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发表于 2007-6-15 23:49
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上海 经济型别墅热销隐现投资风险
2007年6月13日 来源:中国房地产报
“嘉城的最后一套别墅上周卖完了！”面对如此好的市场，上海华江建设有限公司研发部副经理席骏羽非常兴奋。
作为上海嘉定区江桥的第一大盘，嘉城由公寓、联排别墅组成，其中联排别墅楼盘“桃花岛”总共有200多套，从2005年开始销售，目前已经售罄。
席骏羽把销售好的原因归结为江桥的居住配套和自身产品的高性价比。实际上从今年3月份以来，房型面积在250平方米以下，总价在300万元以下的经济型别墅普遍销售良好。据天天房展网统计，2007年4月份，上海别墅的成交量达到23.49万平方米，不但环比增加了27.3%，比之楼市火爆的去年同期，还要高出7.9%。而这其中高达七成的份额是由均价1.5万元以下的经济型别墅占据。
根据国家有关部门的限定，目前市场上的联排、双拼等别墅项目并不符合真正的别墅定义，而应该是高档住宅范畴的“类别墅”产品，但由于这类低密度产品主打别墅概念，且总价较低，因而业界称之为经济型别墅。
4月以来的又一轮热销
海立华亭销售经理蒋浩对最近的市场有点看不懂，“我们的主要精力花在电梯公寓的销售上，别墅产品没有做很多的推广，但是依然卖得很好。”
海立华亭的别墅总计有70多套，从2006年开始逐批销售以来，目前还剩下20套左右。
事实上，海立华亭的热销反映的是市场对于经济型别墅这类产品的认同。
目前，上海经济型别墅分布在闵行、松江、青浦等区域。从销售情况来看，整个松江的经济型别墅普遍销售较好。其中主要在售的经济型别墅有润峰苑、南都白马花园、颐亭花园、保利十二橡树园庄、意境雅苑等，4月份这些别墅销售业绩都不错。据房产之窗网统计，仅2007年4月份，松江的润峰苑就销售了27套；万科白马花园则销售了22套，其经济型别墅的房型面积控制在160平方米左右，9000~14000元/平方米，总价在170万元左右。
同样属于别墅供应大户的闵行，其经济型别墅行情也同样一路走好。
据上海龙盟房地产开发有限公司副总经理孙弋宁介绍，4月28日，位于闵行的混合型大盘合生城邦新推出32套经济型别墅房源，其中10套为双拼别墅，22套为联排别墅，一个月不到，目前只剩下2套双拼别墅。
根据房产之窗网统计，4月份复地北桥城销售达33套，合生城邦则销售了23套，这两个占据了当月闵行区别墅销售排行榜前两位的楼盘，恰恰都是经济型别墅。其中复地北桥城的联排双拼等经济型别墅项目的主力房型面积基本控制在200平方米以下，总价不超过300万元。而合生城邦的经济型别墅项目其主力房型面积则控制在170平方米以下，总价约在180万元左右。
天天房展网分析师表示，经济型别墅之所以在近期开始热销，是由于中环内公寓房价的居高不下，再加上中心城区供应量持续不足的尴尬局面，一些中高级白领、企业中高层管理人员无法在市区购买到合适的公寓，从而将注意力转移到近郊的经济型别墅。
此外，“别墅用地审批的暂停，促使别墅产品的稀缺性提前释放，从而导致别墅市场热销。而其中的经济型别墅则更是凭借总价低，占了性价比的优势。”席骏羽表示。
混合型社区别墅受青睐
“目前销售情况比较好的经济型别墅，基本上都属于混合型社区。”席骏羽表示。
所谓混合型社区，指的是由公寓、联排双拼叠加、小独栋别墅等物业组成的社区，对于购房人而言，在混合型社区挑选房源，选择余地较大，能满足不同层面的购房需求。在闵行区，销售较好的复地北桥城，就属于混合型社区。目前公寓已经售罄，小户型别墅是其卖点之一。
位于闵行区东川路的合生城邦也是这个特点。这个总建筑面积60万平方米的大盘，集聚了小高层、双拼、独栋、联排、叠加等多类产品。
而从松江销售较好的几个项目来看，如润峰苑、万科白马花园也是混合型社区，都是由公寓、别墅等多种物业类型组成。
现在的经济型别墅之所以大多出现在混合型社区，这是由于开发商出于销售的考虑。“在混合型社区的销售中，公寓与别墅的销售是相互促进的，开发商通常能够以小户型公寓来带热区域市场，使得楼盘关注度得以提高；反过来，别墅的热销也能带动公寓房的销售。”复地北桥城项目经理梁伟斌表示。
席骏羽也认为，开发多样性的物业，开发商能有更多的收益，资金回笼的速度也会加快。
而对于购房者而言，混合型社区的体量多半超过50万平方米，物业类型包括公寓、联排双拼类经济型别墅、小独栋别墅等，选择多样。此外，有实力开发混合型社区这类大盘的基本是品牌开发商，能够保障大盘的最终配套更为完善。通常而言，一个50万平方米的大盘，其生活、商业配套肯定比10万平方米的楼盘要好很多。
比如嘉城位于江桥镇，总建筑面积为100万平方米，由公寓、联排别墅组成，周边就有易初莲花、轻纺市场、江桥商业街等商业配套，开车至静安寺也只需要45分钟的时间。
梁伟斌认为，在混合型社区中，公寓客户能够享受到别墅的配套会所，别墅客户则能享受到公寓大盘的更多商业配套。这些也是混合型社区别墅楼盘更能够聚集人气的原因。
投资自住两相宜
孙先生居住在长寿路的苏堤春晓已经有一年了，但他不习惯长寿路每天吵闹的环境。
他打算搬家，但又不想卖掉苏堤春晓的房子，只是想在一处安静的地方置业，下班后尤其是周末不要有太多的干扰。而且他希望购买物业的总价能控制在200万~300万元。
于是，孙先生在松江买了一套面积为200平方米、总价为250万元的原野花园联排别墅。孙先生盘算着，平时下班可以回到长寿路的苏堤春晓，也可以开车到原野花园居住。
“其实这也是一次不错的投资，即使平时不住，别墅面积不大，也容易出租，一个月能租到4500元左右的租金。”孙先生乐观地分析，“目前这类别墅卖得非常好，价格肯定会上涨，如果先出租再售出，可以得到较高的物业回报。”
骏羽认为，从目前的购买人群来看，投资和自住都有，他们一般是在市中心或者内环区域有了第一套房后，再去购买经济型别墅，这些经济型别墅的客户往往选择先持有别墅自住，再考虑抛售。
上海荒岛房产工作室市场总监冯伟认为，经济型别墅的这一轮热销，主要是改善型需求所致。“从最初的老公房升级为2房，从2房又升级到3房，一些拥有3房的业主现在又将下一个目标锁定在经济型别墅上，这类产品也是人们阶梯性消费的一个中间环节。”
上涨较慢 隐现投资风险
另一方面，来自天天房展网的数据表明，今年以来中环以内已经没有单价8000元以下的房源成交，普通市民越来越难以在市区买房，而在外环区域购买经济型别墅的价格和在内环附近买套公寓相近，所以该类产品升值空间不小。
分析人士指出，目前在上海，居住郊区化的趋势，已经从高端人群逐渐向中高端人群转变，这也将使得这类产品未来前景长期看好。
一片叫好中，同策研发中心主任夏宇却也冷静指出，在目前的上海市场，经济型别墅并不都是热卖。这其中，联排别墅确实销售较好，而通常由两套别墅住宅上下叠加而成的叠加型别墅却由于自身层高受限，市场接受程度相对较低。另一方面，尽管联排别墅成交量持续上升，但是价格却没有上涨。
事实上，经济型别墅周边多有较大的公寓房供应量，且不少项目间同质化竞争比较激烈，价格战此起彼伏。如复地北桥城周边有剑桥馨苑、众众德尚世嘉等楼盘，基本都是公寓加联排别墅的物业结构；而合生城邦周边有剑桥府邸、南阳瑞都、星河景苑等楼盘，特点也都和合生城邦类似。经济型别墅自身较大的供应量以及与周边公寓和同质楼盘的激烈竞争，导致其价格迟迟不见明显上涨。
“购买经济型别墅的客户基本都是购买第二套住房的。前两年，经济型别墅上市热销的前期，投资目的占了其中很大的比例。而2005年宏观调控以后，投资和居住的比例逐渐稀释到各占一半。夏宇分析，虽然经济型别墅占了总价低的优势，比较好卖，但是如果纯粹作为投资考虑，其出租可能会有问题。由于经济型别墅的自身特性和产品定位，一般的高端客户不太会考虑租赁。而这类产品的租金一般在3500元/月左右甚至更高，与市区公寓租金差不多，只能出租给中高端客户，而往往这类客户却一般偏好于在市中心租房。”
另一方面，夏宇指出，从长期看，该类产品会有增加的趋势，日后的供应量会增大，因而投资者需要谨慎入市。
“在保证“70/90”政策实施的前提下，开发商往往会选择在社区内采用公寓+别墅的开发模式。具体说来是指一个大的居住社区内，在保证社区总建筑面积的70％是90平方米以内的公寓产品的基础上，将其余30％的建筑面积用于别墅产品的开发。”夏宇表示。
事实上，早在“70/90”政策出台前，上海就不乏这种混合型社区的出现，如浦东世纪花园、三林板块的环球翡翠湾花园等都采取了混合开发的模式。这意味着，在低密度土地以外仍将可能出现大量的别墅，尤其是经济型别墅的潜在供应。
据同策研发中心的相关数据显示，未来几年，中端及低端别墅的供应潜力将达到366.06万平方米，购房人的选择余地很大。对于单纯考虑投资的购房者而言，需谨慎入市，尽量选择产品特性突出、交通优势明显的经济型别墅。
(作者： 陆彬杰) |
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发表于 2007-6-19 09:07
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