[讨论] 难道只有在催缴物业费时，才能被重视？致景瑞物业的一封公开信 物业

黑眼睛777

景瑞物业管理人员：
在这里想和你们澄清一下，部分业主没有及时付物业费是有原因的。希望你们在生硬的催促付款时，能多问一下业主，什么原因我们不愿意主动及时付物业费吗？你们知不知道，作为业主，我们感觉自己的意见，从未被重视过。每次提出意见给你们，得到的都是一样的回答，“这个问题，我们会向领导反映一下。”只有在你们催缴物业费时，我们的意见才会被重视。对于我们来说，我们不知道还能通过哪些途径解决问题，似乎这个办法最凑效。
对于房产，地段、房子的品质、面积都是决定房产价值的因素，除此之外，另一个重要决定因素就是物业。好的物业可以让房子无论是外观还是环境在经历岁月洗礼后，仍然会历久弥新。现在物业公司也是人们购买房产时的一个考虑因素。这也是之所以有那么多人愿意购买万科房子的原因，好的物业管理，真的可以让房子保值，甚至升值。
本人没有读过物业管理专业，身边也没有认识的人从事物业管理工作，很抱歉对物业管理不了解。但感觉物业提供管理服务，我们业主支付物业费，那应该算是一种买卖关系。既然这样，物业公司理应告知我们，你们物业服务的内容到底包括哪些，服务标准又是什么。稀里糊涂的付了几年物业费，要不是你们昨天催命似的打了7、8个电话，我还真的从来没想过叫这个真？你们知不知道，在接到你的催款电话时我们正在开车，也差点因此撞了一个人？你们催款时的劲头倒是挺足。如果处理问题的时候，有这样的效率，那也不用你们一边一边的催了。现在，我希望你们能够正面回答以下的问题：
一，物业服务内容及标准
所有商品在消费者付款之前，消费者有权知道自己买的是什么。物业还真的很特殊，我到现在也不知道物业到底提供哪些服务，也不知道你们的标准是什么，什么情况才算按照标准提供服务；
二，物业经费使用情况是否能够公示
我不知道这个要求算不算合理。其实由于对物业行业不了解，根本不清楚物业费收上去，最后是如何支配。感觉物业费除了支付管理人员工资以外，剩下的部分应该用于小区公用设备及环境的整治及维护。但除了能在电梯里能看到定期维修记录，其它维修记录不知道在哪里可以查到。想问一下，小区的监控探头现在还正常工作吗？前年这个时候，小区曾经丢了十几张车牌，要求调取监控录像时，被告知监控探头是不工作的。物业费中应该有一部分是用于支付监控系统运行的费用，不知道我们的监控系统是否现在已经正常运转，如果没有工作，那么如何才能让监控系统起到作用？提高物业费？
三，业主委员会的联系方式
按照正常来说，业主委员会对物业有监督的作用。但作为业主之一，我真的不知道嘉城的业主委员会什么时候成立的，成员都有谁，联系方式是什么。
四，多与业主沟通，了解大家的真实需求
不用在小区里立那么多服务电话告示牌。每家信箱里面放一封调查问卷的信，再在小区的大门口放一个反馈信箱，定期收集整理一下，对反映的合理问题及时处理并公示，这样大家有了一个有效的沟通方式，物业知道业主需要你们帮助解决的问题，业主也了解物业到底做了哪些工作。良好顺畅的沟通会带来一个物业、业主逐渐互相信任，共同监督管理小区的良好局面。
BTW,接到你们客服的催款电话时， 我告诉她在我付款前能不能帮助管理一下群租和小工厂的问题。客服人员很不客气的回绝；“你去找ZF，这不归我们管，我今天问你到底什么时候交钱？”之前我还真的从来没有想过物业到底应该提供哪些管理，哪些服务。我买东西之前，商家会告诉我产品的性能，质量及价钱。我觉得值这个价格，我会付钱购买。好了，唯独物业费，我买了房子以后，衍生出来的一个产品，甚至我不知道包含哪些内容，就这么一直稀里糊涂的付了几年。我现在还就想搞清楚，搞明白。
以上，是作为业主之一，代表大家提出的疑问，下面针对自家，需要你们解决的问题。
一 91号单元门外的残疾人通道的台基裂了一个大缝，专业人士说是基础沉降造成的，可以修补。物业管理人员，这个事情属于物业管辖范围吗？你们之前有发现吗？
二 不知道到是91号还是90号或者隔壁单元，反正是这幢楼上，一定有一个加工厂。每当深夜，或凌晨，偶尔白天会发出巨大的机器轰鸣声。虽然持续时间大概几分钟，但是这几分钟，绝对会让你崩溃，心肝肺全部震颤。住宅楼里不允许从事商业活动，更何况加工厂？这个问题，是你们工作范围吗？
三 由于我家对门是群租，我们深受其扰。前一阵子，经常将垃圾袋丢在我家门口，我家老头老太还以为是我们自己的，每天都将垃圾提到楼下丢掉，后来还是被我发现不对头。但由于不知道是谁干的，我只好贴个条子在他们门上告诉自家垃圾自家清理。估计是触动了哪个很自觉租客的神经，将条子又贴回我家门上。所以根本没有办法沟通，处理问题。还有经常都已经睡了，被门禁声音吵醒，让我们给他们开门。天啊，我们不仅成清洁工还成了门童。他们没有自己的对讲机吗？为什么让我们给他们开门？我这气能顺吗？夏天由于天气比较热，对门卫生间又有限，还有人在我们楼梯口小便。那味道，现在想想还恶心。楼梯口属于公共区域，按理说应该是你们物业管理范围了吧，但连着两三天都一直有味道，后来是我爸爸和老公打了几桶水，把楼梯冲了冲，才没有味道的。这不应该是物业的工作吗，基本的保洁啊，还需要业主反映啊？对了保洁每天只负责清洁一次了。对于门外垃圾，属于保洁范围内吗?对门的垃圾，有时候一直不丢到楼下，都生小虫，变味了。我一直认为群租管理应该也是物业工作范围，因为人家是租客，那也应该在你们管辖范围内。
四 禁止三轮车进入小区。之前在社区网发了一个贴，专门反映该问题。客服人员回复的老客气的：“感谢业主提的宝贵意见 ，希望你们也能够加强监督。”这个回复很可笑，我怎么监督，每天站在小区门口专门拦截小三轮？门口保安如果不放他们进来，他们是能飞进来，还是能从地道钻进来啊。小三轮在小区里面速度极快，很容易发生交通事故。这个你们可以管吧？
五 加强机动车停放的管理。不能停放机动车的区域，想办法钉个桩子什么的，就别让车子停在那。我家车位靠近楼梯口，每天都有一辆车子停在停车线外面，我旁边车位的车子如果不回来还好，如果有车子，我根本无法拉出，每天都要绕小区一圈，逆行出去。这件事情，你们可以管吗？还不同的保安说了很多次，每次都没个准谱，从来都没有结果。我也被你们忽悠过很多次了。
六 新航域，嘉怡路大门外，小黑车齐刷刷的停在路边，妨碍进出人员视线，严重影响出行的人车安全。我自己都目睹我几起交通事故了。这件事情，是否属于你们管辖范围内？

以上的六件事情，都是很让人堵心的事情。有些事情是你们物业负责处理的事情，有些可能是你们无法处理，但至少可以协调。我们在嘉城买了房子，这里就是我们的家，我们希望自己的家能够越来越漂亮，越来越整洁，越来越好！我们并没有将所有的问题都丢给你们物业，我们选择往市长信箱发邮件，打各种举报电话反映群租、非法占道、非法设摊、违章停车的问题。我们愿意与物业一道监督管理好自己的小区，也请你们承担起自己的责任。难道，物业就只负责收取物业费？客服人员也要提高自己的专业水准，打电话的标准话术是对客服人员的基本要求，沟通技巧及化解客户矛盾是客户人员的基本技能。还想问一句我们小区的景瑞物业是否和彼景瑞物业http://www.jrwy.net/tsjy.asp为同一公司，与景瑞地产有是否有关系？

虽然我们住在**，但不代表嘉城人民就没有见识，没有文化。岂可欺我嘉城无人？

黑眼睛777

为什么那些平板车小三轮可以从海川路门进去呢？
http://www.jiacheng.sh.cn/thread-81603-1-1.html

黑眼睛777

更多相关问题反馈，请看二期版块，希望物业人员能够及时回复

桃花岛居民

1# 黑眼睛777 支持楼主！楼主写下这么长的信。说明真心想小区变好！赞一个！

路见不平

    站在楼主的立场，我力挺。站在业主的立场，我想再补充一下自己的观点：

    作为业主，我们要明白我们与物业公司的关系，我们之间的关系是雇佣和被雇佣，服务和被服务。而这种关系由金钱所体现，这就是商品的交易，既然是交易，那就存在按质论价的问题，也就是说，有什么质量的服务就应得到什么样的报酬，这是天理，说到那里都是真理，然而事实恰恰不是这样，在业主和物业之间，业主是弱者，而物业是强者，因此物业总是非常强悍地向业主发出“把钱拿来”的声音。为什么会是这样的呢？我们不妨来进行一下剖析：

    由于业主对物业的管理和服务质量不满意，拒交物业费，物业因此往往以此把业主告上法庭，而法庭审理后通常是业主败诉，这就助长了物业的强悍之势，那么是不是业主没有道理而败诉呢，绝非如此，这里面有几种情况造成业主败诉。
    1.在《物业服务条例》中明确规定物业费有很多项组成，而这些费用的总和形成我们知晓的应交物业费，然而我们并不知晓其组成的组份和内容，俺条例规定，物业必须在明显部位告知和公示组份内容，但是物业通常是不会这样做的，因此业主由此受到物业的欺瞒；
   2.国家法规漏洞也是物业强悍的理由，在《条例》中，规定物业要明码标价，而业主可以按质论价，这句话实际存在很大的漏洞。我们当今的社会是商品经济的社会，优胜劣汰已经成为不争的事实，试想一家公司的老板对员工十本不满意，他会按质论价付给员工的工资吗，他会说，你去财务结账吧，明天不要来上班了。我想景瑞的老板也是如此吧，不然他为什么要频繁更换嘉城的物业经理呢。然而，景瑞的老板是谁，是我们业主，但是我们却不能对他说：你去财务结账吧，明天不要来上班了。为什么，因为《条例》中有按质论价的这句话，而没有业主可以抄物业鱿鱼的话，因此物业由此变得强悍。
    3.业主没有很好学习法规，对法规中的内容一无所知，因此对物业究竟如何违反法规无从知晓，这样指责物业就变得无的放矢，物业由此可以视而不见，闻而不听，装聋作哑，他们认为你们不懂法，上法庭你们必输。
    4.由于业主在法庭上缺少证据，不能对物业不为举证，而法庭以证据说话，没有证据就不会给予支持，哪怕明知道你很有道理也只能判你败诉。由于大多数的官司都是以业主败诉为结束，因此在法官的脑中已经根深蒂固地形成业主必输的概念。
    其实楼主说的件件是事实，而且说的只是很小的一部分，景瑞物业在小区物业上有许多地方做得很差，网上已经说得很多很多了，除了楼主说的，还有安保、消防等，如嘉城那么多的盗窃和屡次火灾，物业实质性的工作做了哪些？可以说一件都没有，仅仅做了给脸贴金的事，这些事在物业的宣传板上面已经大肆宣扬了，业主都看到了，而实质性的工作却一件也没有看到，小区依然这样混乱，治安依然无法得到保障，卫生依然这样糟糕，大便小便依然出现在楼道里，高空飞物依然刷刷往下扔，对此我们提过很多建议，物业根本没有当回事，依然我行我素。因为他们知道物业费法院会让你们交的。
    对于楼主说的关于群租问题物业回应一事我想说点自己的观点。首先景瑞物业接盘嘉城是在开发商交房之前，也就是说，小区出现群租是在景瑞接盘以后，这些群租的出现和房屋分割搭建时，景瑞在干嘛？做过什么工作吗？是否干预过，为什么在你们的眼皮下而不断形成壮大，其中包括建工厂、建作坊、开商店等。按照《条列》规定，物业对小区的群租和居改非有干预、管理和上报的职责。然而景瑞管理至今，群租和居改非依然存在，当业主向你们投诉时，你们居然把问题推给ZF，把自己清理的非常干净，难道你们违反《条例》没有责任？
    前面我说过业主与物业的关系，这种关系用金钱体现商品交易的过程，因此这种关系体现出双方的对等关系，物业不为造成服务质量低下，要求业主如数支付物业费，这个交易过程就不是双方对等的关系，而是强买强卖的关系，是强盗逻辑！如果我们业主认可这种关系，那我们就是脑残了。
    鉴于种种上述的观点，我请广大业主们要重视维权和如何维权，维权的法宝就是国家法规，其中最关键的就是《物业服务条例》，其次还有消防法规、治安法规、环境法规、绿化法规等，大家务必花点时间好好学习，同时要做有心人，对于物业的不为要做好取证，取证可以是人证、照片、物证、声音等，取证还应有时间、地点、与周边环境的相关关系等，尤其是照片更应重视这点，取证还必须对应法规条例，如某某事没有做好，违反了某某法规第几款第几条等，这样才能以铁的事实胜诉。
    事实告诉我们，尽管我们是弱者，但是真理永远都是真理，只要我们运用好法律条款，做好我们应该做的，真理永远站在我们这里，弱者一定会成为强者！
    最后在多说一句，我们并不想与物业形成对立，我们希望与物业共建小区，因为这毕竟是我们居住的地方，我们不奢望有一个优美的环境，仅仅希望有一个卫生、安全、安静的环境，如果连这点最起码的条件都做不到的话，我们花了自己含辛茹苦省下的几百万元到这里就是为了陪景瑞玩吗？物业你拿我们的物业费不惭愧吗？我想你们也是业主吧，也是打工的吧，你换位思考一下，我们的要求和做法不过分吧！业主们行动起来，不要沉默了，为我们的利益，为我们所化的毕生血汗钱而维权吧！

路见不平

上海市物业管理条例 细则

            第一章　总则
            　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
            　　第二条
            本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
            　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
            　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
            　　第五条
            国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
            第二章　业主及业主大会
            　　第六条 房屋的所有权人为业主。
            　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
            　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
            　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
            　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
            　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
            　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
            　　（六）监督业主委员会的工作；
            　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
            　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
            　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
            　　（十）法律、法规规定的其他权利。
            　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
            　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
            　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
            　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
            　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
            　　（五）按时交纳物业服务费用；
            　　（六）法律、法规规定的其他义务。
            　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
            　　第九条
            一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
            　　第十条
            同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
            　　第十一条 业主大会履行下列职责：
            　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
            　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
            　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
            　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
            　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
            　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
            　　第十二条
            业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
            　　第十三条
            业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
            　　第十四条
            召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
            　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
            　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
            　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
            　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
            　　（四）监督业主公约的实施；
            　　（五）业主大会赋予的其他职责。
            　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门备案。
            业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
            　　第十七条
            业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
            　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
            　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
            业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
            　　第二十条
            业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
            第三章　前期物业管理
            　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
            　　

路见不平

第二十二条
            建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
            　　第二十三条
            建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
            　　第二十四条
            国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
            　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
            　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
            　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
            　　第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
            　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
            　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
            　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
            　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
            　　（四）物业管理所必需的其他资料。
                物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
            　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
            　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
            
            第四章　物业管理服务
            　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
            国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
            　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
            　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
            　　第三十五条
            业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
            　　第三十六条
            物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
            　　第三十七条
            物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
            　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
            　　第三十九条
            物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
            　　第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
            　　第四十一条
            物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
            　　第四十二条
            业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
            　　第四十三条 县级以上人民ZF价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
            　　第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
            　　第四十五条
            物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
            　　第四十六条
            对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
            　　第四十七条
            物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
            　　第四十八条
            物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
            　　第四十九条 县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
            第五章　物业的使用与维护
            　　第五十条
            物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
            　　第五十一条
            业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
            　　第五十二条
            供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
            　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
            　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
            　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
            　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
            　　第五十五条
            利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
            　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
            　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
            第六章　法律责任
            　　第五十七条
            违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
            　　第五十八条
            违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第五十九条
            违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
            　

路见不平

第六十条
            违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
            　　第六十一条
            违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第六十二条
            违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第六十三条
            违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
            　　第六十四条
            违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
            　　第六十五条
            违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
            　　第六十六条
            违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
            　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
            　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
            　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
            　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
            　　第六十七条
            违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
            　　第六十八条
            业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
            　　第六十九条
            违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
            　　第七章　附则
            　　第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

路见不平

【实施时间】2004/10/01【颁布单位】发改价检[2004]1428号
            国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知

            各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委（计委）、物价局、建设厅、房地局：
            　　为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，我们制定了《物业服务收费明码标价规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
            　　附：物业服务收费明码标价规定

            中华人民共和国国家发展和改革委员会
            中华人民共和国建设部
            二○○四年七月十九日
            　　附：物业服务收费明码标价规定
            　
            　　第一条　为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
            　　第二条　物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
            　　第三条　物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
            　　第四条　ZF价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。ZF价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。http://www.law110.com,天下房地产法律服务网保留编辑权.
            　　第五条　物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
            　　第六条　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
            　　实行ZF指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
            　　第七条　物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
            　　第八条　物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
            　　第九条　物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
            　　第十条　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
            　　第十一条　物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
            　　第十二条　对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由ZF价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
            　　第十三条　本规定自2004年10月1日起施行。

路见不平

物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法
            【实施日期】2004-01-01【颁布单位】国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号
            关于印发物业服务收费管理办法的通知
            各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
            为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
            附：《物业服务收费管理办法》
            中华人民共和国国家发展和改革委员会
            中华人民共和国建设部
            二○○三年十一月十三日
            物业服务收费管理办法
            第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
            第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
            第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
            第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
            县级以上地方人民ZF价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
            第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
            第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行ZF指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民ZF价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
            第七条物业服务收费实行ZF指导价的，有定价权限的人民ZF价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
            实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
            第八条物业管理企业应当按照ZF价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
            第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
            包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
            酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
            第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
            第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
            实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
            物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
            1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
            2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
            3、物业管理区域清洁卫生费用；
            4、物业管理区域绿化养护费用；
            5、物业管理区域秩序维护费用；
            6、办公费用；
            7、物业管理企业固定资产折旧；
            8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
            9、经业主同意的其它费用。
            物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
            第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
            物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
            业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
            第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
            第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
            第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
            业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
            物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
            第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
            第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
            第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
            第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
            第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
            第二十一条ZF价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由ZF价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
            第二十二条各省、自治区、直辖市人民ZF价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
            第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
            第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。