新建小区一楼开出30家棋牌室 噪音彻夜不断
2009年11月17日13:16 新闻晚报 程怡 等
业主还没有入住，小型装潢公司已经租下一楼住房做起了生意
入住不到半年，小区住户尚未进全，棋牌室却如雨后春笋般冒出来，“棋牌室”三个斗大的红字将一楼人家的窗户占满，远远望去，整个小区“姹紫嫣红”，让人有种进入商业街的错觉。日前，市民沈先生致电本报114新闻热线，反映其所在的江桥镇一新建小区内，短短半年时间里开了近30家棋牌室，破坏了整个小区的氛围。
记者在随后的采访中发现，不只是棋牌室，在不少新建小区里，菜场、五金店、便利店甚至装潢公司比比皆是，为了方便经营，他们大多租用一楼的住房，使得小区一楼几乎成了商铺的代名词。
读者投诉新小区开出30家棋牌室
迁入新居本是件开心的事情，但对于沈先生来说，在开心之余多了些许不满和遗憾。沈先生的家位于华江支路上，紧邻曹安路，虽然比较偏远，但小区环境还是让他挺满意的。10月18日，沈先生搬进新居后发现，每次出门或回家，就能听到吵闹的麻将声从一楼传出，时不时还有几声争执。原以为是一楼邻居搓麻将，谁知这种声音天天不断。
沈先生下楼查看，这才发现，原来一楼的两户人家已经变成了棋牌室，对小区内外的人都开放。沈先生得知，这两套房子每套都是两室两厅，业主将两套房间打通后，分割成了六个棋牌室，从早上八点到晚上十点，对外开放。更让沈先生惊讶的是，他发现，将一楼房子作为棋牌室的情况并非只有这一例，沈先生在小区内仔细逛了一圈，发现，棋牌室竟然不下30家，虽然规模各有不同，但无一例外，都在房前屋后打出“棋牌室”的招牌来吸引客人。沈先生告诉记者，这么多棋牌室家家生意火爆。记者了解到，该小区有很大一部分住户为动迁安置过来的，大家本来就是老邻居，以前就经常在一起打麻将，如今换了地方仍旧未改当初的这一习惯。
“不仅是这样，我们附近的几个新建小区棋牌室也特别多，一楼没地方开了，还有直接在三楼开的。”沈先生说道，“一般每栋楼门口都有智能门，需要刷卡才能进入，现在为了方便那些牌友，门是一直敞开着的。”
记者随同沈先生走访了附近几个小区。在一栋楼前，记者远远就能听到人声喧哗。该小区内一便利店的店员告诉记者，他们小区今年七月份才交房，到现在只有三个多月的时间，人没搬来多少，棋牌室却开出来了。来打牌的不少是附近小区的居民，可能是那里的棋牌室客满，纷纷到这里来找地方。一位前来打牌的居民告诉记者，自己就住在隔壁小区，今天正好有亲戚来做客，闲着无聊便想打上几圈麻将。“在家里打很麻烦，又要弄茶水又有人抽烟，乌烟瘴气的，索性过来打，人也可以轻松一点。”
记者调查一楼民宅商用比比皆是
此前，本报114新闻热线也经常接到市民来电，反映自家楼下的民宅被挪作商用的情况。为此，记者走访了上海近十个新建小区。与居民反映的一样，一楼挪作他用的情况确实普遍存在。很多一楼都挂上了“棋牌、便利店、五金、窗帘、装潢、理发、裁缝”等牌子，可这些房子明明是住宅而不是商用房。
记者调查发现，这些被挪作他用的住房，根本不具备经营资质，也很少向物业申报。安全问题、环境卫生以及生活质量是小区其他居民最关心的问题。物业公司对此表示，他们的权限仅限于小区公用面积，难以延伸至房屋内部。
店主自述装潢店紧随新建小区
34岁的江苏人小张是一个装潢公司的老板。名为装潢公司，实际上固定的员工就是他和两个堂兄弟，接到生意后他再去其他公司“抓壮丁”。虽然公司规模不大，但是小张的生意却很好，他有个窍门：“紧跟新建小区”。
5年前小张刚从老家来沪，准备找个装潢公司做他的老本行“泥水匠”。因为身边储蓄不多，小张在城郊一个新建小区租了一套底楼的毛坯房暂住。这个新建的小区刚交房不久，大多数人家都还没开始装修，因为距离市区较远，很多人觉得难以找到合适的装潢公司。颇具商业头脑的小张发现了这个商机，他索性找了块木板，自己用油漆写了“装修”两个字挂在窗外。
生意很快就来了，是在同一个单元的一户人家。小张的施工构思、装修报价都很合业主的心意，加上价格确实比较实惠，这笔合同很快就成立了。合同签订后，小张找了一些相熟的同行老乡帮忙，用了一个半月将房子装完，赚到了第一笔工钱3万余元。
这家人对小张的装修很满意，跟邻居不断提起。小张的生意渐渐多了起来，基本都是本小区的业主。小张说，“我租这样的房子，比租门面便宜，又可以做公司，又可以当宿舍，还不用去工商登记。”
不过，随着业主陆续入住，找小张装修的也越来越少。“当时我就想，上海的新楼盘多了，我这种经营模式肯定行得通。”小张开始从网络上搜索商机。搜房网是他每日必看的网站。从业主论坛上他可以了解到，哪里又有新楼盘交房了，哪里的配套并不是很完善，哪里的装修找不到人。小张的“公司”选址也很有讲究，他偏向于城郊的一些新楼盘。在这样一套经营理念下，川沙、江桥、金山、马陆……小张在好几个新建小区同时开了“分公司”，年收入约有50万元。
行业协会物业有权起诉非法经营业主
针对这种改变房屋居住用途的现象，记者采访了上海房地产行业协会理事、上海物业管理协会法律顾问陈世福先生。
记者：上海的“居改非”现象究竟有多少？
陈世福：2007年的时候，我们曾经做过全市性的统计，大概在10%左右。最近两年由于新建楼盘增多，购房者也逐年递增，所以“居改非”的百分比也有所上升。
记者：存在这些现象的小区有何特点？
陈世福：这些小区一般集中在城郊结合部，也就是所谓的郊县地区。
记者：为何这些小区的“居改非”比例高？
陈世福：这主要有两个方面的原因。其一，在商品房建设前，ZF会对该地区进行整体规划，大型配套设施的建设都在规划中。然而，整体规划和具体实施是有所区别，时间上会有一定的误差，这也就造成配套设施在短期内无法跟上。少了这些相应的配套设施，居民的吃住行都会有所不便，这些“居改非”现象便应运而生。
其二，这些小区内的业主有很大一部分是投资客，买进房子后，他们一般会过一段时间，房价有所提升再出售。这当中的时间他们便会租借给他人作商业用途。还有一些则是动迁户的安置房，有些人拥有多套安置房，无法处理便会自己用来开设一些棋牌室，以此盈利。
记者：发现情况，物业公司能不能管？该由谁来管？
陈世福：在上个月颁布的《物权法》新的两个司法解释里明确了，物业有权以妨碍物业正常管理对这些在小区内非法经营的业主提起诉讼。同样，物业可以报告业主委员会和相关职能部门，对业主的行为进行劝阻。
记者：我们在采访中得知，有不少小区的物业在“居改非”中有所获利，一些物业充当了中介，业主是通过他们将房屋进行出租，这种情况该如何处理？
陈世福：其实物业管理协会也曾经接到过一些小区的反映。我们调查发现，确实存在一些业主委托物业对房屋进行租赁，物业则从中收取中介费的事情。作为物业公司，是不能有经营性行为？若业主发现后对此有疑义，可向当地的房地办提出。上级部门会对该物业进行彻查，若属实，会做出相应的处理。
记者：我们发现，在一些小区的一楼，尤其是面向马路的几栋楼房，都会被用作商业用途，而这些似乎都在允许范围内，这些商业用房是属于什么性质？为何会被允许？
陈世福：这些商业用房之所以会被允许，一定是包含了以下两个方面。首先，在开发商对该地块进行开发时，ZF会根据入住人数以及周边的环境，允许开发商按一定比例提供配套建设，而这些配套建设是指一些功能性强的建设项目。比如餐饮、邮局、银行等等。而这些是在当初的规划图纸内显著标明，至于占地面积等，也是应该在一开始就明确下来的。
第二，就是纯粹的开发商开发用房。这在规划内是单独列项。而这些商业性设施也应该在房屋动工前就已经上报规划部门，经过审批才可以实行。
律师说法
上海市君悦律师事务所许海波律师对此分析说，在居住小区内，私自将住宅改为经营性用房，包括棋牌室、理发室、杂货店等，目前这种情况在一些住宅小区开始增多。和过去“破墙开店”不同，以往在“居改非”政策不健全的情况下，很多居改非是由于特定的原因，并经过相关行政部门同意、领取了个体工商户执照的，即利用居改非的居所，成为合法经营的个体工商户。
鉴于 “居改非”对其他居民的影响， 2004年上海出台的 《上海市住宅物业管理规定》开始对此予以严禁。2007年出台的《中华人民共和国物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这是我国首次在全国人大通过的法律中对此问题予以规定。
2009年4月20日，最高人民法院出台的《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》明确：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
对于在住宅小区内擅自 “居改非”进行经营活动的，可通过以下途径进行制止并追究责任：
第一，根据《物权法》规定和最高人民法院的司法解释，物业公司可要求相关业主、使用人停止居改非活动，或直接向法院起诉，请求业主、使用人承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
第二，业主、使用人的居改非活动的噪音、污染、通行等影响其他业主的，受影响业主在物业公司不作为的情况下，亦可交涉或向法院起诉，要求停止侵害相邻权，承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
第三，业主、物业公司亦可向工商部门投诉，由工商部门对居改非业主、使用人进行的违规经营进行工商行政处罚，借此来制止业主、使用人擅自“居改非”的行为。（记者 程怡 周柏伊 摄影 何雯亚） | 
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