在浦东陆家嘴工作。
杨 斌近期想买一套两房以上、总价在120万元左右的房子，目标区域是浦东，当前比较看好世纪公园、花木和联洋等几个板块。
“这几个地方交通比较方便，环境优良，居住条件成熟，距离陆家嘴近，升值潜力比较大。”杨 斌说，“如果没有资金限制，我最想住的地方是‘联洋’。除了前面讲的几个共有优势外，联洋板块的独特优势是整体规划比较新，有许多新建的小区价格方面都比较适合我。”
余健康：最想住在世纪公园
余健康，软件工程师，在张江高科工作。
余健康认为，置业的热点跟购房者的经济实力有着直接的、决定性的关系，偏远一点的区域由于价位格低而适合资金实力较弱的购房者，购房者也只有按实力选择自己购房的区域。
“我会在浦东张江、金桥或花木板块购房，总价控制在100万元以内。因为相对繁华地段，张江人比较少，空气、环境质量好，上班方便。”余健康说，“如果没有资金限制，我最想住在品质更高的世纪公园板块。”(张红贤)
□ 政策背景
“1966”规划：1个中心城，即外环线以内的600平方公里左右区域内的上海；9个新城为：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥；60个左右的新市镇集中建设，相对独立、各具特色、每个新市镇人口在5万左右；600个左右中心村是农村基本居住单元，将相对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。 |
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发表于 2007-10-26 13:25
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