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发表于 2011-6-20 20:26
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据《新闻晚报》报道，在央行不断上调存款准备金率、加息预期越发明显、近半上市房企半年销售指标完成不高、标普看空下半年中国楼市、大型房企部分项目率先降价等多种因素发酵下，申城楼市即将迎来7—8月酷暑考验，这个传统的楼市淡季，在业内人士和开发商眼中，却成为2011年楼市博弈的一个关键点。
1 房价降10%预言或从7月开始
6月15日，国际评级机构标准普尔将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”，标普信用分析师符蓓甚至在中国房地产业展望的媒体电话会议中称，“实在没看到任何有利的因素。”在她看来，紧缩政策的效力将慢慢显现，销售势头将有所减弱。“预计2011年下半年将迎来10%的价格调整。若成交量维持低迷，开发商流动性将很快枯竭，暗示零星的降价行为将会蔓延。”
实际上，全国工商联房地产商会会长聂梅生6月初在参加某论坛时就曾预测，今年年内我国房价将下降10%。她指出在严厉的限购令下，已有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金约5000亿元。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度两者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。
业内分析人士认为，三季度房价的调整不可避免。虽然上海5月新建商品住宅价格比4月依然微涨0.2%，但价格涨幅已收窄。同时，1—5月，上海市商品房销售面积699.69万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积561.99万平方米，同比降21.9%。
2 开发商“以价换量”开始翘头
调控已经进入博弈阶段，开发商的资金链问题正在被日益放大，这也是上述分析人士关注的焦点。记者采访中发现，从豪宅打包转让、到非传统渠道融资，再到已经出现苗头的以价换量，为了保住资金流动性，开发商已绝招百出。
日前，大华旗下一楼盘的别墅项目一气成交28套，总计成交价格约2.8亿元，每平方米成交单价仅3万元多一些，远低于售楼处7万元的报价，甚至低于当月该楼盘公寓项目的成交均价。大华方面相关人士6月17日解释称，这批房源是由公司关联投资方实行收购的，并不对外销售，而这次收购也经过了相关部门的备案。但业内人士却认为，这种团购豪宅的形式，很可能是开发商解决资金困难的一种新方式。
“这种形式近期在沪发生了多起。”德佑地产研究主任陆骑麟说。据介绍，5月中旬，青浦的海源别墅11套房源遭信托“扫货”。此前，松江的达安圣芭芭花园以12180元/平方米的6折价格出售67套类别墅房源。早前，中凯置地曾通过抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。
此外，众多房企都在通过各种手段积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起境外融资高潮。
来自同策数据显示，2011年5月，中国房地产公司通过非传统渠道，如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿元人民币，据此推算，房企通过非传统渠道全年融资规模将在2000亿元—3000亿元人民币；而另一组数据示，由于“限购”而导致的投资、投机资金约5000亿元/年没有办法进入楼市。从另一角度而言，这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。仅仅以上数据就显示出，开发商在非传统途径资金需求就有约2000亿元/年—3000亿元/年的缺口。
3 房价松动，多个楼盘开始打折促销
随着调控的日益深入，开发商想方设法咬住的房价开始有所松动。日前，沪上一大型房企旗下多个楼盘出现打折促销情况，其中最高折扣达88折，使得申城楼市“以价换量”开始翘头。昨日，上海一房地产代理机构人士透露：随着这家房企的率先降价，有一些房企的心态也发生了变化，有了让利的愿意。毕竟现在从资本市场上融资的成本太高了，信托的年利率已经在15%以上了，与其做高成本的融资，还不如打折降价。
上周六，记者走进位于浦东的毕加索小镇售楼处，销售人员介绍了该案场推出的优惠措施：“参加团购人即可享受88折，均价23500元/平，其余房源优惠6万。”据介绍，本次团购的为4号楼，房型面积为90平方米左右。“这是目前这个项目最大的优惠幅度了，机不可失。”销售人员卖力地介绍着。而对于本次优惠，销售人员坦言，楼市调控的大背景是促使项目加大优惠幅度的主要原因。记者查询网上房地产数据发现，该项目2—4月的销售数度为7套，自从5月开始促销后，成交量开始有所增长，5—6月完成了32套，增速明显。
相比于毕加索小镇的团购打折，位于金山区的上海启航社和浦东的临港国际花园就采取了直接打折。其中，上海启航社楼盘18日推出新房源，虽然网上报价区间为1.1万元—1.38万元/平方米，但在实际销售中，该楼盘打了88折。“我们过去销售的均价是1.2万元/平方米，但18日推出的房源销售价只有9000元/平方米，现在的房源并不多了。”销售人员昨天说，虽然楼盘是毛坯房，相当于打了88折，这样的价格优惠已经很有吸引力了。据其介绍，现场的去化率有近6成。
临港国际花园的销售成绩更为惊人。“92套特惠房源已经售完了。”昨日，该项目的销售人员称，本次推出的房源均价为9600元/平方米，相比非特惠时期的11000元/平方米，实际价格下浮13%。“由于优惠幅度大，销售成绩蛮好。”销售人员说。
4 下半年楼市价格战在所难免
这种直接降价的现象或将在下半年蔓延。万科董秘谭华杰在5月销售电话会议上，与机构投资者就下半年房地产市场展开讨论时就表示，公司在接下来的6到8月，将进入推盘高峰，每月推盘量将超过110亿元，早于行业8月开始的推盘高峰。据中原集团分析，富力、绿城、金地未来7个月推盘压力较大。这三家企业前5月销售计划的完成率分别为27%、28%、19%。来自搜房网的的数据也显示，2011年下半年上海预计有104个住宅楼盘开盘，如此大量的项目量推出，再加上销售业绩量的指标压力，在调控年的大背景下，势必会在价格上有所体现。张宏伟就直言，下半年房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。
■赞成派：
下半年市场库存压力大
上海易居研究院综合研究部部长杨红表示，总体上房价降温节奏慢。按此态势，6月总体将依然上涨，房价整体由涨转跌将出现在三季度，7月或8月可能性最大。
沪上房地产分析师蔡为民也赞成此观点。他指出，从今年来看，因为有了限购令、银根不断抽紧，这样的源头政策在发生作用，降价势必会在今年下半年成为潮流，这是无法避免的。“但我们又不能排除个别城市、个别板块、个别开发商、个别楼盘因为本身的独特性，确保价位，甚至逆势上涨。从整体大方向上来看，绝大多数的楼盘现在都会面临是否该做一个有效降价的思考与判断。”蔡为民说。
上海同策咨询研究部负责人张宏伟也表示，进入下半年，在调控政策不放松、资金依旧收紧的情况下，下半年市场库存压力不容小觑。来自网上房地产的数据显示，截至昨日，上海市场上的可售一手房面积766万平方米，是26个月来的新高，1个多月前，这一数据仅约670万平方米。张宏伟认为，由于过去两年较高的开工量，预计下半年潜在可上市量可能会继续放大。新开工、复工形成的可售存货将增加供给压力，迫使开发商做适度的价格调整，创造销售业绩。而形成的未售或可售存货，如不能尽快实现销售，将意味着资金沉淀和占用。“这对开发商而言，可谓危急存亡之秋也。”
■不同声音：央企、上市企业不可能出现“因钱而衰”
也有分析人士存在不同看法。豪宅研究院院长朱晓红就指出，对于ZF的资金封锁，成熟的房地产开发企业早有准备。很多房地产企业积极拓宽融资渠道，对受ZF控制太紧的“银行贷款”依赖性正在逐渐减弱，离开“银行贷款”也要能生存是这些企业融资战略的一部分。“开发企业缺钱是一个常态。”朱晓红说，在他看来，融资能力从一定意义上讲决定了房企的生存发展能力。在中国房地产行业起风向标作用的央企、上市企业、品牌企业都具备很强的融资能力，在资金封锁的形势下，他们可能会为融资付出较高的成本，但绝不可能出现“因钱而衰”，也不可能因去库存而主动降价。 |
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