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发表于 2008-8-12 11:36
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前些天社区有一个贴很热闹，讨论的主题是：江桥的发展什么时候能赶上莘庄？
帖子中，一些观点对江桥发展的前景比较看好，对于目前的差距，认为不过是“起步晚了”，鼎鼎大名的伊万先生所言：“……投资江桥，未来的莘庄在成长。”代表了这些观点对江桥的乐观预期。
与此对立的是网友gino说的，江桥要赶上莘庄“我们这代人是看不到了”。有人质疑他是个“老先生”，言下之意是江桥会赶上莘庄的，只不过“老先生”来不及看到罢了。有趣的是gino立即表白自己是80年生的。
然而，在那个帖子里讨论的双方都没有拿出令人信服的理由。
虽然我赞同一些网友说的莘庄是闵行区委所在地，江桥与它没有可比性，即使帖子主题里将江桥的赶超对象改为与江桥行政、区位相同的七宝镇，我也借用网友gino的观点“我们这代人是看不到了”，也就是说，我认为江桥不仅赶不上莘庄，就连七宝都赶不上！为什么呢？因为虽处于同一起跑线，然而跑道却不是平行的——它们参赛的项目不一样。
本文我想通过对比江桥和七宝的发展过程逐步梳理出江桥的区位和地理特点对自身发展带来的制约，由此能让大家对江桥有一个比较切合实际的判断，对置业嘉城或江桥有所参考，这是我写这篇文章的初衷。
我把PK对象选为七宝不仅是它与江桥的行政建制相当，还有以下几个相似点：
1，都在外环线的外侧。
2，到市中心的距离相当。
3，七宝在机场的南航道，江桥在机场的北航道。
4，十几年前，两镇都属于城乡结合的西部郊区。
两者是同一级别的选手。
我敢于写七宝和江桥还有一个重要原因，我在七宝工作了十年，见证了七宝的发展，而近十年来我又生活在江桥地区（先丰庄，后嘉城）对这两个镇都比较了解。
七宝的起步是在上世纪90年代初。它一起步的方向就是大力发展房地产，它从不偏离跑道，体态优美，精彩不断。我们不妨沿着它的轨迹走一遍，以此找出江桥与它的巨大反差：
1，一下手就是重拳出击，首先做的是调整工业布局，把沿主干道漕宝路和七莘路，以及镇区周围的所有工厂全部拆除集中到三个工业区中，连当时大名鼎鼎的七宝酒厂也调整掉了。接下来先后拓宽七莘路、漕宝路、顾戴路等，开辟新镇路。主要路口碍眼的建筑一概拆除，包括大型建筑——七一影剧院。我有幸目睹了爆破影剧院的壮观场面，这种场景在当时难道一见。同时期的江桥镇做了些什么呢？它趁着沪宁高速的新建，在紧贴镇区的南侧筹建了一个“江桥工业区”，由于发展空间的局限，不仅容纳不了镇区周边的老厂，更谈不上吸引有质量的企业入驻，从工业区内破破烂烂的道路就可以看出究竟产生了多少效益。此举不仅浪费了市镇布局的大好机遇，反而老账没还清的同时给自己又压上了沉重的新包袱。（工业区放在镇区南侧犯了城市规划的大忌，这一点我以后还要讲到。）道路建设方面，起眼的只是把双向两车道的曹安路拓宽到了双向四车道。
2，大家不仅要问，七宝做如此大的买卖，本钱是那里来的呢？好了，我告诉你吧，答案两个字——卖地。再问，七宝同时开工了几个项目呢？我也告诉你吧——不是四个，也不是十四个，而是二十四个！这可不全是些零打碎敲的小楼盘，我至今还报的上名字的有“万科城市花园”、“大上海国际花园”、“南国花园”、“名泉花园”、“秀枫翠谷”、“嘉宝新村” 等，其中的“万科”和“大上海”至今还很牛逼吧！从此以后，七宝驶上了城市化的快车道，更多的高档住宅区相继落成。而江桥此时却在大兴土木搞它的江桥工业区。以后又陆续地搞了“杨柳工业园”、宝园工业园等集中园区以及一大批散落在各个行政村周边的不成体系的工业园区，从此外来企业不断入驻，江桥的工业规模在数量上也迅速庞大起来。同时期，江桥的东隔壁长征乡也启动了房地产开发，由于长征乡撤销建制，一半成了普陀区，一半成了区政府嘉定的飞地——真新街道（轻纺市场这个金饭碗落到了大家长的手里，江桥的公仆们不知是该哭还是该笑），不几年，这里的农田全部变成了楼房。七宝还做了一宗大买卖，赚了个盆满钵满。随着房产项目的开工，原来以农为主的九星村推平了近2平方公里的土地，建立了一个大型的以建材、机电五金等为房地产供货的综合市场，并且一炮打响，迅速走红了整个上海和华东地区。九星的布局是盘格化的，对周边的交通不会造成过大压力。再看看我们这儿的江桥农产品批发市场（不知道属于真新还是江桥）十几年前，这个市场应该算是成功的，但随着城市化的加快，出入市场的车辆对曹安路形成了严重拥堵，以致民怨沸腾——看来离搬家的日子已经不远了。
3，七宝在发展的过程中不是简单地把饼摊大，而是充分把自身古镇的文化元素，糅合进了休闲，购物，观光等城市化不可或缺的大元素中。它第一时间就在七莘路和漕宝路两条主干道的交汇处（黄金地段）建了一个休闲广场，广场四周的雕塑向人们展示了七宝传说中的“七件宝”，立即吸引了南来北往过客的眼球。镇政府的眼光怎么样？在此我先小小的佩服一下。接下来的一系列动作我就要大大的佩服了。周边的农田平整一下，工厂集中一下，别墅和花园一个接一个的造就行了，拆迁户闹的话提高点儿价码也就摆平了，政府有的是钱。钱多到什么程度呢，我举个例子：有一天我去镇政府办事，亲眼看到村庄里的拆迁户集体SF，到中午时他们排着长队在领取每人20元的午饭钱（当时一天的工资也没有这么多）。是不是既牛逼又和谐呀！。七宝最大的亮点在老镇的改造。把老房子拆了重造，政府虽然不会亏，但要应对成千上万的拆迁户，毕竟是件头痛的事，至少没有那么多的饭钱可发了。于是镇政府拿出了一个绝妙的方案——保留七宝老街，将其开发成一个集休闲、购物、观光为一体的综合经济实体，打出的招牌是响当当的旅游景点——七宝古镇。随着以后外环线周边“热带风暴”和“体育公园”等项目的开发，七宝的集聚效应立马显现，大量的市区人口涌入进来，使七宝很快地与上海的繁荣融为一体。江桥的起步一开始的定位不是房地产，而是出租土地和厂房，在引入大量低端制造业的同时也引入了大量的打工者以及为低收入人员服务的小商贩。七宝的路上小车多，江桥的路上卡车多，这就是两地目标不同而造成的结果！为什么江桥会以这种牺牲环境与城市化进程格格不入的方式起步呢？为什么不参照七宝的方式以开发房地产起步呢？答案是：非不想为也，是不能为也！
好了，把泪水擦一下，回过头来还是关注我们自己的江桥吧。
上面说到江桥在十多年前不可能象七宝那样以房地产开发作为起步，究其原因是江桥所处的尴尬的地理位置决定了它和七宝参赛的项目不一样。即使以房地产作为起步，操作起来也不可能象七宝那样要风得风、要雨得雨，原因是江桥尴尬的行政边界捆住了手脚。
先说地理位置的不利。
由于工业产生污染，工厂一般都布置在居住区的下风（工厂内部也是如此，车间在下风，办公区和生活区在上风）。由于夏天开窗，冬天关窗，因此以夏天的风向作为参照。上海夏天盛行南风，因此工厂一般都往北布置，黄浦江和苏州河由于航运便利，另当别论。上海近百年来城市规模不断扩大，但是大格局是很清晰的。以苏州河为界，南岸形成了以商业和文化为主的大都市，北岸却成了工厂和贫民区混杂的“下只角”。江桥和七宝在十多年前同样是上海郊区，但江桥的命不好，偏偏位于苏州河北岸！因此，城市大规模改造的发令枪一响，七宝在100米跑道上冲刺，而江桥却跑上了遥不可及的马拉松征程。
再说一下行政边界的制约。
江桥镇位于嘉定区的东南部，而镇区又位于行政区的最东端。
镇区东面边界是直属区政府管辖的已经趋于完成城市化改造的真新街道，边界上横卧了一条外环线，312国道、沪宁高速、金沙江路以及即将打通的桃浦路由东向西与它平面交叉而来，镇区紧贴着外环线，并深入到环外的500米绿化带内，这一区域的改造成本无疑是巨大的，操作难度也令人生畏。
北面边界是沪宁、沪杭铁路的编组站，边界外是普陀区的桃浦，往西属于本区南翔镇地盘。与边界外的交通联络仅依赖嘉怡路顶端的一个可怜的隧洞（这个洞洞没有倒好，留在那里永远是嘉城的噩梦）。
南面边界是让我们伤心的、决定江桥宿命的苏州河，苏州河对面是闵行区的“下只角”华漕镇（虹桥交通枢纽的开工终于使这条咸鱼翻了身）。目前与对岸的联络除了外环线和华江路以外，只能从河里扑腾过去了。
江桥镇的真正腹地是在西面，边界一直延伸到本区的黄渡地盘。目前的状况是，沿曹安路的两侧，所有的行政村已经完成了农业向工业的伟大转变，包括并入江桥的封浜镇。
交通方面东西向的基本通畅是占了市区向外辐射的光，而南北向却受到了铁路编组站和大河的阻隔。如果铁路和大河的外面仍然是自己的地盘，那还有腾挪的余地，昏过去的是这里就是边界。从桃浦路穿不过外环线的事发生以来，我对边界的定义有了全新的认识——边界不仅是地理意义上的界限，更赋予了权力集团利益划分的含义。因此江桥要凭自身打通南北两翼的可能性几乎为零，除非天上掉元宝！综上所述，可以看到江桥镇的区位处于多么逼仄的境地。
随着南部城市化进程接近完成，改造的重心逐步向北迁移，江桥获得了一次前所未有的发展机遇，镇西南的四高和和曹安路北的华江两个大型居住区的启动，宣示了江桥的城市化进程正式开始，我们已经看到了江桥行政区的整体规划，也大致看到了江桥明天的轮廓。尽管西面的工业布局不可能彻底改变，但随着产业结构逐步由低端向高端调整，马路上小车的数量也会渐渐地超过卡车。镇区的定位已经明朗，由于国家经济实力的提升以及后发优势，或许曹安路对面的老镇区和外环线绿化带的改造会创造奇迹。
从投资角度看，江桥无疑是利好，它的价值正处于上升通道中。而南部的莘庄、七宝等地随着城市化的完成，它的价值也趋于平稳。我们的伊万先生对收益的预期虽然过高，但可以肯定的是，他赚得不会少。
由于各种原因，我们选择了嘉城、选择了江桥。尽管目前有许多不如意的地方，前程漫长而又艰难，然而这片土地令人充满了期待和牵挂，见证它一步步向前跑的种种姿势，也是享受人生乐趣的难得机会。
上帝保佑江桥，阿门。。。
2008.8.12 |
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发表于 2008-8-12 11:57
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发表于 2008-8-12 12:28
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