成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房出售并出售并交付使用已满两年的，应召开首次业主大会会议，成立业主大会。
有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司；才可以选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为‘获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、继筹方案；等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。（详见《物业管理条例》第11条）
如何成立业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构 。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。符合以上条件之一的，建设单位应当书面报告（区）县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会成员的名单和基本情况。
区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
业主委员会任期为三年到五年。
业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。
业主委员会成立程序
业主委员会成立程序
一、提出申请
物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。
三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。
六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
业主委员会的职责
业主委员会代表着全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间，业主委员会应当向业主大会报告本物业管理区域内物业管理的实施情况。
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主委员会应当依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及业主公约的约定，采用公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业管理企业。选聘、续聘或者解聘物业管理企业，须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。
"选聘物业管理企业"，是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。
"续聘物业管理企业"，是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。
解聘物业管理企业，分为自然解聘和提前解聘。"自然解聘"，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。"提前解聘"，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。《合同法》中规定了约定解除和法定解除的两类情形："约定解除"，是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。其特点是，合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。"法定解除"，是合同解除的条件由法律直接规定的合同解除。《合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。"
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。业主委员会可以根据物业服务合同和上年度工作计划，听取和反映广大业主和物业使用人的意见，监督、检查物业管理企业的工作落实情况，审核物业管理企业所作的年度财务决算报告。对业主开展多钟形式的宣传教育活动，监督并积极协助、支持、配合物业管理企业的工作，严格履行物业服务合同，以保障各项管理目标的实现。
（四）监督业主公约的实施。贯彻执行并督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定，遵守业主公约以及物业服务合同的约定。
（五）业主大会赋予的其他职责。主要包括以下职责：
（1）组织修订业主公约、业主委员会章程。业主委员会在遵守物业管理法律、法规和政策规定的前提下，有权根据本物业管理区域内的实际情况，组织对业主公约和业主委员会章程进行修改、补充。修改、补充的条款应当经业主大会审议通过。
（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业服务费用标准及使用办法"专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用"（《条例》第五十四条第二款）。业主委员会有权依据物业管理法律、法规和政策规定，审核专项维修资金的筹集、使用和管理的情况，并报业主大会审议和监督。物业服务费用应当根据法律、法规和政策规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则，由业主委员会提出物业管理服务的内容和标准，物业管理企业依据这些内容和标准进行测算，经双方协商并经业主大会审议通过后，签订物业服务合同予以确定。
（3）业主委员会应当接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求，等等。
（4）调解物业管理活动中的纠纷。"物业管理纠纷"，是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。物业管理纠纷，包括前期物业管理纠纷、物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理服务纠纷、物业管理企业与各专业管理部门职责分工和纠纷、物业租赁转让纠纷、异产毗连房屋管理纠纷，以及政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷等等。物业管理纠纷和解决处理途径有协商、协调、仲裁和诉讼。业主委员会具有调解物业管理活动中的纠纷职责。
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发表于 2006-6-12 09:33
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发表于 2006-6-12 09:36
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