嘉定区商铺行情

嘉定区, 商铺, 行情

嘉定区商铺行情
来源：房地产时报

□ 上海电子商城(张掖路商办楼)
[价格（元）] ] 均价1-3万 [规模] 7.89万
[建筑形态] 多层 [面积] 20-50
[装修] 毛坯 [可售] 800 [已售] 2092 [交房时间] 2007-10-1
[开发商] 电子商城 [售楼地址] 张掖路355号 [咨询电话] 51207777

□ 嘉莲华国际商业广场
[价格（元）] ] 均价4.1万 [规模] 4.74万
[建筑形态] 多层 [面积] 22-200
[装修] 毛坯 [可售] 426 [已售] 218 [交房时间] 2007-6-1
[开发商] 沙河实业 [售楼地址] 曹安公路２１８８号    [咨询电话] 59113333

□ 兆地国际广场（鞋城）
[价格（元）] ] 均价1.4万 [规模] 4.09万
[建筑形态] 多层 [面积] 20-40
[装修] 毛坯 [可售] 193 [已售] 1435 [交房时间] 现房
[开发商] 兆地房产 [售楼地址] 曹安公路１７７７号 [咨询电话] 59182777

□ 曹安国际商城
[价格（元）] ] 均价1-4万 [规模] 9.77万
[建筑形态] 多层 [面积] 20
[装修] 毛坯 [可售] 1383 [已售] 2306 [交房时间] 2007-12-1
[开发商] 腾昭置业 [售楼地址] 曹安公路１８3３号 [咨询电话] 59187777

□ 嘉正国际大厦
[价格（元）] ] 均价1.1万 [规模] 3.84万
[建筑形态] 多层 [面积] 200-500
[装修] 毛坯 [可售] 10 [已售] 10 [交房时间] 2008-5-1
[开发商] 嘉正置业 [售楼地址] 墨玉路28号 [咨询电话] 59569988
　　

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发表于 2007-3-8 22:41 | 只看该作者

上海商铺市场告别“冲动期”
稿件来源：房地产时报

　　2006年是上海商铺市场从冲动期向成熟期转变的一年。具体来看，供地的冲动下降、成交量价温和上涨、投资理性、并购活动频繁。所有这些表现说明，从2007年起市场开始迈向成熟。

　　一、市场趋于稳定

2006年上海商业物业的总保有量据初步统计突破了3500万平方米。按照上海市人口计算，上海市商铺约合人均2平方米。上述两个数据表明，上海人的商铺面积开始富裕了，这种富裕可能意味着资源的浪费和投资风险的加大，以及平均收益下降。整体供需比为1：1.35，基本实现供需平衡，和上年相比，供给量与成交量双双增长20%左右。共计成交商业物业17862套，较2005年增加27.7%；成交商业面积1976706平方米，较2005年增长19.7%；商业物业的成交总金额达2026475万元，较2005年上升22.2%，呈现面积、金额双增长的特点。
　　2006年，上海的商业地产在搏击中找到了方向，变得成熟理性了。从供地方面来看，商业用地的供应量较之2005年下降了50%左右（共有45幅商业用地）；从开发商来看，不再是有地即拿；从投资方面来看，商业地产的开发用物业收购有序地进行，中小投资者开始角色归位，专注于合适性投资，使得社区街铺、市场类商铺成为2006年的市场亮点。这一切说明，上海市场已经从高涨期进入稳定期，价值投资已经成为市场的主基调。

　　二、收购活动增加

　　收购物业或目标性的股权交易是2006年最明显的市场特点。从深层次看，是商铺发展过程中的物竞天择，早期投机型、规模不大的资本退场，商业地产的主角开始登台。从另外一个角度看，由于商业地产过度开发，不良资产出现，资本觊觎商业地产，着手料理商业地产业，挖掘其中潜值。商业地产的收购主要是从三个层面进行的，第一层面是外资对国内优质商业物业的收购动作仍在有谋略地进行，如庙前广场的交易等；第二个层面是商业资本布局，如百联收购北上海商业广场；第三个层面是民间资本以股权转让形式挖掘商业地产的潜值，如温商之间的一些股权交易，都属于这类商铺项目实质性的转让或收购。

　　三、高端区域发力

　　位于市中心核心区位的黄浦、卢湾、静安三个区，由于产业结构的调整、人员的迁出，经济增长必须更多地依靠现代服务业来实现。“十一五”期间，黄浦、卢湾、静安三区在商业地产规划方面都有较大举措。黄浦区对南京东路的规划是：依托步行街、世纪广场和老商厦的独特功能条件，重塑南京路“四大公司”风貌，加快打造中国的哈罗斯。前两年基本形成特色鲜明、功能齐备的步行街商业布局，后三年力争建设成为国际一流商业街。对豫园的发展思路是：在“十一五”期间，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，延续历史文脉，挖掘文化内涵，调整商业结构，完善旅游要素，提升商业商务功能，形成商旅文互动效应，成为充分体现上海魅力的国际化商业文化旅游区。
　　卢湾区以淮海中路为重点，围绕建设国际时尚商务区的目标，充分发挥零售业的市场优势，加大产业间的渗透融合，把零售时尚扩大为产业及地区的时尚。另外值得关注的是“新天地”板块和打浦桥板块商业，在2006年打浦桥的高档酒店项目、大型餐饮项目已经启动。
　　静安区一是以现有梅陇镇、中信泰富、恒隆三大广场的功能定位为旗帜，加大沿线商业功能调整力度，推进周边街区非商业用房置换，进一步凸现商圈的国际影响力。二是依托现有的静安寺商圈，成为一个融高档购物、文化旅游、主题餐饮、娱乐休闲、商务楼宇为一体的上海著名商圈。
　　另外会德丰项目、协和广场都在2006年酝酿启动过程中，这是2006年静安的看点之一。

　　四、市场继续谋变

　　成熟的商业地产市场有三个主要特征：一是经济变化相对稳定；二是法律、规划稳定，城市人口、空间变化相对稳定；三是市场本身稳定，包括投资和物业供应。在这样条件下，商业物业价值表现和市场表现相对稳定，但是在2007年，仍将有许多法律、政策、规划、市场方面的变化，市场也将
　　变得扑朔迷离。国内RELTs试点的启动表明监管部门、资金对市场已经产生趋稳的作用，开发技术逐渐成熟投资趋于理性。一段时间以来，商业地产招商、融资两大瓶颈制约了市场的健康发展。由于没有信托机构的参与，项目的开发良莠共存，一贷俱贷、一收俱收，收益率好的项目也无法融资。这次试点给商业地产的基本属性、价值表现定了一个评判标准，即能得到REITs输血的可以被认为是优质商业物业，但优质商业的投资回报率比较低，而那些不能得到REITs资金的，可以看作商业地产领域的风险投资。国内RE鄄
　　ITs的试点，可能会造成“蝴蝶效应”，对2007年后的商业地产开发、运营以及投资产生巨大的影响，开发商会从房价卖得高的思维逐渐转变为收益做得高，追求开发技术转化，并更加重视运营和经营技术。
　　五、市场风险预判2006年，商铺投资的风险出现新的变化，首先是投资的风险意识加强，其次是理性投资，排队买铺现象基本绝迹。
　　在未来的商铺市场，风险已经从中小投资者转移到开发商，开发商成了风险的主要承担者。2007年开发商将面临的主要风险有人民币升值、加息、限贷等金融风险，以及物权法讨论所引发的法律风险等。据悉，目前正在审批中的我国《城市商业网点规划管理条例》预计将于2007年年内出台，这项法规主要是协调土地、建筑和商业、消费之间的关系，将对商业用地、商业设施的开发产生很大的影响，对部分拥有商业用地开发商的土地用途、开发方向可能产生影响。该法规第一明确了管理的责任人；第二将明确大型商业项目的审批程序；第三有可能从源头上控制商业地产发展过快、投资过热的商业用地供应过多的局面。此举还可能诱发新一轮“跑马圈地（商业用）”的热潮，一度批不出去的商业用地，可能又会被市场青睐。

　　热点扫描

　　项目：
　　“奥特莱斯”：由百联集团、香港九龙仓（中国）共同投资的以国际、国内时尚品牌折扣服饰和日用品为主的大型综合性购物广场“奥特莱斯”。引起了上海乃至全国商界和商业地产开发商的关注。
　　大宁国际商业广场：该项目的出现，改变了整个区域的商业格局，使闸北商业中部崛起。这个以休闲购物、生态旅游和多媒体产业研发为特质的广场，利用大宁灵石绿地、依托大宁商业文化中心和多媒体谷，重点发展虚拟、多媒体应用技术，专业商务会议、会展，休闲、旅游、购物、酒店等现代服务业，成为上海城市中北部一个标志性的社区商业中心。
　　悦达·芳汇广场：定位于女性精品休闲购物中心，即BoutiqueMall。悦达芳汇广场将体验式消费概念贯穿于商场经营中，集中了美容、美发、美甲、纤体瘦身、SPA和形象设计等众多体验式消费馆。

　　区域市场：
　　襄阳路市场：2006年饱受争议的上海襄阳路市场终于解散。这个曾经最能体现商铺价值的市场的解散，使得一度被人们认为将成为“死铺”的项目绝处逢生，如“亚太盛汇”、“韩港城”以及部分七浦路的商铺。其中亚太盛汇商铺的租金急涨，翻了3倍，令市场瞩目。
　　七铺路商圈：随着襄阳路服饰市场的撤销，已有23年历史的七浦路市场成为上海最大的服饰批发市场。目前每天客流量5万人次。商圈内位置较好的商铺年回报率都在10％以上，在不动产投资回报率中领先。2006年该商圈更是急剧放量，联富商业广场、圣和圣广场和豪浦服饰城3个商业地产项目开始运作。市场如此扩容，而租金仍呈上升态势，将成为2007年的新看点。
　　曹安路商圈：作为上海最重要的综合类民用商品交易市场聚集区及华东地区批发采购重地，曹安商圈最近三年的交易额几乎翻了一番，租金上扬，如轻纺市场的租金已从最开始的约4至4.5元/平方米/天一路涨到现在的13至28元/平方米/天左右。在被人们广泛看好时，去年出现了“国际鞋城”、“电子城”、“国际商贸城”等五个商铺楼盘同年推盘的局面，在商铺市场极少见到，说明市场对这个区域的信心。
　　南京西路商圈：作为中国城市时尚商业的风向标，大量国际品牌青睐这个商圈，导致租金猛涨。从2005年第一季度到2006年10月份，南京西路沿街商铺的租金增长了13.4%，个别商铺已达到10美元/平方米/天，空置率下降到3%。2006年南京西路的服饰商户占41%，恒隆广场以西地区的餐饮店数量下降43%。由此可见，该商圈的均衡已经被打破。
　　五角场商圈：2006年、2007年该商圈曝光率很高，引起业界广泛关注的是上海东北商圈里“百联”和“万达”两大巨头以五角场为舞台，开始第一次面对面的角力，拉开了商业竞技比赛的序幕。五角场原有的商业金岛大厦、亚繁商厦、沪东金融大厦、可蒙大厦、将建成的麦科特金亿广场酒店，市场有“徐家汇第二”的期待。
　　赵巷商业区：于2006年4月底开业的青浦赵巷奥特莱斯，是上海首家时尚品牌折扣直销购物广场，其成功得益于“旅游带、交通带、居住带”三带合一的区位优势和新型的经营方式，此外这个区域还有在建的绿地及和吉盛伟邦合作的家具村等一大批服务业态项目入驻，青浦区要把赵巷打造成商贸服务业的重镇。
　　南汇商业区：近年来，南汇是上海市郊各区消费增长最快的区域之一，投资南汇商铺与国际航运中心有关，由此催生的商业物业，南汇的贸易展示类将受到市场的关注。2006年11月份，国内最大的商贸流通产业集团百联集团和南汇区合作发展超市、专业连锁、生产资料流通等商贸流通业务，标志着商业航母全面向上海东南挺进，南汇将成为商贸业投资、商铺投资关注的新热点。

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