路见不平

【实施日期】2009/10/01【颁发文号】 法释[2009]8号【失效日期】　

      最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
      （法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

      中华人民共和国最高人民法院公告
      　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十五日　

      　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
      　　第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
      　　第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
      　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
      　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
      　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
      　　第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
      　　第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
      　　第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
      　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
      　　第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
      　　第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
      　　第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
      　　第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
      　　第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
      　　第十一条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
      　　第十二条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
      　　第十三条　本解释自2009年10月1日起施行。
      　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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上海市新建住宅环境绿化建设导则（沪住工[2001]214号）
[2001-8-2]
   
上海市住宅发展局
上海市绿化管理局
沪住工[2001]214号
各区、县住宅发展局（署），各区、县（园林）绿化管理局（处、署、所），各住宅开发建设单位：
    一、为提高本市新建住宅的整体质量水平，科学引导环境绿化建设，改善城市环境，推进生态及景观住区战略的实施，现根据《上海市植树造林绿化管理条例》制定本导则。
    二、本导则所称的新建住宅环境绿化建设，是指在征地红线范围内的新建住宅环境绿化配套建设。
    三、本导则适用于本市新建住宅的环境绿化配套建设，并供己建成的住宅小区在改造中参考使用。
    四、新建住宅环境绿化导则：
    1、总体要求。新建住宅绿化建设应遵从“以人为本”的原则，努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。
    （1）力求自然活泼的风格，摒弃大色块布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。
    （2）地形设计科学合理，有利于保护天然水源，处理好地表排水，少设或不设地下管道，降低建设投资和养护管理的费用。
    （3）植物布置应充分考虑住宅的通风、采光、隔热等特定功能，并处理好与地下管线的关系。
    （4）高层、中高层住宅的绿化设计应充分考虑鸟瞰效果，满足高楼居民的俯视要求。
   
（5）运用我国传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、障景、借景、框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。
    2、配植要求。新建住宅绿化建设应坚持乔灌草结合，提高生态含量，美化居住环境的原则。
    （1）落叶乔木与常绿乔木的比例为1∶1-2；乔木与灌木的比例为1∶3-6；草皮面积（乔灌木投影范围除外）不高于绿地总面积的30％。
    （2）植物种类丰富多彩：
    （i）绿地面积在3000平方米以下的，不低于40种；
    （ii）绿地面积在3000～10000平方米的，不低于60种；
    （iii）绿地面积在10000～20000平方米的，不低于80种；
    （iv）绿地面积在20000平方米以上的，不低于100种。
    （3）多布置色叶植物、花灌木、香源植物以及多年生花卉（详见附件一）。
    （4）多布置有益身体健康的保健植物（详见附件二）。
    （5）适当配植鸟嗜植物和蜜源植物，吸引动物和生物，创造人与自然和谐共存的居住环境（详见附件三）。
    （6）采用生物固氮的方式逐步取代直至取消化肥栽培的方式。即选择栽种能与自然界固氮微生物共生形成根瘤的植物，减少或消除对土地的污染（详见附件四）。
    （7）根据植物特性和观赏作用合理配植植物群落，提高一次存活率，美化居住环境（详见附件五）。
    3、实施要求。实施新建住宅绿化建设应遵从因地制宜，保护地形地貌，弘扬历史文化的原则。
    （1）保护原有绿地及植物，特别是大规格的乔木。
    （2）种植前应根据实际情况进行土壤改良，覆土层深度不低于1.5米。
    （3）沿城市道路的围墙应透空透绿，与城市景观融为一体（推荐形式详见附件六）。
    （4）完成种植后，应标设植物名牌，普及绿化知识，提高全民赏绿护绿水平。
    （5）建设屋顶绿化，美化城市第六面，形成立体生态。
    五、本导则自发布之日起施行。
上海市住宅发展局
上海市绿化管理局
二○○一年八月二日
  正文
  附件一 色叶植物、花灌木、芳香植物、多年生（宿根）花卉
  附件二 保健植物
  附件三 蜜源植物、鸟嗜植物
  附件四 固氮植物
  附件五 配植建议

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上海市绿化委等关于加强住宅小区绿化管理的通知——公元物业管理网
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            上海市绿化委等关于加强住宅小区绿化管理的通知

            沪绿委办〔2011〕3号
            各区（县）房管、绿化和城管执法部门：
            　　住宅小区绿化是住宅物业的重要组成部分，是住宅小区有生命的配套基础设施，对提升住宅小区景观面貌，改善城市生态环境，提高市民生活品质有着重要作用。为更好地发挥住宅小区绿化的功能，使之更好地服务市民、服务社会，特对住宅小区绿化管理提出以下要求。
            　　一、加强房管、绿化部门的沟通，形成部门联动机制
            　　区、县房管和绿化管理部门应主动加强相互之间的沟通联系，建立定期的工作例会制度，及时通报有关工作计划、工作要求和工作进展，定期通报住宅小区绿化投诉受理和处置情况，及时沟通住宅小区绿化重大投诉案件的调查处置情况，共同维护小区良好的绿化环境。
            　　各区县房管部门、街道（乡、镇ZF）在组织推进住宅小区综合改造过程中，涉及绿地改造调整、临时占用绿地或树木调整变动的，应当会同绿化管理部门共同制定综合改造方案。绿化部门应跨前一步，主动参与对住宅小区综合改造中有关绿化改造调整方案的审核、质量监督和验收等工作，加强行业技术指导与服务。
            　　二、规范实施住宅小区绿化调整改造
            　　各级ZF部门和单位、企业对住宅小区绿化进行调整时，应严格遵照《上海市绿化条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市居住区绿化调整实施办法》等有关规定，绿化调整改造方案必须经过公示、征询，获得三分之二以上业主同意。涉及迁移、砍伐树木、临时使用绿地以及对绿地调整改造减少绿地的，还应按程序报绿化管理部门审批同意。
            　　住宅小区实施综合改造，应充分发挥房管、绿化部门优势，共同筹措资金，确保在房屋、道路、管道等得到改造的同时，小区绿化品质和景观面貌也有所提升。确无条件提升的，应及时恢复被损绿化，确保改造后绿化总量不减少、绿化品质和景观面貌不低于改造前。
            　　鼓励小区改造过程中充分利用各种空间和立面，发展住宅小区立体绿化，增加绿视率。立体绿化折算绿地的计算办法参照《上海市城市规划管理技术规定》（2003年10月18日上海市人民ZF令第12号）第56条规定执行。
            　　三、规范住宅小区绿化日常养护管理
            　　1、明确绿化养护按等级提供服务
            　　物业服务企业在接管住宅小区物业管理前应按《上海市住宅物业管理规定》和《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的要求与业主明确绿化养护范围、等级及对应的收费标准。
            　　物业服务企业从事住宅小区绿化日常养护作业时，应建立专门的绿化养护台帐，按照《上海市新建住宅环境绿化建设导则》中“养护导则”设定的技术措施及要求实施，文明作业。
            　　2、倡导住宅小区绿化专业养护
            　　物业服务企业应根据物业服务合同约定的绿化养护内容和标准实施养护。倡导聘用绿化养护专业单位进行修剪、施肥、移植、病虫害防治等专业性较强的绿化作业。物业服务企业委托绿化养护专业单位实施绿化养护的，应当签订绿化专业养护合同，负责对养护单位实施作业时的日常监督管理。绿化养护专业单位可在已具备园林绿化施工资质或得到园林绿化养护企业能力认定的企业中选择。
            　　绿化部门应主动提供“绿化养护企业能力认定企业目录”，并提供绿化养护招投标平台、提供绿化养护质量等级评定等服务。绿化养护质量评价标准参照《上海市园林绿化养护技术等级标准》。
            　　四、坚决制止毁绿、占绿现象
            　　物业服务企业应严格遵守《上海市绿化条例》有关规定，加强对住宅小区绿化的日常巡查，发现擅自占绿、毁绿等违法行为的，应及时制止，并在第一时间报告城管执法部门，使违法行为止于萌芽状态。
            　　对确已发生的违法行为，城管执法部门接报后应及时核实、严肃查处。物业服务企业应积极配合执法部门的取证、查处工作。
            　　鼓励居民参与住宅小区绿化的爱绿、护绿行动以及有组织的养绿行动。小区居民对绿化养护标准、养护等级、养护面貌有任何建议和意见，可以向业委会、物业服务企业以及相关部门反映。禁止将小区内共有绿化圈为私人绿化。
            　　五、建立培训、检查、考核机制
            　　区、县房管部门应当引导、督促物业服务企业相关人员接受绿化法律法规培训，配合绿化部门做好重大病虫害防治等专项技术的培训。物业服务企业应当鼓励绿化养护人员参加绿化职工技能培训，提高物业服务企业绿化养护管理水平。
            　　绿化部门应结合“绿化服务进社区”等工作，加大绿化宣传服务力度，不断提高物业服务企业绿化管理水平，提升社区居民绿化保护意识，营造住宅小区爱绿护绿的良好氛围。
            　　小区绿化日常养护管理纳入小区经理考核记分范围，录入诚信档案。小区经理诚信记录与物业服务企业诚信等级、资质核定等挂钩。
            　　上海市绿化委员会办公室
            　　上海市住房保障和房屋管理局
            　　上海市绿化和市容管理局
            　　二○一一年四月十五日

路见不平

上海市关于加强社会噪声管理的通知——公元物业管理网
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            上海市关于加强社会噪声管理的通知

            上海市环境保护局
            上海市公安局
            上海市城市管理行政执法局
            上海市住房保障和房屋管理局 文件
            沪环保法〔2010〕314号
            关于加强社会噪声管理的通知
            各区县环保局、公安分局、城管执法部门、住房保障房屋管理局：
            为了加强对社会噪声的管理，改善居民生活环境，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（以下简称《噪声法》）、《中华人民共和国治安管理处罚法》（以下简称《治安处罚法》）等有关法律、法规的规定，现就本市加强社会噪声管理等有关问题通知如下：
            一、各有关部门应当按照《噪声法》、《治安处罚法》和相关法律、法规的规定，根据各自职责，加强对社会噪声的管理，加大执法检查、协调力度。
            二、环保部门应当重点加强对商业经营场所边界噪声，商业经营活动中使用的设施、设备产生的噪声等方面的管理和执法。对发现噪声超过规定排放标准的，严格按照《噪声法》的规定进行处理。
            三、公安部门应当重点加强对社会生活噪声等方面的管理和执法。对有下列情形之一，干扰他人正常生活的，公安部门可以按照《治安处罚法》的规定处理：
            （一）在城市市区（含中心城、新城、中心镇）噪声敏感建筑集中区域使用高音喇叭（含使用高音喇叭叫卖）的；
            （二）在露天公共场所使用音响器材，音量过大的；
            （三）使用家用电器（乐器）、室内装修或者使用高音喇叭叫卖，造成噪声污染的。
            公安部门在查处“制造噪声干扰正常生活”案件时，一般不需要进行噪声监测，依法需要进行噪声监测的，由环保部门配合公安部门组织监测。
            四、城管执法部门在公共场所日常巡查时，发现在城市建成区使用高音喇叭，在街道、广场、公园等公共场所举行活动使用音响器材产生过大音量的，及时予以劝阻。
            五、住房保障房屋管理部门应当引导建设单位、业主大会在制定临时管理规定和管理规约时，约定避免产生噪声的相关内容和纠纷解决途径。
            六、各级公安、环保、城管执法、住房保障房屋管理等部门应当建立联动工作机制，及时沟通，实现信息共享；对不属于本部门管辖的环境噪声污染案件，及时移交给相关部门处理。
            七、各居委会、业主委员会应当充分发挥协调功能，对社区出现的噪声污染纠纷，及时调处社区噪声矛盾，努力建设“安静居住小区”。物业服务企业发现业主或者使用人违反法律规定或者管理规约的，应当及时予以劝阻、制止，拒不听劝阻的，及时报告公安部门予以处理。
            
            市环保局　　　 　市公安局 市城管执法局
            
            市住房保障房屋管理局
            二O一O年八月二十三日
            主题词：环保 噪声 管理 通知
            上海市环境保护局办公室 2010年8月24日印发

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            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见

            上海市ZF批转市公安局、市建委《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》的通知
            
            各区县人民ZF、市各有关部门：
            　　上海市ZF同意市公安局、市建委拟定的《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》，现转发给你们，请遵照执行。
            二○○九年五月十八日
            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见
            （市公安局、市建委   2009年4月）
            　　为规范和加强全市居民住宅小区安全技术防范设施建设和管理工作，进一步完善全市社会治安防控体系建设，增强居民住宅小区安全防范能力，保护居民人身财产安全，维护社会稳定，依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》（建设部、公安部〔1996〕第49号令）、国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004建设部、国家质监局联合发布）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）、《南京市公共安全技术防范管理规定》（南京市人民ZF第177号令）以及《关于进一步加强全市基层科技防范建设、管理和应用工作的意见》（宁综治办字〔2007〕第9号）的有关要求，结合实际，特制定本意见。
            　　一、新建居民住宅小区安全技术防范设施设置要求
            　　根据社会治安形势以及住宅小区建筑面积、建设投资、系统规模、系统功能和安全管理要求等因素，依据国家、行业有关标准要求进行安全技术防范设施的设计和建设，设计、安装和使用具有安全防范功能的防护围墙（围栏）、防盗门（楼寓对讲电控防盗门、进户防盗安全门）、周界电子防护系统、视频监控系统、家庭报警系统、电子巡更系统、出入口控制系统等防范设施及治安值班室。各子系统及监控中心设计、建设应符合国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）及国家、行业其他有关标准、规范的要求。安全技术防范设施具体设置要求为：
            　　周界安全防护：沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙等）或周界电子防护系统；实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8
            m。围栏的竖杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑；周界电子防护系统沿小区周界封闭设置（小区出入口除外），应能在监控中心通过电子地图或模拟地形图准确显示周界报警的具体位置，应有声、光指示，应具备防拆和断路报警功能；有条件的可在周界安装视频安防监控系统。
            　　小区出入口安全防护：小区出入口应设置安全防护门，设置治安值班室；应设置视频监控系统，安装定向定焦摄像机，全面、清晰监看和摄录进出人员（体貌）面部特征及车辆牌照、颜色等特征，晚间应采取相应的措施，保证监控图像有效；有条件的可安装出入口控制系统或电动起落护栏，并具有断电开启功能。
            　　家庭安全防护：应优先配置联网型访客（可视）对讲系统，实现住宅小区出入口、楼栋口和监控中心、住户之间双向通话；根据安全管理要求，当电控门开启超过设定时间（不超过120S），应向监控中心报警。可视对讲系统图像应清晰，至少能分辨访客的面部特征。单元门应安装电控防盗门和访客对讲（可视或非可视）系统，并配置不间断电源装置。访客对讲系统主机安装在单元防护门上或墙体主机预埋盒内，应具有与分机对讲的功能。分机设置在住户室内，应具有门控功能，宜具有报警输出接口。访客对讲系统应与消防系统互联，当发生火警时，（单元门口的）防盗门锁应能自动打开；住户进户门应安装符合标准要求的防盗安全门；住宅一层、连通商铺顶层住宅、别墅宜安装内置式防护窗或高强度防护玻璃窗，设分户防盗安全门，也可根据用户需要安装入侵报警系统，报警控制器应与监控中心联网。
            　　其他部位安全防护：小区重要部位和区域、主要通道、电梯、重要公共场所、自行车集中停放区、停车场（库）出入口及场（库）内应设置视频监控系统；有条件的可设置停车库（场）管理系统，可在公共区域安装电子巡查系统。
            　　监控中心设计要求：住宅小区宜独立设置监控中心，位置应远离震动源、噪声源、污染源、电器干扰源和易燃易爆品集中的地方（如住宅小区的锅炉房、配变电站（室）等），小区监控中心应具有不少于两种对外有线、无线通信联络手段，具备自身防范（如防盗安全门、内置式防护窗、探测器、紧急报警装置、门禁）和防火等安全措施，同时具备与城市监控报警联网系统的接入能力与联网接口；监控中心设在一层时，应设内置式防护窗（或高强度防护玻璃窗）及防盗安全门；监控室内应安装摄像机；各安防子系统可单独设置，但由监控中心统一接收、处理来自各子系统的报警信息；应留有与接处警中心联网的接口；应配置可靠的通信工具，发生警情时，能及时向接处警中心报警。
            　　二、新建居民住宅小区安全技术防范设施建设程序与要求
            　　居民住宅小区安全技术防范工程的设计，应遵从人防、物防、技防有机结合的原则，在设置物防、技防设施时，应考虑人防的功能和作用。安全防范工程的设计，必须纳入住宅小区开发建设的总体规划中，统筹规划，统一设计，同步施工，同时投入使用。
            　　新建居民住宅小区在设计方案论证时，市规划部门会同公安技防管理部门对建设项目安全防范设施的设计进行论证，由公安技防管理部门提出意见；在施工设计图审查时，居民住宅小区安防设施设计审查应与建筑工程消防设计审查同时进行；对不符合安全防范有关技术标准、规范、程序、规定的设计，应由开发建设单位会同设计单位进行修改达标，对未达标的设计不予批准。居民住宅小区设计施工单位必须设计使用符合安全技术防范要求、标准的产品。
            　　居民住宅小区建设施工单位应严格按照安全技术防范设计要求进行施工，不得擅自改动。确有修改必要的，应重新组织论证，出具变更设计意见书及相应的图纸，并报原审批部门重新审批后方可进行施工。居民住宅小区安全技术防范设施所用的产品（包括设备、系统等），已纳入公共安全技术防范产品管理范围的，应当持有省级以上公安技防管理部门颁发的生产登记批准书。未纳入管理范围的产品，每批需持有法定检测机构的检测报告或鉴定证明方可使用。
            　　新建居民住宅小区建设竣工后，开发建设单位或业主单位向公安技防管理部门申请并由公安技防管理部门依据《安全防范系统验收规则》（GA308-2001）的有关要求，对建设项目中安全技术防范设施进行验收，由公安技防管理部门提出意见，验收通过并符合规定要求方可交付使用，并报送建设主管部门备案，否则，当地公安机关不予登记核发门牌。依据《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）的要求，总造价在30万元以上的安全技术防范设施验收之前，应通过公安部指定的检测机构检测。
            　　居民住宅建设单位未按有关规范、标准、规定设计或擅自改动设计文件中有关安全防范内容的；或使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料、设施的，公安管理部门可依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》责令整改并予以处罚。居民住宅小区建设单位擅自使用实行生产登记制度，但未经公安机关批准登记的安全技术防范产品；或使用销售实行生产登记制度，但该产品未经公安机关批准生产登记的安全技术防范产品的，公安管理部门可依据《安全技术防范产品管理办法》（国家质量技术监督局、公安部第12号令）责令整改并予以处罚。
            　　三、居民住宅小区安全技术防范设施应用维护管理
            　　居民小区技防设施要加强维修和保养。技防设施由业主或使用人按规定合理使用与保护，不得破坏或挪作他用，并由物业服务企业统一管理；物业服务企业应依照《江苏省物业管理条例》的规定和物业管理委托合同的约定，加强对安全防范设施的日常维护，保障其正常运行。委托专业公司维护的，应签定委托合同，该专业公司应具有相应的资质等级、具有一定的技术力量。对破坏居民住宅小区安全防范设施的，当地公安机关应责令其整改、恢复原状，并可根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
            　　居民小区技防设施运行维护要建立资金保障机制，要建立安全防范设施运行及维护经费的保障机制。居民小区技防建设时要拨出专款，确保资金到位、确保技防建设顺利推进。同时，已建居民小区技防设施的运行、维护费用应列入物业管理费；运行、维护收费标准应符合有关规定，并经专业部门审核通过；技防设施的维修、更新、改造费用，经业主大会同意后，可从住宅专项维修资金中列支

路见不平

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2012-12-23 20:54

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关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见——公元物业管理网
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            关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见

                  关于印发《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》的通知
                  沪房地资物[2005]91号

                        各区（县）房地局:
                            现将《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》印发给你们，请遵照执行。
                        
                        上海市房屋土地资源管理局
                           
                        二○○五年二月四日
                        
                        
                        关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见
                            为贯彻《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。
                            一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定
                           
                        （一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。
                            （二）在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：
                            1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物；
                            2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物；
                            3、其他违法的建设工程。
                           
                        上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。
                            （三）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。
                            二、关于改变物业使用性质的认定
                            在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为：
                           
                        （一）未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。
                            （二）将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。
                            三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务
                           
                        物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主（临时）公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》样张详见附件一）。
                            四、关于违法行为处理中法规适用问题
                           
                        （一）2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。
                           
                        （二）2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用《条例》，处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。
                            在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用《规定》。
                            五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序
                            违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。
                            “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理：
                           
                        （一）区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书（详见附件二），并送达当事人及房地产登记机构；认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。
                            （二）房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
                           
                        当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区、县房地产管理部门；区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记；违法建筑被依法执行拆除的，区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
                           
                        事实认定不清或违法建筑已被依法拆除，区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的，由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的，由当事人承担相应责任。
                            六、关于物业管理用房
                           
                        建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。
                            七、关于物业的验收
                           
                        物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题，应书面告知建设单位或业主委员会，并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。
                            物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。
                            建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。
                        
                        附件一
                        违规行为整改通知书
                                        号   室      （业主/使用人）：
                            经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：  
                            (一)
                            (二)

                           
                        上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。
                                                                                 
                                （物业管理企业盖章）
                                                                                 
                                二○○   年   月   日
                           
                        注：本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、一份由物业管理企业留存，一份备报相关行政管理部门○○   年   月   日

路见不平

国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
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            【文件题目】国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知


            【实施日期】2007/10/01【颁发文号】发改价格〔2007〕2285号【失效日期】


      国家发展和改革委员会文件
      建 设 部
      发改价格〔2007〕2285号
      国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
      各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
      为提高ZF制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
      　　
      附件：物业服务定价成本监审办法（试行） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
      国家发展改革委
      建 设 部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年九月十日

      附件：
      物业服务定价成本监审办法（试行）
      第一条　为提高ZF制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。 　　
      第二条　本办法适用于ZF价格主管部门制定或者调整实行ZF指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。 　　
      本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
      　　
      本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 　　
      第三条　物业服务定价成本监审工作由ZF价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。 　　
      第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。 　　
      第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则： 　　
      （一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； 　　
      （二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 　　
      （三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 　　
      （四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 　　
      第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
　　
      第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
      　　
      第八条　人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据ZF有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
      　　
      第九条　物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
      　　
      第十条　绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 　　
      第十一条　清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 　　
      第十二条　秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
      　　
      第十三条　物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
      　　
      第十四条　办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 　　
      第十五条　管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 　　
      第十六条　固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
      　　
      第十七条　经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 　　
      第十八条　物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。 　　
      第十九条　工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地ZF规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
      天下房地产法律服务网编辑　　
      第二十条　固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
      　　
      第二十一条　物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 　　
      第二十二条　物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
      　　
      第二十三条　本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。 　　
      第二十四条　各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。 　　
      第二十五条　本办法由国家发展和改革委员会解释。 　　
      第二十六条　本办法自2007年10月1日起施行。 　
      附：物业服务定价成本监审表
      附：
      物业服务定价成本监审表
      （ )年度

      物业服务小区名称
      物业服务企业名称
      物业服务企业资质等级
      物业服务企业法定代表人
      物业服务企业地址
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      物业服务企业盖章
      年 月 日

路见不平

顶起来

如意翡翠

lz好辛苦，顶一下。
二期的业主对现今的物业不作为真的已到了无语的地步了，因为已对其无望所以己不愿再费口舌，用自己的方式维持好权宜即可。
lz是否听说过：企业中老板对其下属批评有加，说明对其仍有指望，当对某下属无语时，那此人离“被炒鱿鱼”不远了。