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发表于 2009-9-15 18:13
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为什么说上海房地产至少还要再涨一倍
有几条硬的依据支持这一判断。
先说直接的依据。
第一是卖给谁？
这一点不是问题，上海有500万的高收入阶层，其中包括：
1、 外籍人士60万，其中台湾人30万，香港人10万，日本人5-6万，韩国人5万，欧美人6万，还有新加坡人、东南亚华人等，合计超过60万。
2、 洋插队40万，改革开放以来，上海是高出国比例的城市，累计算40万，这些人回国后，一般会买房置产，吃点房租，然后再做点小生意，成为一个中产阶级。
3、 公务员300万，这是主力，包括机关和事业单位人员、离退休高级公务员。当今中国，最暴利的行业就是政府部门，这些公务员政府都提供福利性分房，只要交很少的钱，甚至只是象征的，就可以分到房子，而且通常是大户型。同时他们还有大量的收入，可以另外置产，这个阶层构成了房地产行业最主要的消费群！
4、 其它高收入人士100万，包括高级白领（比如外企中级经理以上，内企的高级经理以上，国企高管，官僚垄断企业的普通和高级员工。）几十万；大中老板（指身价千万以上的，小老板根本不行）几十万；全国各地的贪官污吏（很多内地官员的子女，毕业后到上海工作，立刻就买房。还有很多官员是为了洗钱、置产等到上海买房。），十几万有的；还有全国各地炒访团，明星名模名流，江湖精英，贩毒界资深人士，高级青楼，二奶之类，也是个不小的数字，也有几十万。这些人统统加起来算100万不算多。
以上总计500万，实际情况出入一点无关大局，实际或许是400万，或许是600万，道理都一样，都足以构成一个充分支撑房产市场的庞大购买群体。
这些人的收入水平，即使拿到香港，也属于高收入。比如一个小警察，年收入就是10万级，还是公开的合法收入，一个普通税务员，一个年终奖也是10万级别，年收入随便几十万。
这些人购房，早已经超出了自住的范畴，而是进入了投资置产的阶段。
比如一个派出所长，年收入可能就是百万级，这些钱他怎么处理呢，最好的办法就是变成房产，风雨不怕，可以养老，也可以留子孙。
小警察、税务员、派出所长，这些是最低层的，至于那些大牌，自然是远赴国外，资产都会转移走，但是转移走了后，并不会就此退出江湖的，他们将以新的面目继续回到国内来捞世界，而最好的投资依然是不动产项目，小可以经营一个楼盘，大可以搞城建项目。
第二是地产本身的价值。
上海物业本身的价值，其实也远远超过现有价格水平，原因在于：
1、 市政建设。上海改革开放以来，集举国之力进行建设，累积下来，浦东开发就花掉超过1万亿，而浦西开发则花掉超过3万亿，进行了大量的市政建设，目前来说，基础设施水平对有钱人而言，已经不亚于周边的香港、东京、汉城这样的发达城市。
就拿一点来说，上海基本上所有的人行道都铺上了地砖！这一点就算香港、东京、汉城，也是无法比的，好像伦敦、纽约也没有做到这一点。这些都会体现为物业价值的增长。
2、 消费环境。可以说基本上世界上有的奢侈消费，上海都有；世界上其他地方能买到的高档商品，上海都能买到；世界上上流社会的生活方式，上海也完全接轨。什么方程式赛车、世博会、高尔夫球场、游艇码头、精品店、夜总会、各种私人俱乐部汇聚世界各国风月；上海的女孩子也又漂亮又便宜素质又高；上海已经成为世界时尚之都、激情之都、繁荣之都，有钱人住在这里，可谓如鱼得水。
3、 居住质量。房屋质量方面，上海的高档住宅，其小区环境、整体设计一点不会比香港东京差，完全接轨。生活质量方面，上海的教育、医疗等环境也是一流的，不比发达国家差；交通、通信、购物、交际、公共服务、治安等方面，对有钱人而言，也是一流的，享受到上等人的待遇。
4、 商业环境。政府通过经营城市，已经把上海打造成“国际大都市”、“中国经济龙头”，而且对全世界开放。现在的中国已经成为世界冒险家的乐园，而上海又是乐园中的乐园，自然可以吸引大量的资本和有钱人前来弄潮，这又进一步提升了地产价值，形成正反馈循环。
第三是通胀。
在“流动性过剩”、“结构性通胀”的情况下，不动产价格是不可能下跌的，因为不动产至少是最好的保值工具——在全社会意义上（如果有人认为有更好的保值工具，可以提出来。），即使比较价格下跌，实际的价格也是要涨的。
在这种局面下，幻想不动产价格下跌，那是不可能的。
此不赘述。
再说几条间接的依据。
第一是衡量标准问题。
上海的房价是不能用国内普通人的收入来衡量的，用那些“低素质人口”的收入来衡量高层次国际大都市的地产价格，是荒唐的，是违背经济规律的！
上海的房子是面向全世界开放的，客户也来自四面八方，上海房地产做的是世界市场！所以，衡量上海房价，远的要用同等的纽约、伦敦、巴黎，近的也必须用周边同等的香港、东京、汉城等大都市作为参照。而和这些城市的房价比，上海房价是被远远低估了，现在上海同等物业的价格也只有香港的1/3而已！香港最高级的豪宅，要卖到30多万港币一平米，而上海只有10万出头，普通房子也是如此。所以，保守估计上海房价至少要达到香港2/3，充分估计应该和香港持平，才是合理的。否则，就不可避免香港、台湾、韩国、日本这些地方的人纷纷移居上海，用他们在当地的高收入，来收购上海的低价物业，所谓水往低处流，这是资本的逐利性决定的，是经济规律。
所以，上海既然是“国际大都市”，“积极加入全球一体化进程”，那他的房价也自然是全球一体化的，所以，要用世界的、开放的、发展的眼光来看，不能坐井观天。而用全球化的、世界性的、开放的、发展的眼光来看，上海的房价依然处于不合理的低价位水平，还具有极大的提升空间！
第二是吸引力问题。
如前面所说，由于上海采用一切努力来为外国友人和海外同胞创造一个良好的投资、置业和居住、消费环境，他们可以享受到在世界其他任何地方不可能享受到的特殊待遇和特殊消费。所以，上海正在成为全球最具有吸引力的城市！所有外国友人和海外同胞，来了都说好，乐不思蜀。
比如这些年，到上海购房置产或定居，已经成为香港演艺圈的一种时尚，也成为台商的一股潮流，这股潮流也波及到日本和韩国，以及其他国家。过去都说韩国人、日本人民族精神强烈，但现在却已经有越来越多的韩国人、日本人举家迁居上海，就把上海当成家了，还有很多日本人、韩国人到上海娶妻生子、置业生根，经过几十年的努力经营，这种现象现在正在形成潮流，成为大上海一道“靓丽的风景线”，这些“高素质人口”的到来，将为上海未来的发展注入新的活力，将极大改善上海的总体形象、提升上海的竞争力、提高上海的发展水平、改善社会面貌。
在社会各阶级中，工人阶级是最先进的阶级，是“高素质人口”，而上海正是工人阶级最集中的地方！中国GCD是工人阶级的先锋队，又是“高素质人口中的高素质人口”，而在上海这一“高素质人口中的高素质人口”比例也是全国最高的；党的各级干部，则是先锋队中先锋，是最“高素质”的人群，这一人群的比例和层次，上海也是全国最高的。这样，上海一方面充分集中了国内最高素质的人口，另一方面又大量吸引来自世界各国的高素质人口，上海已经成为全国人口素质最高的城市，也是全世界人口素质最高的城市（因为其他资本主义国家是落后的资产阶级当家作主），这充分体现了市政府建设人才高地的理念，为未来的发展提供了坚实的保障。
上海迎四海宾朋，共图发展大业，正在驶入发展快车道，迎来历史上最好时期，正在实现跨越式发展，超常规发展，走出一条上海特色的发展之路，要为中华民族的伟大复兴，做出龙头性的贡献，成为“中华民族伟大复兴”的最大的发动机。
第三是购房性质问题。
目前的购房性质主要是自住为辅，投资为主。
那些“房屋已经供大于求”，“房屋大量空置”，“房价高，房子卖不掉”，之类的观点，都是站不住脚的。
先说“房屋已经供大于求”的说法为什么是错误的。
首先，总量上看，房屋并没有供大于求，而是远远供不应求。拿上海来说，户籍人口约1200万，常住人口约2300万，加上流动人口保持在300万，所以，上海的动态人口是2600万，如果用户籍人口计算，按照社科院数据，上海人均住宅已经超过30平米，但这种算法本身就不对的。应该按照所有的动态人口来计算，那样的话，人均只有10.4平米而已。
其次，个体上看，房屋拥有是两极分化的。从户均面积来说，大型的豪宅可能有几千平米，占地数亩，大户型的公寓也可以有几百平米，而小的一室户只有十几平米。大房子里面可能只住很少的人，而小房子里面可能几代同堂，上海现在几代同堂的情况还大有人在。而从房屋拥有量来说，多的可以拥有成百上千套，少的就不说了。在上海，随便一个官员，拥有几套房是很正常的，一个街道主任，拥有十几套房算少的了。
所以，绝大多数人还是居住困难的，而外来人口，基本只能租房，而基本上所有的房子都可以租出去的，因为有那么多的外来人口，供需是平衡的。
再说“房屋大量空置”的说法为什么错误。
这里要区分“市场性的空置”，和“使用性的空置”，不能把两者加在一起算。
使用性的空置，情况有很多。比如有很多有钱人在这里买个房安个点，可能一年也就来住几天甚至几年也不来住。我们前面说了，对于有钱人，一两百万一套的房子，实在是太便宜了，买一辆高级轿车也要上百万，何况是一套房子可以留子孙的呢；一些人买房洗钱的，他就放着，既不想出租也不想买，人家不缺这点钱，也不想多事；有一些房子打算出售，挂在中介，但可能一年半载都没有卖掉；有出国的，几年内可能房子就空在那里；炒房在不断流转中的，也不能称为空置，因为他不断在换手，等等。这些叫做使用性空置，不构成市场压力。
只有那些主观上想卖掉，但是长期买不掉的，又不能住人（不能住人的原因，一是会造成贬值，二是可能需要花钱装修），才能称为市场性空置。比如炒房但是长期不能变现的，或者新楼盘长期不能脱手的，才能称为市场性空置，否则就不是市场性的空置。而使用性的空置，根本不会造成市场压力。只有市场性空置才会造成市场压力。
至于使用性的空置为什么会比较多，那是另外的问题了。
再说“房价高，房子卖不掉”为什么是错误。
前面已经说了，房子本来就是卖给富人而不是卖给穷人的，而中国改革开放以来，产生了一个比例依然极低但是绝对数字极大的富裕群体，他们是主要的购买者。这批人的存在，完全可以消化所有的房地产。中国经济产生的gdp，最后都变成了这些人的存款，不管经济怎么动荡，物价怎么变，社会上的钱总是不会自己消失的，总是握在什么人手里，是不是？关键问题是由于大环境看空，现在这些人都在持币观望。所以，政府现在要做的事情就是把这些人的消费能力刺激起来。具体怎么刺激，下面会说到。
第四是中国国情问题。
其一，房价涨幅其实是远远低于经济增长幅度的。由于经济的增长，gdp的发展，导致了地价的升高，这是经济规律，是经济增长的必然现象，而房价上涨和其他物价上涨比，还是低的，没有和经济增长同步，而是远远落后，这一点任志强先生的话是有道理的。
其二，地价上涨获得的收益，已经成为地方政府的第一块大蛋糕。没有这块蛋糕，可以说大部分地方政府可能都要财政破产。所以，地方政府有高度的积极性，会从关系到党的生死存亡的高度，来看待房地产发展问题。
其三，房地产相关产业已经占到gdp的一半，已经成为国民经济的第一支柱，这跟支柱如果垮掉，那后果就是亡党亡国，就不仅仅是经济问题，而是政治问题了。
其四，中央一直在下很大一盘棋，发展房地产，本来就是中央的重大战略部署，从十几年前就开始进行战略布局，造势，直到蓬勃发展，极大拉动gdp发展，促进经济增长，已经在不知不觉中取得了巨大成效，是成功的。但是现在弊端也逐渐显现，所以中央正在进行伟大战略部署，进行产业调整。
但是产业调整决不是把已经发展起来的房地产业搞垮，而是要更加健康稳定地发展，继续在相当长时间内担当国民经济排头兵和支柱的作用，为产业调整争取到充分的空间和时间。 |
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发表于 2009-9-15 18:54
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发表于 2009-9-15 19:49
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