未来中外环、郊区周边将成楼市新宠

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未来中外环、郊区周边将成楼市新宠

来源:劳动报
(2007年8月2日)

　　本市目前房地产发展最快的闵行、松江、宝山已经初步成型，下阶段刚刚起步的嘉定后劲最足，青浦由于联系内陆腹地和旅游产业发达的特殊性，将会朝其他方面发展。南汇、奉贤可能要到地铁开通时才能看到方向，金山和崇明也将会有各自不同的发展之路，但还需要时间聚集能量。
　　郊区无人问津市区有价无地

　　在经过近10年的开发，特别是2004年“八三一土地大限”以前的无序开发，上海外环以内的土地已经捉襟见肘，市区的土地价格也是节节攀高。

　　此时在国家的宏观调控下，动迁进度受到影响，原先规划出的200多幅近1000万平方米的市区用地，没能按规划开发，这使得供应不足、房价地价高速上涨的今年，政府没能拿出有效的土地供应。目前，政府可供应的熟地都在遥远的郊区，那里的房价至今也不过2000多元/平方米。但地价再低，无利可图的开发商还是不愿前往，这从前两年多幅远郊土地的流拍已经显现。

　　事实上，政府早已意识到“郊区有地无人问津、市区有价无地”导致土地供应不足的局面，在前年就推出了加快地铁建设的步伐，通过地铁带去的交通便利和市政改善，将购房能量向外疏导。但是，目前多数购房者的预算在80-100万左右，而外环以内的多数房价在年初还未能达到这一要求。当年初楼市旺季来临时，改善型需求开始释放、股市赚钱的投资者希望进入楼市以分散风险，同时也把去年调控以来观望的购买力引入市场，这就使得有效供应不足的现象严重化。

　　开发商依然捂紧楼盘

　　每当房价上涨之时，市场总会出现“捂盘抬价”的行为，政府也就只能通过行政手段迫使开发商尽快推盘，来解决由前期土地的供应不足，导致如今新房供应不足现象。从市场反映来看，政府的整治确实起到了短期效应，一些原先热销的楼盘，推后续房源的速度有所加快。

　　但是喜忧参半，多数未曾上过市的楼盘，还是在以各种理由推迟开盘。毕竟，要认定已上市的项目捂盘容易，但是要认定未上市项目捂盘还没有完善的法律。经过6、7月的整治，原先已开盘项目的后续房源已经上市殆尽，而未曾上市的项目却依然捂盘，这就导致了近两周新房供应量的严重下降。为此，政府联合审批、规划、工商、财税等十部门共同整治，目的就是为了让一些在建的项目及早上市，以缓解目前供应紧张的局面。

　　目前，长期有效可开发土地不足的局势也已经非常严重，政府出台三年滚动计划的目的也在于此。“要根据实际的情况、实际的数据、开发的周期、需求等各方面情况来做完善调控。所以，上海将继续加大存量土地的清理。采取“控增逼存”方式，进一步推进土地利用。即按年度统筹和区县统筹，将2007年度新增建设用地安排与存量盘活情况挂钩，推进各区县已批住宅项目和新开工项目的建设。”这就意味着，政府将通过十部门的通力合作，尽量清理目前外环内已规划的200多幅土地由于各种原因未能开发的问题，另外再清理出一些被不同部门占用的土地。

　　外环周边最具潜力

　　如果有规划却未能开发的上千万平方米项目（指200幅已规划土地），能够在未来三年内被悉数开发出来的话，对外环以内供应不足的局势将会起到一定的缓解作用。

　　外环以内市区的土地供应已经到了严重紧缺的地步，未来推出的土地多数会在郊区。这其中最容易被市场接受的将会是外环周边和几条郊区轨道沿线的土地。预计，未来的供应量会主要集中在外环周边和郊区轨道沿线。符合这一条件的闵行、松江、嘉定、宝山就将成为下一轮房产开发的主力，特别是刚起步的嘉定，背后还有汽车城的巨大经济产业支撑，后劲十足。

　　简单地说，就是中心城区依然高价，郊区可以提供更多的低价房，同时以控制户型来控制市民购房总支出的增长。而郊区通过采取地铁建设、经济产业建设、丰富市政配套、提供就业机会等措施，引导新增人口向郊区转移。

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