江桥：副中心的华丽转身

江桥

江桥：副中心的华丽转身

青年报

　　

　　随着曹安商圈的日益完善，使得江桥板块的人口导入与日俱增，江桥逐渐脱离了“镇”的概念，吸引了不少来自普陀、长宁区的移民自住客。而另一方面，大量的动迁房和经济适用房开始在江桥板块大兴土木，这对江桥的开发商来说是喜是忧呢？而新世界、万达商业广场等商业的入住，也预示着商业将成为引领江桥发展的主轴，这个传统的自住板块将会迎来怎样的一个未来？
　　周祺瑾

　　板块扫描

　　江桥板块是嘉定区距离市中心最近的地区，分别与普陀区、长宁区、闵行区相连接，独特便捷的地理位置使其成为上海西北角的第一生活圈。曹安公路贯穿整个板块，是该板块进入市区最重要的道路，江桥板块内的房产开发项目主要集中在丰庄地区以及曹安公路两边，目前在售的楼盘包括华江景城、嘉城、汇丰沁苑等。

　　从配套房到“豪宅”的升级

　　江桥板块的住宅常年以大量的配套住房为主，随着曹安商圈的完善，该板块有了越来越多的外来移民，开发商嗅到了江桥所释放出的大量的自住需求，先有嘉城为代表的中端楼盘，更有华江景城之类的“豪宅”在此扎根。

　　江桥作为传统的自住板块，成熟的配套和便捷的交通吸引了许多来自普陀、闵行的年轻自住客，这也是该区域的大盘普遍采用小户，定价在8000元左右的中端楼盘，比如嘉城，汇丰沁苑等。但是，作为配套动迁以及经济适用房的基地，这类中端楼盘不仅面临同质化的竞争，也面临着定位的尴尬。

　　对此，嘉城的营销总监席骏羽表示，动迁房、经济适用房的入住的确令他们产生过困惑，也曾想过调整产品定位进行错位竞争，但是经过实践她们发现动迁房、经济适用房对板块而言意味着市政配套的日益完善，比如曹安路段的拓宽、14号线的规划、桃浦路的打通等，所有的这一切利好吸引了许多普陀、静安的外来移民，整个市场突然变得大了。

　　也许是太多的中低端楼盘聚集于江桥，高端楼盘成了这个板块的空白，华江景城的出现成为了区域内唯一一个“豪宅”。但是从市场的反应来看，每周销售额只有1套的成绩对华江景城的定位提出了质疑，使江桥缺乏高端需求还是市场萧条所致？

　　景延房地产总经理严国梁表示华江景城的定位走了和其他开发商截然不同的道路。自从国家对开发商增收高达30%-60%的土地增值税后，这也意味着开发商的利润越高，所要缴纳的税收也就越高。在这种情况下，严国梁选择加大楼盘的成本投入，无论在绿化率的打造上、还是内装的标准上，都加大了投资力度，压缩利润空间，华江景城的价格无疑比同类地段的产品的单价高了1000元左右，但是楼盘品质却远高于这个数值，相信随着江桥板块的发展，人口的素质会越来越高，对于品质楼盘的需求必定会得到体现，华江景城正是为了填补这个市场的空白。

　　从单一商业配套到多种商业模式并存

　　如果说曹安商圈的发展带动了江桥板块人口的提升，为板块的发展起到了夯实基础作用的话，那么随着区域的成熟，释放大量的商配需求也促进了板块商业的进一步完善，如今江桥板块的商业配套完善，电子商城为代表的产权式商业住宅也初显端倪，这打破了江桥长久以来以商业配套为主的一元化发展。

　　目前，利好江桥的商业配套包括曹安国际商城。该案是集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体的专业市场。嘉莲华国际商业广场，而且全球商业零售巨头沃尔玛集团正式入驻嘉莲华广场，未来新世界大型购物商城也确定在江桥开业。另一方面，上海电子商城这个集批零交易、品牌展示推广、仓储物流、电子商务等现代商贸功能于一体的商业模式出现在江桥，之后万达商业广场、金鹤旗下的商务物业都将进入江桥，这使得江桥的发展将脱离以住宅为单一化的发展模式。

　　景延房地产总经理严国梁表示，商业的发展对加速江桥板块人口的增长起到了举足轻重的作用，仅沃尔玛一个卖场就吸引了来自普陀、长宁板块大量的改善型住户，但是这里的配套定位相对低端，不足以满足中高端人群的生活需求，相信这一点会随着板块的发展而有所改善。

　　交通牵绊都市缩影的转型效率

　　就在1个多月前，从静安开往江桥所耗费的时间差不多要1个多小时，曹安路段的拥堵是阻碍该板块发展的重要因素，而随着该路段的拓宽，制约该板块发展的问题解决了，如今从静安区乘坐公交950到江桥，耗时不过50分钟，曹安路段竣工在即，路面状况明显好转，但是，没有轨道交通依然是江桥板块的硬伤。

　　家住江桥的陈小姐告诉记者，家门口的公交仅有950、947等车辆，班次较少，随着这里的居民越来越多，公交车拥堵很厉害，又没有可以依赖的轨道交通，因此出行还是比较困难。据悉，有此类困惑的不止陈小姐一个，问题的根源就是交通的拥挤和塞车情况，虽然曹安路段拓宽工程竣工在即，但是现有的交通已经无法负荷越来越多的人口。

　　嘉定区域11号线已经成为众所周知的规划，毗邻江桥的南翔、桃浦都享受到了11号线的利好，但是偏偏江桥板块无法享受到11号线的利好，相比之下，江桥板块的发展会不会受到阻碍？

　　景延房地产有限公司总经理严国梁认为制约江桥板块发展的曹安路段拓宽工程即将竣工，这将解决困扰这一区域的拥堵问题，加上板块本身有直达静安、人民广场等市区的公交，暂时缺乏地铁并不会对该区域造成太大影响。未来金沙江路有大量动迁居民导入江桥板块，会对区域的交通造成新的挑战，但是在建的13号线会解决这一问题。

　　嘉城营销总监席骏羽表示，江桥距离人民广场只有15公里，是所有外环板块中距离市区最近的板块，这里达到中山公园只有45分钟的车程，未来随着轨道交通14号线进入江桥，这里的交通会更加便捷。而除了交通之外，江桥板块的商业配套越来越完善，沃尔玛、新世界、万达等各类商业都将从根本上提升江桥的配套层次，随着人口导入越来越多，江桥不再是一个传统的自住板块，更是一个都市的缩影，轨道交通不会成为阻碍板块发展的绊脚石。

　　开发商点将台

　　景延房地产有限公司总经理严国梁

　　高价格、高品质填补区域空白

　　景延房地产有限公司总经理严国梁表示，华江景城是江桥板块唯一定位高端的楼盘，楼盘本身的绿化率超过61%，而江桥板块唯一一块2.4万平米的城市公共绿地毗邻华江景城，据悉，在这块城市公共绿地的建造中，华江景城的开发商投入了50%的成本，以300元/平米的水准配合楼盘同一施工，如此算来楼盘的绿化率大大超过了70%，此外长达300米的河道以及自然水景成为华江景城最大的卖点，加上黄金砖打造的外立面以及进口的内装材料，该楼盘的“品质”体现出来。未来，随着商业的发达以及交通的边界，区域的移民会更加多，而那个时候江桥板块再也不会有那么大的土地来建造高端楼盘了。

　　营销制胜服务为先

　　嘉城营销总监席骏羽表示，作为江桥板块的超级大盘，嘉城的开发和销售节奏控制的十分好，目前该楼盘每周的销售额达到了20余套，未来还会有20万的产品，均价为8500元的小户型，针对的是年轻的自住客。席骏羽表示，江桥的新盘供应比较充分，同类竞争压力在所难免，但是嘉城的销售业绩是名列前茅的，主要原因是该楼盘2006年就已经开盘，经过几年的推广以及前期业主的口碑宣传，嘉城的品牌效应已经深入人心，加上嘉城本身注重服务质量的提升和楼盘周边配套的日益完善，该楼盘的销售前景十分乐观。

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