商铺投资风险增大教你“拆招”商铺的“骗术”

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商铺投资风险增大教你“拆招”商铺的“骗术”
来源：搜房博客杨羚强

按原先的想法，在写完《商铺为什么难流通？》之后，应该写《如何让商铺流通？》。但是却临时决定先写《教你如何“拆招”商铺的“骗术”》，准备把商铺这种产品的所有负面内涵全部暴露出来，再开始挖掘它真正值得投资的价值。

此前我说过，商铺的投资风险正越来越大，开发商和代理商原有的返租销售方式已经在悬崖边缘，对于投资客来说，效用在渐渐变小。开发商和代理公司在寻找新的吸引投资者的武器。

名牌经营管理公司就是这个“武器”一项。百联、红星.美凯龙等都是这种“武器”的代表。可是，这种武器未必有效。因为，请注意，有些商铺的经营管理公司，只是负责管理，并不是真正的承租户。在这样的情况下，这些经营管理公司完全可以不理你的死活。

更何况即使百联也并非常胜“将军”。虽然有西郊百联的成功，但有过南京东路上的百联商业广场和五角场百联又一城的惨淡，谁又敢说百联经营，就一定意味着成功？尤其是这些经营管理公司往往强于某一业种，对其他业种却通常不能很好经营。但是，在一个商铺的长期经营中，业态升级几乎是必须的，只有这样才能持续性地提高租金，提升商铺价值。

除此外，大卖场是另一项“武器”。搞一个广纳人流的大卖场进来，似乎人流就有保障，生意就会红火。沃尔玛、家乐福、易初.莲花……，这些店往往是这些大型商铺的主力店首选，位置是最好的，租金是最低的。羊毛出在羊身上，能给它们那么低的租金，开发商一定会从卖出的商铺里寻求高额回报。

人流是有了。可这些人流是什么人流？他们的消费力足够吗？他们可以接受大卖场里的便宜货，可他们会接受你的店铺里的高价商品吗？以一个江桥商铺为例，日单位租金是10元/平方米/天，最小面积商铺是20平米，那么一天租金价是200元。

如果再请一个人工，按最低工资每月800元计算，那么开店的成本至少是100元。再加上电费、水费等各项成本，以及商品进货成本、税收，这些相加至少要两三百元，再加上经营利润，大概日营业额要达到一两千元。

这个要求似乎并不算高。因为大部分卖场日营业额似乎都可以达到一两百万元。如果以人均消费200元计算，也就意味着每天至少有1万人次光顾。1万人中有1000人在店铺里花2元钱，就可以做出不差的业绩。

但问题是卖场附近的店铺绝不只有你一家，而且这一万名客户在完成大卖场消费之后，便没有了消费目的。无消费目的的客群消费，偶然因素高，而且金额大多不高，商品要有吸引力，能让消费者有购买的冲动。

显然，并不是在大卖场附近，商店就一定会经营成功。不同区域大卖场的人流内涵大不相同，购物喜好也肯定不一致。只有根据特定的区域，引入特定的商业，才有可能会获得成功，促成租金的持续增长。

但是要了解一个区域的消费能力，一定是需要请专业机构进行全方位的调查。普通投资者很难有这样的实力和意愿，花几万元钱对区域内的消费人群的购买力和特征调查。这些数据是非发展商提供不可。可一来发展商自己调查的数据未必可信，二来大部分发展商其实从来没有调查过区域内的人群购买力情况，所以这只能是投资者的意想天开。

还有一种商铺特点和前述又不相同。他们采用目前最容易操作的商业业态——专业市场来招徕吸引投资者。经历过宜山路建材市场、襄阳路服饰市场火暴的上海投资者，也很能认同这些专业市场产品。

不可否认，这类市场最容易存活，也最容易成熟。只要把几个带有龙头大哥性质的个体户请过去，或者干脆请专业做市场的高手来管，似乎就可以所向披靡。

可实际上并不那么容易。别忘记襄阳路和宜山路所以能形成气候的主因，交通便利、价格低廉、商品有特色。更何况襄阳路和宜山路从开始建市场，到最后红火，也花费了数年时间，并非一日建成。可目前在售的专业市场，有几个是交通便利的，而且大部分价格昂贵，折算成日租金更贵。那么，专业市场的低价魅力如何形成呢？缺了低价和交通便利，上述专业市场的“钱景”堪忧。

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