上海中高端楼盘开始打折 6折之后更现5.7折 高端, 降价, 调控政策, 优惠幅度, 冲击作用

老叟

随着此轮调控政策日益深化，对于中高端市场冲击作用也逐步被放大。在此背景下，星河湾率先宣布旗下上海区域内两大项目全线降价，就此开启中高端项目此轮降价潮的先河，之后，绿地海珀旭晖所售住宅房源打出8.5折优惠活动，近日，松江新城的佘山珑原部分房源喊出6折优惠，佘山东郡更是进一步打出5.7折的旗号，创沪上优惠幅度历史新低纪录，从这一系列降价标志性事件看，在调控政策丝毫不放松的当下，沪上豪宅市场亦加入打折促销的行列。
  多个豪宅纷纷推出特价房
    商报记者注意到，近期，在沪上房地产市场整体低迷的情况下，继那些地处外郊环的中低价房源打折促销之后，一些豪宅项目也加入了这一大军，只不过，降价范围多由原先的全部房源向部分房源转变。

    2010年2月，容积率0.8、出让面积约13.097万平方米的纯住宅用地广富林2－4号地块出让，其挂牌起始价为5.9亿元，起拍楼板价约5631元／平方米，最终，招商、万科组成的联合竞买体以17.16亿元将之收入囊中，溢价高达191%，成交楼板价达到16378元／平方米的天价高度，广富林也因此一举成名。在尚未推出市场之前，这一项目就被业内人士推测必将打造成豪宅产品，如今，这一项目以佘山珑原的案名推出，当前主推面积220－280平方米的类独栋和类双拼别墅，在住宅市场形势大不如前的形势下，佘山珑原于上周推出30套特价房源，最低售价约为30000元／平方米，据称相当于开发商原先报出均价（50000元／平方米）的6折。

    而最近推出大幅度优惠特价房源的豪宅项目显然并不止于一个佘山珑原

    商报记者获悉，松江古楼公路、嘉松南路上的独栋别墅项目佘山东郡近来也打出了“限时特价”、“5.7折”、“比公寓更便宜”之类的宣传口号，据悉，佘山东郡日前推出6套特价房，单价低至26380元／平方米，特价房总价802万元起。据网上房地产数据显示，该别墅在2011年4月推出的别墅房源参考价高达41000元－59000元／平方米之间；无独有偶，金地集团在青浦赵巷打造的大名鼎鼎的平墅项目金地天境也推出了部分特价房，优惠幅度达到6折，而此前，金地天境推出的平墅房源网上报价基本在40000元－70000元／平方米。

降价方式由“直降”转为“暗降”
    虽然部分楼盘高调采用直降活动后，对于推动销售进度起到立竿见影作用，但也引起一定负面效应，从而容易引发老业主不满，这就使得后续进入降价队伍的楼盘开始选用低调降价方式，尽力降低这一负面影响。

    商报记者了解到，浦东张江的别墅项目东郊紫园近期就举办了一次投资产品活动，购买该楼盘的别墅房源，可将其交给开发商返租，就能一次性得到3年租金，而这部分租金将在房款总价中一次性抵扣。此举虽然没有打出直降口号，但实际上也是变相打折的做法，折扣让利幅度可达7折。

    在商报记者看来，由明降转暗降，说明开发商并不想大举降价旗号，这主要原因可能在于东郊紫园属于高端的纯独栋别墅项目，原本一直被市场认为此类产品具备较强的保值升值功能，但在政策背景之下，持续几个月零成交局面，使得东郊紫园也不得不加入降价大军，这样变相降价的手段，在一定程度上可以避免造成老业主的不满，同时也能吸引到新的高端客户。
购房者接受度各有不同

    最近一段时间以来，选择降价以吸引购房者的豪宅项目越来越多，但并非所有项目降价都行之有效。

    以徐汇滨江的绿地海珀旭晖为例，截至昨日下午17时，3月份该项目整体成交套数为38套，与前3个月合计成交套数（25套）相比，增长了13套，降价策略成效显著；而佘山珑原由于当年取得楼板价相对较高，势必会抬高开发商定价水平，这使得项目折后价格仍不具备竞争力。据商报记者了解，中星佘山溪语与佘山珑原的位置较近，且在售产品相似，目前均价约为28600元／平方米，这与佘山珑原最低单价3万元／平方米相比，价格优势已被体现，且中星佘山溪语近期同样采取8.5折的特价房策略。

    汉宇地产市场研究部经理付伟认为：“未来一段时间内，调控政策丝毫不会出现放松势头。总结以往市场表现，板块内开发商取得地王地块，又或是标志性的高端项目开盘销售，就会产生一个积极信号，从而对于周边普通住宅无论价格还是交易量都会起到推动作用。倘若对于中高端项目放松调控的话，这将会很大程度上影响本轮调控的整体效果。在此条件下，短期内中高端项目仍将是政策严控对象，预计二季度此类型项目的降价队伍将逐步被扩充。而类似于“东郊紫园”此类稀缺性产品，是否会跟进，也出现一波降价潮，还必须视手持独栋别墅产品的开发商资金情况而定。”

    DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏则向商报记者指出，在目前境内市场的政策环境下，高端物业的市场阻力已达历史最高点，任何豪宅项目想要实现突破，取得热销，都将面临非常高的难度。她认为：“现今境内市场的条件或许比2009年初的香港更加不容乐观，限购令已经直接将许多大
牌开发商引以为傲的强势资源彻底关停，包括品牌追随者等在内的一大批目标人群都已失去了入场资格。”