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发表于 2010-1-3 17:36
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2009年年末，国家出台了楼市新政旨在抑制投机投资；随后，上海市也出台相关政策明确收紧二套房贷，新政都于1月1日起执行。元旦假期，记者走访市场、采访相关部门了解政策出台后对市场的影响。 新政施行致买卖成本上升
卖家都在涨买家仍要看
抑制投资性购房，国家发布相关政策，从2010年1月1日起二手房交易营业税免征期由2年调回至5年，而上海的新“楼市4条”也旨在抑制房价过快增长。记者昨天从多家中介公司了解到，虽然买卖成本的增加，导致二手房出现全面跳价翻牌，但节日看房者却仍不减。
2—5年二手房全面跳价
多位房产中介告诉记者，政策出台后，为了省下不菲的营业税，很多2—5年期房源的房东集中抛房，甚至提前缴纳税费，赶搭“末班车”，导致了12月上旬的一个交易小高潮。
如今，“末班车”已经赶不上了，房东则直接将这笔钱转嫁到购房者身上，售价开始“翻牌”，2—5年的房源平均涨价幅度近10%。“房东通常是只把自己要拿到手的价格告诉我们，我们去‘倒推’售价多少，所以，这部分税费自然被计算在售价中，以一套售价为370万元的二手房为例，政策前后的税费差价达20.35万元。”中介机构也表示，这部份房源的加码也会在一定程度上带动其他房源“跟涨”。
购房者看房热情不减
虽然2—5年二手房全面“跳价”，但是记者昨天也从不少中介门店了解到，趁着节日期间看房的购房者却并没有因此而减少，“而且现在不少房东都为了观望房价都撤下挂牌，房源其实并不多，所以一有房子挂牌马上就会有不少购房者预约去看房。”
在闵行区顾戴路的一家中介公司工作人员告诉记者，这个元旦期间，总共5个工作人员每天只能轮休1人，其余人全部要上岗带购房者看房，“因为房源很少，我手上一套顾戴路上的房子虽然卖家出的价比前段时间略微上涨，但是昨天一天就接待了4对购房者看房。”
而趁着元旦到处给儿子找婚房的秦女士也告诉记者，虽然儿子的婚期在两年后，但是担心两年后房价还要涨，所以想要趁着楼市观望情绪浓厚的时候尽快“出手”，“现在都是几代人的积蓄买一套房，所以，我们想趁着现在还算是可以承受的时候买房。”
业内人士
今年楼市仍将平稳向上
在搜房网上写自己的看房经历的马小姐表示，虽然近期国家出台了不少楼市新政，想要遏制房价过快增长，但是，由于对今年中国经济持看好的态度，因此马小姐认为楼市还将是一个平稳向上的走势，因此决定尽快出手。
业内人士表示，此次的二手房跳价将会直接导致不少原本想要买房的购房者持币观望，一季度上海楼市可能不会出现2009年年底时的疯狂，但是由于市场上刚需购房者大量存在，而经适房这些保障性住房的准入条件又较高，因此，不少购房者还会踏准时机“入场”，今年楼市还将是一个平稳向上的走势。作者：王佳敏
二套房公积金贷款收紧
月还贷压力并不是很大
本报讯记者刘昕璐继上海明确更严格的二套房信贷管理、二套房认定标准后，今年1月1日起上海又开始收紧公积金贷款。二套房公积金贷款的最高贷款额由去年的80万元减至60万元。而且，对于二套房公积金贷款的资格认定比过去严苛得多，但记者昨天从多家银行获悉，一旦通过资格审核，贷款人的还贷压力影响有限。
“公积金新政在于提高二套房认定标准和贷款标准，以抑制楼市的投资气氛。”易居中国分析师薛建雄表示，“除了最高贷款额度收紧了20万，最明显的还属对人均面积的审核这个条款。2009年放宽时，买第二套普通自住房都算‘改善’；而现在要求家庭人均居住面积低于全市平均水平，买第二套普通自住房才算‘改善’。”
新政明确，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。
记者对比发现，2009年的条款明确，“对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。”当然，如此宽厚的标准已是一去不复返了。
记者了解到，最新出台的房贷新政，基本上都是针对二套房的，收紧公积金政策也是如此。换句话说，对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策，对大多数百姓来说，影响不是很大。尤其是一旦通过认定，可以通过公积金贷款购买第二套普通自住房，贷款人的月还款压力也不甚明显。
另据记者了解，大多沪上银行对某项规定的变化执行都要等总行通知，估计节后沪上的银行业肯定会根据新政策从紧放贷。
案例·贷款100万
20年分期每月只差30元
光大银行一位房贷业务经理表示，在目前“低息”大环境下，即使二套房公积金贷款总额由80万元缩减至60万元，影响也不是很大，如果按七折利率算几乎是不受影响的。
以等额本息还款方式下贷款100万元为例，假设夫妻双方都有补充公积金且可贷80万元，商业贷款20万元，按贷款利率下限计算，20年期分摊到每个月的还款额是6021.89元。新规下公积金只能贷60万元，商业贷款40万元，分摊下来每月还6052.27元，两者仅差30.38元。不过，业内人士提醒，如果一旦利率上升，公积金政策从紧就会产生越来越大的影响。 |
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发表于 2010-1-3 22:42
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