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发表于 2007-4-14 18:57
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策划缘起
在上海，购房者有些迷失了方向。市区房价居高不下，但很多人总希望某个适合的楼盘也许会冷不丁地出现；与此相反，一些郊区的房子创造了令人惊讶的低价，但低价真的是入市的理由吗？外环的中低价房成为热点，但为此付出其他的成本究竟值不值得；在不同的环线区域，新房房价又能低到什么样的地步？中环沿线板块众多，号称是上海房市的中坚力量，但乱花渐欲迷人眼，作出选择真的很难。
以上种种疑问的释放，使得3月份以来中低价房成为市场热点，关键词如下：中低价房居住区崛起、低价房热销等等。毫无疑问，中低价房永远是普通市民最热衷的对象，但价格本身永远也不会成为购房者的惟一标准，最值得购买的中低价房才是最好的房子，它们在哪里呢？
每个人都在寻找答案，带着这些迷惑，我们最近周游了一次上海，周游的结果就在下面的陈述中。
第一招 便宜并非最重要 郊区3000元超低价房出手难
追求价格的低极限是人的本能，但一旦价格真正到了最低谷，由于购房价格的边际效应，人们往往会举棋难定。
上海最便宜新房的销售局面再次说明了这个道理。
2237元/平方米，是上海在售新盘中均价最低的楼盘，这是个位于金山兴塔镇的兴塔康发新苑，目前可售房源有233套，今年以来仅成交28套。最便宜的房子并没有出现大家想象中热销的情形。据天天房展网研究中心的数据显示，今年以来有过成交记录的楼盘中，成交均价在3000元以下的就有41个楼盘，其中，历史成交均价低于3000元的楼盘有6个，其余的多数是05年左右开盘，销售期已有两年多，但进度并不理想，一些楼盘甚至祭出打折牌但也收效甚微，待出售楼盘数量还是惊人。
当人人都在叫房价高，买不起的时候，这些超低价的楼盘却未受到市场追捧，对此，天天房展网分析师薛建雄指出三个主要原因：
其一，是交通不便，生活配套落后。从今年以来有过成交记录的41个超低价楼盘来看，这些楼盘主要分布在金山、奉贤、崇明等还没有完全实现城市化的郊区，当地几乎没有公共交通，到上海的便利性还不及苏州、嘉兴等非上海城市方便。而其只能维持基本生活的街边小店，也远落后于苏州、嘉兴的城市配套。由此决定了这些楼盘的销售对象只能是当地人。
其二，私房的竞争。在这些郊区镇的周边，还有很多集体用地可以用来建私房。建一栋2层150平方米的私房，大概成本也只在20万左右。但就算是2000元/平方米，购买一套同等大小的商品住宅就要30万。相对来说，商品住宅的成本远高于私房。
其三，中国长期以来的城乡体制，所带来的城市优等观念。
不过，薛建雄预测，随着上海人口高速膨胀给高房价施加的压力，将会迫使更多的市民居住郊区化，同时城市的发展和市区房价的不断上涨，也将促使郊区可以有更好的交通和生活配套，届时，郊区超低价房难热销的局面将有所改变。
第二招 永远不要心存侥幸 中环线内超低价房所剩无几
很多人都有这样的心理，即便不买地处郊区的超低价房，如果能在中环线内找到相对便宜的新房，也是物超所值的。但天天房展网研究中心的数据显示，在中环线内，房价呈现明显的价格区隔，房价维持在稳定水平，相对该区域均价而言的超低价房几乎不存在。
据天天房展网分析师薛建雄介绍，目前的格局是，条件较好的白领，房价承受能力在8000元/平方米左右，现只能住到中环以外，因为内中环8000元以下楼盘的目前可售的仅为两个40套；被称为“三明治”的精英家庭房价承受能力在10000元/平方米，在内环以内，他们很难找到适合心理价位的新房，因为内环内10000元/平方米以下的楼盘目前可售的仅有一个2套；在上海还有一大部分职业经理人，这些人的收入相对较高，但要想买市中心的房子也是非常之难，以静安、黄浦、卢湾为主的中心城区12000元/平方米以下的新房目前只有一个楼盘14套现房。
第三招 该出手时就出手 外环潜力板块活跃
远不是问题，方便是最重要的。外环热销的低价楼盘给出了这个答案。
市区新盘价格的居高不下，越来越多的普通家庭开始将目光投向外环低价的新房市场。据天天房展网分析师薛建雄介绍，根据2006年上海人均可支配收入计算，上海普通的三口之家能承受的房价在6000元左右，这个水平在2002年之前还可以在中环以内的市区安个如意的家，但到了2004年以后，这样的房子在整个外环以内都很难找到。现在，即便在外环，单价6000元左右也被称为低价楼盘。
天天房展网研究中心的数据显示，今年以来，6000元低价楼盘热销区域主要集中在松江九亭和宝山顾村、嘉定的江桥、南汇的南康、闵行的莘闵等板块。在松江九亭板块，紫金花园、五洲云景花苑、馨亭家苑三个楼盘以低于6000元的均价，销售套数超过100套；宝山顾村板块，成亿宝盛家苑、绿洲花园、上投佳苑、宏润韶光花园、世纪长江苑五个楼盘均价也低于6000元，个别楼盘甚至只有5000元左右，而成交都在40套以上；宝山西城板块，海尚明城、保集绿岛家园、天馨花园十期、四季花城二期等楼盘虽在6500元左右，但成交套数都在60套以上；南汇周康板块，汇丽苑、美林小城、圣鑫苑、龙威茗庭、菱翔苑房价从4000多元到6000元不等，大多数成交套数都在60套以上；嘉定江桥板块，嘉城、锦华茗园、金帝城市岸泊房价在6000元上下，成交套数都在50套以上。
外环部分低价楼盘热销，主要还是因为这些楼盘的交通以及配套具有优势，以顾村板块的新房市场为例，除价格较为低廉之外，大规模商品房社区密集，板块内轨道交通规划完善研究中心，卖场、医院以及学校等配套设施也在逐步健全，都是利好因素。
第四招 热点中找亮点：中环板块性格各异
内环线内房价不菲，外环板块潜力在未来，如果从现实角度考虑，中环线推出的中价位楼盘，无论在价格还是在距离上都给购房者提供了一个折衷的选择。中环沿线是上海楼市的中坚力量，是大多数自住买家的首选区域。
不过，由于沿线途径区域的不同，未来的规划前景不同，中环沿线的不同板块表现出不同的个性特征。
策源研发中心的研究表明，中环沿线大多数板块中都有中低价新盘，单价大多在7000至9000元左右。
热点一：浦东三林板块
2007年1月至4月的成交均价为9080元/平方米，低于该均价的有金谊河畔（均价8143元/平方米）、歌雅花园（均价8999元/平方米）、衡辰三林苑（均价7556元/平方米）、名嘉新苑（均价8116元/平方米）、上南翡翠苑（均价8915元/平方米）。
亮点：将纳入中心城区范围，轨道交通6号线和8号线、世博。
热点二：北蔡板块
2007年1月至4月公寓物业成交均价为9008元/平方米，低于该均价的有地杰国际城（均价7065元/平方米）、文化馨苑（均价7000元/平方米）。
亮点：在售楼盘数量不多，在建、在售新盘以大盘为主，大华锦绣华城、海上国际花园二期与地杰国际城在该板块成“三足鼎立”的形势。
热点三：张江板块
2007年1月至4月板块公寓成交均价为8623元/平方米，低于该均价的有阳光花城（均价7549元/平方米）、胡姬花园（均价7846元/平方米）、广兰名苑（均价6864元/平方米）。
亮点：教育资源，交通成熟，商业发达，未来区域住宅后续供应充足。
热点四：中原板块
较低价的楼盘有星云苑（成交价格：8400元/平方米）、锦都玫瑰园（成交价格：8500元/平方米）。
亮点：该板块可用于住宅建设的土地供应不多，未来出现大规模的一手房住宅供应不多，区域内的配套较为完善，公交线路繁多，轨道8号线。
热点五：大华板块
较低价的楼盘有水岸蓝桥二期（成交价格：8904元/平方米）、远景佳苑成交价格（8812元/平方米）、大华公园世家（成交价格：8177元/平方米）。
亮点：商业配套较为成熟，完善的科教文卫配套体系，城市交通便捷，现有公交线路30余条，轨道交通7号线，汶水路、真北路段中环线。
热点六：真如板块
成交主力均价为7500-8000元/平方米，较低价的楼盘有阳光威尼斯（均价7600元/平方米）。
亮点：已被确定为上海市4个城市商业副中心之一，较好的地段优势和合理的价格优势。
热点七：彭浦板块
目前该地区仅有临汾名城三期——公园城市和康悦亚洲花园尾盘在售，为准现房销售，剩余房源多以大面积三房和楼层朝向、位置不是很好的二房，售价在7600-9500元/平方米，均价控制在8400-8600元/平方米。
亮点：彭浦板块可供开发土地减少，今后市场主要以二手房为主力供应。
热点八：古美板块
房价大致在10000元/平方米左右，低于区域均价的楼盘主要有：东苑古龙城二期·古龙·尚居（8200-8800元/平方米）、中梅星光雅座·中梅花苑（罗秀路1339弄8800-9800元/平方米）、龙祥嘉园（7400-8500元/平方米）。
亮点：地理位置比较优越，交通及配套设施齐全。
策源研发中心的研究显示，在中环沿线，还有一些板块没有明显低于板块均价的楼盘，如坐落于普陀区西北部的万里板块，板块内在售楼盘报价集中在8500-9500元/平方米，其中主力成交价在8500-9000元/平方米，各楼盘售价相当，无明显低于板块均价的楼盘；徐汇、长宁中环线板块无低价楼盘，价格最低的项目是徐汇锦梅苑9000元/平方米。
还有个别板块虽然也有低于区域均价的楼盘，但单价并不便宜，如静安新城板块，楼盘大多以现房销售，售价在15000元/㎡左右，低于区域均价的楼盘有：古北新城二期·香奈印象（均价11000-13000元/㎡）、虹鹿小区二期·虹桥帝梵尼（均价12000-13000元/㎡）。
来源：新民晚报 |
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