[讨论] 参考资料：万达江桥广场市场研究报告之楼市篇 达江, 参考资料, 研究报告, 广场

伊万豆夫

项目综述：地处江桥，55万㎡规模，商业为主，13万㎡住宅
江桥楼市简述
量价走势：刚需带动回暖，成交增长明显，价格小幅上扬，未来预期乐观

风吹起的男子

豆腐的原创吗？豆腐在莘庄绿地大厦？哈哈

伊万豆夫

江桥附近主要楼盘
项目名称        嘉城         盐湖新居         华江景城        天际蓝桥         
地理位置         曹安路2378号         曹安路2831弄　        海波路333弄        华江支路328弄        
面积范围         60-125㎡         　68 -106 ㎡        63-160㎡        57-129㎡        
主力户型        二房        二房        二房        一房、二房        
主力面积        84-95㎡        85㎡        98-113㎡        57-97㎡        
单价范围         11000元/㎡         　8500元/㎡        10800元/㎡　        9000元/㎡　        
总价范围         66-138 万/户         58-90万/户　        68-173万/户　        51-116/户　        
主力总价        92-104万/户        81万/户        106-122万/户        51-87万/户        
开盘时间        2004.7        2009.6        2008.10        2009.3        
住宅供应         3159套        　258套         755套　        459套　        
销售均速         59套/月         　237套/月        81套/月　        60套/月　        
已售比重         87%        94%　        75%　        52%　        
剩余可售         417套         　21套        188套　        238套　        　21套
主要卖点        江桥第一大盘        单价较低        品质较好        一房较多

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在售分布：曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离

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嘉城对本案的启示：
嘉城百万方的规模效应和先入为主的市场地位优于万达，地理位置上对东区导入客户形成截流；应加强本案从市区导入的2条交通动线上导视和户外；
万达地理位置比嘉城更靠近虹桥交通枢纽，因此外区导入的客户的区域构成和客群比例较嘉城更高，应利用好虹桥交通枢纽作整体板块提升，大力拓展长宁、静安、闵行的外溢客户。
万达的开发商品牌、商业配套明显优于嘉城，整体产品品质、社区品质亦会高于嘉城，升值潜力也明显优于嘉城；应加大项目整体品质宣传，与嘉城多年来已相对固有的形象形成差异化。
嘉城销售中采取与二手门店联动的手段，颇有建树。此种分销手段也可借鉴于本案。

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盐湖新居：
83㎡-86㎡两房，103 ㎡ -106 ㎡三房 低单价，低总价。主要以低价吸引客户；产品及价格决定其的主力客群为“首置首改”客户。
体量不大，主要客户构成为“产业导入客户”、“本区域动拆迁客户”、“外区导入客户”及“部分有区域渊源的投资客户”；
对本案的启示：
盐湖新城70 ㎡-90 ㎡两房，90 ㎡ -110 ㎡三房与万达的面积区间差异不大又以低价为销售策略，会大量分流价格敏感度较高的“首置首改”主力客群；我们应树立较高端形象、强化项目品质及大商业大配套等等主诉求，来彻底拉开与该项目档次，使得即便是“首购”客户也因为对于万达整体的认可，而认可万达虽然不便宜，但是仍具超高的性价比。
近阶段以来，受楼市火爆及通胀传闻的加剧，该案因较低的售价，吸引了上海本地及江浙一带投资客户。对于这部分投资客群，我们更应该放大万达的品牌效应、放大增值潜力和投资性，分流对这部分理性精明的投资客。

伊万豆夫

华江景城：
庄重而又现代建筑外立面、产品品质、中央景观（水景）、会所（2000平方米）、自身社区商业配套等给客户产品面直观的感受。
周边商业配套的逐步完善
江桥区域较高品质项目，产品品质居板块领先
曹安商圈百万规模商业中心建设
曹安公路江桥交通枢纽地位
对本案的启示：
华江景城已是尾盘期。对本项目并不构成竞争。（9月179套尾盘开盘）
此项目虽体量不大，但在整个产品设计、景观营造和社区氛围上都是江桥地区较为高端的一个。虽然较之嘉城，该案面积偏大总价较高，但高品质仍然吸引了大量普陀、长宁的首改客户。这点同样可为万达所借鉴。
产业客群仍然占了相当的客群比例，其中投资客比例近期有大幅上升趋势。这一点与嘉城和盐湖新城的客群构成并不相同。也就是说，其他2个项目产业客户的萎缩并不完全是客群消化殆尽的原因，有部分对价格不是特别敏感的小业主仍然有相当购买力，只是更看重项目的品质和预期。作为品牌开发商的万达，对于外区导入客群中的首改客群和投资客群，更应该做好品质和价值体系。

伊万豆夫

物业板块并不是单纯的物业管理板块，当然物业管理会是一个最重要的方面。

嘉城业主有不少是房地产投资客，也有不少和我一样是房地产相关产业从业人员。

本人将努力把本板块向更为专业的方向提升，同时给投资客提供一些专业资料。

伊万豆夫

豆腐的原创吗？豆腐在莘庄绿地大厦？哈哈
风吹起的男子 发表于 2009-8-14 09:57

不是，是万达集团的调研报告。

没错，我是绿地的，和永绿物业一个集团。

伊万豆夫

购买力调查部分：
我能接受的总房价在100万吧，首付么一半也可以现在好像首付30%左右就可以了具体多少看情况吧，还按揭每个月支付（上限）3000块。江桥的房子如果超过12000元每平方我就不会买了，我会加点钱让儿子买到中环附近去（指普陀），中环附近16000可以接受。江桥这里肯定会升值的，大概20%吧！因为有虹桥枢纽了嘛！江桥会成为第二个徐家汇。
——王女士（帮儿子结婚买房支付首付）

        我能承受总房价60~80万，肯定要按揭的，每个月还2000~3000块，首付3成。江桥的房子超过15000元每平方我就不买了。升值是一定会的，每平方2000~3000元吧！有虹桥交通枢纽人流肯定会更多。
——小夫妻二人（考虑帮父母买房子让父母住在附近照顾孩子）


总价60~100万/单价10000~12000/首付20%~50%/月供3000元
看好升值潜力，预期涨幅10%~25%