[新闻] 新闻晚报－轨道房概念不退外环成交居主流 2006楼市盘点

http://sh.house.sina.com.cn/news/2006-12-30/100141219.html
3号线北延、2号线西进，轨道效应继续发力

　　后调控时代，住宅市场“产品”作主

　　甲级写字楼需求走强，市中心空置率创10年最低

　　轨道房概念不退，外环成交居主流

　　“轨道一通，房子买空”，这曾经是楼市中一道独特的销售风景线。出行便利，这是广大普通购房者在置业时考虑的首要问题。闵行莘庄地区的迅猛发展，主要借力于地铁1号线的“轨道效应”。

　　共富地区在1号线北延后，也成为楼盘云集的明星板块。闵行颛桥地区的不少楼盘一直以来都拿“轨道房”作为自己的有力卖点。

　　3号线北延段在2006年底顺利通车，宝山区域的房产格局由此发生裂变。三号线沿线，单价万元的楼盘和单价7000元左右的楼盘之间的“价格差”效应，将逐步减弱。轨道交通三号线北延伸段经过的区域主要是宝山。宝山今年二手房月平均交易量在一千套以上，业内人士预计，随着三号线北延伸段的开通，到北延伸段附近淘二手房的购房者数量将进一步增加。

　　房产分析师认为，原先在三号线北延伸段附近买房的购房者，除宝山本地居民外，主要来自虹口、杨浦一带。而随着轨道交通三号线北延伸段运行，来自长宁、普陀区的购房者数量也将进一步增加。

　　二号线西进的悬念已经揭开。据臣信房屋市场研究中心数据显示，仅11月上半月该板块二手房成交量增幅达14%，全月环比将增二成。

　　除了次新房源比较热销以外，天山板块10年左右房龄的老工房也搭上“快车”，吸引了一大批购房资金不够充裕的自住需求者。50万元左右的预算，可以在天山板块购置一套两室老工房。这些自住客多是看好天山区域的板块优势，且老工房居住面积一般都小于60平方米，房源具备总价低的特点。

　　外环的楼盘本来只因为价格较低而受到青睐。但在2006年，市中心内环内的楼盘成交风光不再，被市场所肯定的项目主要是类似于金地格林世界、嘉城这样的外环大盘。“名盘不再扎堆市中心”，这成为2006楼市的名语录。

　　专家认为，置业者选择在非中心城区购房，除了价格因素之外，还因为近年来交通规划的大力推进，以及置业观念的转变。加上汽车时代的到来，原先制约近郊楼市发展的弊端已被大大削弱。

　　住宅市场“产品”归来

　　上海楼市这座地产界的领航灯塔，从来不缺少树立标杆的楼盘项目。每年的房产市场，大量项目蜂拥而至，开发商促销手段层出不穷，购房者挑花了眼，代理商用尽了绝招。

　　“上海的住宅市场将回归产品为王，消费者理性判断会成为置业主流”农工商集团麾下农口万盟副总经理刘军一语道破楼市玄机。

　　“市场时代一去不返，产品时代风生水起，品牌时代即将到来！”五合国际中国区总经理刘力在接受本报采访时，大声宣告一名地产设计师的宣言。

　　“大华集团及时有效地应对宏观调控措施，关键在于产品结构的调整。取得稳定销售成绩的背后，可以发现大华

　　的产品供应结构不断完善，在坚持主流产品面向市民消费。”大华集团副总裁陈宁这样向笔者归纳2006年的集团销售经验。

　　回顾2006，我们不难发现，瑞虹新城刷新了购房者对于完善配套的极致想象，九城湖滨奏响了九亭楼市的主旋律，金地格林世界铸就公寓和别墅产品的双黄金准则，电影华苑凭借户型设计之力跃居销售冠军。

　　美联物业《房地产信心指数调查》结果显示，有16%的业主选择降价出售手中物业，16%的业主选择转嫁税收提价出售，46%的业主选择转售为租，15%的业主选择封盘不售，暂离市场。自住用途购房者比例由8月的48%上升为12月的80%。总价120万以内的二手住宅占到总成交房源的53%。

　　婚房、动拆迁以及改善居住三大需求支撑了今年购房需求的绝大部分。由此看出，在经历国八条、七部委文件以来的一系列暴风骤雨般的政策调控后，房地产市场的“虚火”已经被大大降温。购房者回归理性，投机性购房基本得到遏制。

　　写字楼引发地产新热点

　　受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，2006年度上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。比如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积进行租赁。随着即将完工写字楼中的可租面积不断减少，市场主力需求客户已将注意力转向竣工日期稍晚的写字楼项目上，例如廖创兴大厦及越洋广场等。

　　根据戴德梁行写字楼报告显示，受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。在未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。另外陆家嘴吸引企业入驻的另一个重要原因在于其优越的税收政策，例如入驻该区域的企业在第一年内将享受100%退还企业员工所缴纳的个人所得税的优惠政策。

　　目前，上海甲级写字楼市场正在经历着一场历史的演变，市场供应的重心逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断地趋于平衡。预计这场演变将会在2010年达到顶点。

　　上海甲级写字楼新增供应可能将从2007年上半年起开始上扬，而随着2007年上海银行大厦、印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付，预计2007年的新增供应达到约34.7万平方米。2007年上海甲级和超甲级写字楼租金仍将会稳步上涨，预计在未来一年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10—15%。

　　最后值得一提的是，上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断地进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。 (文/王巍立)

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