沪房屋个税出台 普通房1%非普通房2% 房屋

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沪房屋个税出台 普通房1%非普通房2%
日期：2006-08-02 作者：王蔚 来源：文汇报

二手房转让个税征收细则出台后引起人们关注。

    上海的二手房个人所得税征收细则昨天正式亮相：对纳税人转让普通住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

    该个税征收比例与国税总局确定的“对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额”相一致。同时，上海的细则对普通与非普通住房实行区别对待，更符合实际情况。

    1%2%与20%“二选一”

    昨天下午，关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作通知，已陆续张贴到本市各区县房地产交易中心的地税窗口，个税申报表也已摆了出来，格外引人注目。

    根据该通知，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以按照普通住房转让收入的1%、非普通住房转让收入的2%征收个税。也就是说，一套卖出价为100万元的二手房，如果是普通住房，需缴纳个税1万元；如果是非普通住房，需缴纳个税2万元。

    细则并未对“征收增值部分20%个税”作出新的解释。可以理解为，如果提供的凭证完整，依然可以按照国税总局通知中的规定，以获利部分的20%缴纳个税。

    从这一角度看，上海的操作细则实际上是为纳税人提供了可以“二选一”的更为变通的个税缴纳方式。房屋转让人出于减少支出的考虑，可以根据房屋出让价和原值等实际情况，“就低”缴纳。比如一套卖出价为100万元的非普通住房，房屋原价和合理费用达到95万元，如果凭证齐全，按照获利部分的20%计算为（100万-95万）20%=1万元，要比按转让总价的2%（2万元）缴纳个税，少付1万元。

    不过，从目前本市二手房转让现状看，多数房屋获利部分的20%要远远高于转让收入的1%、2%，因此，此次操作细则实际上是使房屋转让的个税成本有较大幅度降低，更多的纳税人也会选择1%、2%。同时，按照转让收入1%、2%征收个税，也避免了一些二手房原值或合理费用无法确认的问题，更为简便易行，更具操作性。

    区别征税不“一刀切”

    上海操作细则中的一大亮点，就是对普通住房与非普通住房，规定了不同的征税比例，应该说，不搞“一刀切”更符合上海房地产市场的实际交易情况，使此次税收调控政策更有针对性。

    从目前上海楼市的成交情况看，投资房或投机房多数集中在价位较高的非普通住房中，对这一类房屋转让征收更高的个人所得税，可以调控高档住宅需求，遏制其中的投机炒作行为。相对而言，普通住房的买卖对象以普通市民为多，1%的比例是国税总局确定的征收额幅度下限，以这一最低比例征收普通住房个税，可以减少普通市民的交易成本，减轻个税带来的负担。

    对于普通住房和非普通住房的划分标准，操作细则也已明确，按照《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税流〔2005〕59号）第一条规定执行。

    根据该规定，普通住房需同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

    交易中心昨回复平静

    昨天是个税征收第一天，本市各房地产交易中心恢复了昔日的平静。市房地产交易中心有关负责人告诉记者，国税总局推出个税政策后的几天内，本市房地产交易中心出现排队过户的火爆场面，初步统计显示，全市房屋转让过户受理量比平时增加达2倍以上。而昨天，各交易中心的受理量出现大幅回落，相比个税政策出台前，也有所减少。

    征收个税无疑将“利空”二手房市场，不过，从昨天上海推出的具体操作细则看，征收转让收入的1%、2%个税，将使二手房交易成本不会增加得太多，尽管未来本市二手房成交量可能有一定幅度下跌，但房屋转让成交还不致于完全停滞。

    记者注意到，操作细则对可以免税的优惠情况也进行了规定。如对转让自有住房并拟在现房转让1年内按市场价重新购房的纳税人，明确了如何获得退还全部或部分纳税保证金的具体操作过程。对纳税人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在办理纳税申报时，要求必须在纳税申报表中如实填列。对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按有关部规定处理。

    不过，细则并未对“家庭唯一生活用房”，以及按照免税规定必须“先卖房再买房”等问题作出解释。

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市民对操作细则存4大疑惑
日期：2006-08-02 作者： 来源：新闻晨报?{?{

　　集中在两大焦点：如何享受政策优惠和如何衡量房屋原值
　　尽管操作办法已经公布，但是很多市民仍然对买卖二手房交纳个人所得税的细节存在疑惑。从市民现场咨询情况来看，市民的疑惑主要集中在四个方面：
　　■疑惑一：“唯一生活用房”如何界定
　　按规定，纳税人转让自用5年以上的住房，是否属家庭唯一生活用房，必须在申报表中如实填写。有些市民在退休前先到位于外地的老家自建养老房，然后转让上海自住的已购公有住房，这间已购公有住房算不算“家庭唯一生活用房”？
　　有些年轻人买了房成立家庭，但在父母住房的产权证上仍挂有自己的名字。他们如果打算转让现住房，这套现住房算不算“家庭唯一生活用房”？
　　■疑惑二：房地产交易部门是否应主动提供房产原值根据
　　打算转让房屋的市民可以领到两张个人住房转让所得个人所得税自行申报表，第一张是转让住房基本情况表，第二张是个人应纳所得额及应纳税款计算表。两张表上都辟有填表人自我声明一栏，声明内容为：此纳税申报表填报的内容是真实的、可靠的、完整的。
　　按操作意见，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。如果房屋转让人自称房屋原值凭证找不到了，能不能当场办理以转让收入核定应纳个人所得税额的手续？房地产交易部门是否会根据历史交易数据查实房屋的原值。
　　■疑惑三：“家庭”如何界定
　　政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。但是，无论国家的相关政策还是操作办法都没有明确界定“家庭”的概念，家庭仅指配偶，还是包括其子女。
　　■疑惑四：“先买再卖”还是“先卖再买”
　　在目前二手房市场上，很多市民有提高住房条件的需求。在换房的过程中，市民遇到了现实的问题———到底是先卖再买，还是先买再卖。如果先卖掉家庭唯一一套住房满足免税的条件，在换房的过程中，他们将不得不面临无房可住的窘境。但是，如果他们先买新房，按照新规定，这部分市民的个人所得税将无法退回。

[ 本帖最后由 mwh127 于 2006-8-2 10:05 编辑 ]

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二手房交易可能遇4大"避税"问题
日期：2006-08-02 作者： 来源：新闻晨报?{?{

　　在新政策规定的范围内，卖方可以“选择”对自己较有利的方式交纳个人所得税。按照新政策规定，交纳二手房转让个人所得税有两种方式：其一，转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后，征收20％的所得税；其二，不能确定原值的住房按照纳税人住房转让收入的1%-3%核定应纳个人所得税额。
　　据房产中介公司的工作人员透露，如果转让的二手房赢利空间较大，中介建议业主申报丢失了能够证明房屋原值的发票，以总价的一定比例来申报个税。如果卖方赢利空间较小甚至亏本卖房，中介建议业主申请交纳差价税。从税收的数目上来看，如果一套商品房总价150万元，赢利50万元，以前一种方式，只要交1.5万元个税，以后一种方式，要交纳10万元个税，两者的差距相当大。
　　■“假赠予”
　　在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。据业内人士透露，对于继承和赠予房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，只需持双方的继承、赠予公证书，连同房产证、身份证、户口本(暂住证)、夫妻双方共同出让证明，到地税局直接办理完税手续即可。但对于继承和赠予房产的交易，客户所交契税需按该房产市场价格的3%交纳。
　　■做低合同价
　　“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式，据业内人士透露，从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法。通过在合理的范围内做低价格，买卖双方共同避开了一定比例的营业税、契税和个人所得税。有关中介公司负责人向记者表示，尽管此举能够在一定程度上减少税费支出，但不宜采用，一方面，这一做法属于“偷税漏税”，另一方面，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。
　　■“假离婚”
　　新政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税。针对这一政策规定，沪上一中介公司工作人员向记者透露，通过“假离婚”，卖房者可以规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得一套住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。

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沪二手房个税细则出台 "合理避税"有了空间


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2006年8月2日

　　东方网8月2日消息：８月１日是二手房交易征收个人所得税的第一天，上海出台了相关操作细则。记者采访发现，房地产交易部门在实际操作中执行的二手房转让个税“法定征收”和“核定征收”，两者的税率存在巨大差别，为避税留下了空间。
　　核定征收税率１％或２％

　　8月１日，上海市关于二手房转让征收个人所得税的“操作意见”出台，在一些区（县）的  
房地产交易中心予以公开张贴。其中的一项重要内容是明确了核定征收税率，即对于转让不能提供完整票据、无法确认房屋原值的二手房，税务部门核定征税的标准为：普通住房为转让收入的１％、非普通住房为转让收入的２％。

　　此前，国家税务总局在其下发的关于住房转让征收个人所得税的“通知”中明确了两个征税原则：法定征收和核定征收。所谓法定征收，即二手房转让除去购房成本和合理费用后的净得，必须征收２０％的所得税；对于“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，税务机关可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额，具体税率由省市地税局在住房转让收入１％至３％的幅度内确定。

　　据悉，从8月２日起，上海各交易中心办理二手房交易时将按照“操作意见”执行。但上海市财税局对此信息未予发布，官方网站上海市财税网上也一直没有关于二手房征税细则的任何信息。

　　“合理避税”有了空间

　　一位不愿意具名的业内人士说，核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，在具体操作中，它恰恰为“合理避税”留下巨大空间。

　　这位人士说，以一套买入价为５５万、无贷款也未装修、现在转让价为１３５万的房屋为例，如出示购房发票，则卖家须缴纳个人所得税约为１５．８万元，而如果不出示购房发票，税务机关最多只能对其核定征收２．７万元个税，如果面积、价格符合普通住房的标准，则只需缴纳１．３５万元。与法定征收相比，卖家要少纳税１３到１４万多元。这显然有违税收公平原则。而根子就在１％或２％的二手房核定征税税率与法定征收的２０％的税率相差甚远。

　　应关注税收的公平原则

　　业内人士指出，对二手房转让所得征税是国家税法的规定，税务总局的通知是对１２年来未能很好执行的法定原则的一次重申。但事实上，长期以来，法律的规定遇到了来自部门和地方的政策阻力。作为支柱产业的房地产业对不少地方的财税至关重要，为了借地生财，刺激房地产市场的种种优惠政策、措施纷纷出台，二手房交易中的契税、个税、土地增值税等都有优惠政策。

　　本次对二手房转让个税进行强制征收的“通知”可谓是楼市调控的一记猛招，但由于种种原因，还是留下了一些可被避税者利用的空隙。

　　一位业内专家指出，在实际执行中，当“法定征收”遭遇“核定征收”时，税收的公平原则、效力会被破坏、递减。

来源:国际金融报

虫虫

真是上有政策,下有对策啊!

michel

3-4 年的房子,肯定不提供原值核算拉!

popshen

老百姓赚钱8容易啊