外环楼盘"腹背受敌"　同质化竞争致房价回调

房地产市场, 经济适用房, 统计数据, 中国, 上海

一个城市房地产市场发展成熟的标准，就是伴随着中心城区可开发用地的减少，新开项目逐渐外扩。上海就是一个最典型的成熟市场，多种数据显示，外环外已经成为市场主力供应区域，相应的则是每个区域内楼盘都将面临众多对手的近距离刺刀拼杀。与此同时外环区域内的经济适用房等其他产品也会对其产生冲击。

外环楼市10月集中放量

根据富阳(中国)控股统计数据，浦东、松江、宝山、闵行
4个区域，是8月新增供应及成交的最活跃区域，而这4个区域一直也是今年楼市热点区域。四个区域共有59.7万新增供应(批准预售)，占到全市新增供应的62%，供应区域集中度较高；4个区域成交47.2万方，占到全市成交的54%，成交区域集中度也是比较高。与此同时，包括嘉定、奉贤、南汇等外环外区域也是供应的集中区域。

与此同时焦点房地产网的统计数据也显示，10月新开盘项目也主要集中在外环外区域。浦江颐城、华江景庭、世茂爱马尚郡、绿地诺丁山、顺寓国际等关注已久的项目也都集中在嘉定、松江等区域。

伴随着后期大量新盘的上市，外环外区域供应量充足、需求量有限的局面将得以延续，更值得关注的则是相互间为了有限客户而展开的肉搏战，届时降价促销将仅仅是最基本的手段。最愿意看到上述情况的肯定是购房者，但并不是每个区域内的每个项目都是合适的产品。因此在这非常时刻，深刻剖析每一外环外板块，并摸透其中每一个项目，将是决战外环外带给购房者的最佳启示。

聚焦板块

江桥板块

中低档楼盘遭遇经济适用房

江桥板块位于普陀和嘉定的交界口，最初是以一批动迁房和低品质的商品房发展起来。随着曹安商圈的辐射，这里的发展也开始加速，房价逐步攀升，但是随着整体市场进入“寒冬”，这里的价格也开始松动。而从长远来看，由于大批经济适用房降在江桥板块落户，这对以自住需求为主的江桥无疑是一个重锤，其后市的发展令人堪忧。
开发商热衷差异化竞争

同为自住板块，江桥和同类的板块有很大的不同，如果说三林、大华等板块的竞争是因为同质化产品引起的，那江桥的竞争主打的却是差异牌，其中最有代表的就是嘉城和华江景城。

以青年购房群为主体的嘉城雅颂，销售情况不错，据荒岛提供的数据显示，该楼盘9月份的成交套数为66套，比8月的成交放大不少，而商品房的成交价在8900元。相关人士表
示，由于江桥板块的中低档新房供应主要集中在嘉城身上，因此它最近的销售不错。而由于其总体盘量大，目前的资金压力较大，也是其重视销售的另一原因。

如果说中高档楼盘是江桥板块的主流产品，那华江景城项目的出现打的就是差异竞争的牌。据华江景城的总经理表示，江桥板块的高品质楼盘是个空白，本板块也不乏高端客户群，因此推出了江桥景城项目，它的开盘价会定在9000元，随着今后景观河道的完善，这个价格会攀升到10000元以上。

业内人士表示，如果说同质化的竞争打的是价格战，那差异化的竞争打得就是品质战。但是，在江桥板块推出高品质楼盘，也是开发商比较明智的策略，毕竟从后市来说，江桥板块会有越来越多的中低端住房，高档楼盘会成为一种稀缺品。

板块回暖或无望

不管开发商的竞争如何进行，自住板块仍然是江桥板块最大的特征。随着市场的氛围越来越浓厚，江桥板块的成交情况也并没有独善其身，而随着大批经济适用房将在此入驻，不仅使人对以刚性需求驱动的江桥板块感到担忧。

中原研究员马冀表示，江桥板块作为最大的经济适用房建筑板块，今后这里的供需矛盾会得到大幅扭转，这对本身就以中低端楼盘为主的江桥板块造成很大的冲击。此外，11号线的开通在2010年，这对该地居民的出行不会在短时间内得到迅速缓解，因此这个利好对板块的刺激不是很大。

华江景城的负责人对此则表示乐观，他认为房地产占整个中国经济投资的40%，紧缩的政策已经持续了一段时间，今后必定会出台对房产松绑的政策。只要房产的大环境好了，房产复苏会很快，至于经济适用房的建设需要一段时间的缓冲，而目前要依赖商品住宅满足刚性需求的居民还很多，因此对江桥板块的走势还是很乐观。
顾村板块

同质化竞争导致房价回调

顾村板块在七八月楼市淡季的时候，成交量有了一定的增长，但是到了传统需求旺盛的9月，这个区域的成交量反而逐渐低迷，客户下定单的速度也越来越慢，这就使得该板块的在售楼盘的销售更困难。另一方面，顾村板块目前在售得楼盘中存量不多，后续的供应迟缓，这也是该板块目前面临的较大问题。

板块均价回调10%

顾村板块目前的新盘均价在8000元左右，但是随着市场的持续低迷，这个价格开始下滑，据悉该区域的价格下调幅度在10%左右。世纪飞凡、旭辉依云湾、颐和公园以及圣卡洛铂庭是顾村板块目前在售的几个楼盘，几个楼盘目前推出的产品比较相似，都是二房、三房的大户型，价格普遍在8000元左右，其中世纪飞凡由于是尾盘销售，价格最低，徘徊在8200元，旭辉依云湾为8500元，而颐和公园以为在外环以内因此价格稍贵在8700元。

不过也有内人士表示，顾村板块在7-8月份的成交量还是不错，但是到了9月份，成交量反而出现萎缩，顾村板块的消费主要由刚性需求带动，如今市场观望氛围浓重，成交量持续放缓，因此开发商在价格上存在一定的下调，普遍幅度在10%左右。

后续供应迟缓

值得关注的是，在售的几个楼盘中，世纪飞凡和圣卡洛铂庭的公寓房都属于清理尾盘的阶段，后期并没有存量，旭辉依云湾的主打产品也从公寓房逐步转向别墅产品，如此一来，顾村板块的后续新盘供应就十分缓慢，顾村板块将不得不迎来一次新盘的空当期。

业内人士分析，顾村板块在明年将迎来地铁7号线的开通，届时顾村板块的价格会随着交通的便利而上涨，因此作为开发商来说会赶在地铁开通之前加速楼盘的开发，以低开高走的战略抢先市场。此外，从政策角度来说，开发商拿地后必须在两年内开发，否则会被征取高额的空置税，因此从这两方面来说，顾村板块新增供应空白期不会很长。

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