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发表于 2007-3-1 16:37
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来源:东方早报
“冰与火”的曹安
即使是在平日里,曹安路也显得人声鼎沸。各商场门口依然车水马龙,来往商家络绎不绝。
曹安商贸区位于嘉定、普陀两区交界处,是上海城区与江浙经济联系的门户要冲。拥有上海其他商贸区无可比拟的交通优势,被专家形象称成“车轮上的枢纽商贸区”。
经过十多年的发展,曹安商贸区现已发展成上海、乃至长三角区域具有极高知名度和影响力的商品集散地,成为上海商业地产舞台上的最大主角之一。
2006年,曹安国际商城、嘉莲华广场、上海电子商城三大商业项目几乎同时推向市场,据网上房地产资料数据显示,2006年曹安板块全年商铺供应量18.3万平方米。然而,也许真的是曹安这块富矿太诱人,三大项目频频冲向销售高潮。
面对蜂拥奔向曹安的投资人群,我们不得不在狂热背后进行反思,商业集聚之后,曹安商贸区是否有足够的人流和消费力支撑?一句话,曹安的商业项目如何练好内功,给投资者一个好的交待?
这并不是我们的枉加猜测。因为曹安路上的商铺目前呈现一定的供大于求。现场可以看到,轻纺市场对面的某家商场人流稀少。除了一楼部分商铺开业之外,二楼以上均大门紧闭,而且也不见有人出入。可见,虽然商圈人气旺盛,但如何将商贸区人流有效交织,推动商铺经营,还有诸多功课要做。
不可不说的“瓶颈”
曹安商区商业物业的火爆程度毋庸质疑。但由于前期发展以粗放式和纯市场化为主,要真正实现“全球采购中心”的定位规划,确保商区快速稳健发展,曹安商贸区仍有一些潜在的发展瓶颈亟待突破。
重投资、轻运营是中国商业地产普遍存在的弊病。而由于商贸区前期处于市场化无序发展的状态,目前曹安商贸区内商城的经营模式大多也处于比较原始的水平,经营模式亟待改善和升级。
曹安商贸区不同于义乌小商品市场,不能将繁荣建立在无数小商品生产企业和非常低的成本价格之上。要成为“全球采购中心”发展各种商业贸易,必须增加其附加值,增加参与企业的附加值。
为此曹安国际商城专门成立了专业市场经营管理有限公司,并与台湾太平洋集团联手,打造经营服务平台,对进场商家按照统一的商业业态规划经营。在商城经营模式的升级上业已先行一步。
亮出你的尚方宝剑
根据零点调查提供的数据,76%采购商认为去曹安商贸区采购的可能性大。而在曹安商贸城2公里的半径范围内,将形成50万左右的人口,商贾云集和旺盛的人气指数,随之带来的是巨大的即期消费和长期消费的无限潜力市场。
虽然存在一些发展瓶颈,但随着新老市场的开发升级,配套商办与物流配送方面将会涌现大量商业机会。
有关人士透露,由于商铺的综合收益率明显高于其他商业物业,目前曹安商贸区内火爆的物业形态以商铺为主。但从商贸区未来健康稳健发展角度考虑,地方政府与商贸区管委会都将控制单纯商铺的总量,而将关注复合型商业的开发以及综合配套型商业物业的开发与建设,从而确保未来商区范围内市场分布的科学性与合理性,以及整个商贸区各市场的统一配套服务问题的解决。
批发生意带来厂商云集,专家表示,曹安商区内如写字楼、酒店、餐饮配套、仓储物流等其他商业物业形态都具有极大的潜力可以挖掘。
曹安板块2006年市场走势分析
2006年曹安板块商业市场供应集中,共有5个项目在售,其中曹安商贸城、嘉莲华国际商业广场、上海电子商城均为新上市项目,全年商铺供应量18.3万平方米,成交9.75万平方米,呈现了一定的供过于求。
2006年上半年国际鞋城保持2005年旺销态势,成为成交主力,拉高区域整体均价至24000-25000元/平方米左右,下半年新盘陆续推出,成交放量,价格回落至16000-18000元/平方米。
近年来,曹安商圈发展日趋成熟,贸易额增长迅速,近三年的交易额分别达50亿元、65亿元和100亿元。其中上海轻纺市场始终占据领头羊地位,目前其租金已比2000年之前上涨了6倍,底层商铺最高租金可达到28元/平方米/天,周边新建成的商业市场底层商铺租金一般在6元/平方米/天。
2000年之前,曹安路以轻纺市场著称,经过十多年的发展,目前曹安商圈现已发展成华东地区知名的综合商贸集散地。曹安商圈的经营业态丰富,以轻纺、服装、皮具、小商品、电子产品等为主,从中环线向外环线,沿着曹安路两边,分布有好美家、永乐电器、国美电器等多家建材电器卖场;上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、上海曹安国际礼品城、曹安国际鞋城、曹安国际商城等多个大型商业中心;另外还有东方汽配城等多家汽配项目。 |
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