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发表于 2008-12-21 11:07
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《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》将于2008年5月1日起施行。合同规定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五（或其他约定）的标准承担相应的滞纳金。作为起草者之一的市建委认为，此举是为了提醒欠费业主，避免物业公司与业主发生此类纠纷。 那么，缴纳滞纳金真的可以解决目前存在的物业费收取难的问题吗？缴纳滞纳金真的就如市建委和物业公司、物业协会等方面认为的合理吗？
我们承认，每个小区都存在不缴纳物业费，或者逾期缴纳滞纳金的问题，而且数量也不会太少。但是，业主为什么不缴纳物业费呢？我想原因不外乎下面这几条：认为物业费太高，物业提供的服务根本达不到收取物业费的标准；物业服务跟不上，业主以不缴纳物业费作为争取权益的一个手段；忘记缴纳，目前一些人买了几套房子，有的房子根本不会去住，甚至长时间不去，业主根本就不知道还应该缴纳物业费；有的人也许就不想缴纳物业费。我想目前不缴纳物业费的情况，大致就是这么几种情况！如果制订相关合同，而不考虑实际情况，一味站在物业公司一方，而忽视业主的要求和权益，那么这有的合同，这有的法规无疑就是不合理，就是失败的。而且目前物业公司不遵守物业费，或者钻法律空子的比比皆是，例如小区地下室出租的问题，例如停车位的问题，例如底楼商用问题等等，这些请问有几个物业公司严格遵守物业法，保护业主的利益了？那么对于这种情况，相关部门是如何解决的呢？
从笔者自身的经验和所了解的情况来看，目前不交物业费，或者逾期缴纳物业费，基本是第一种情况和第二种情况占据了大多数，真正不想交物业费的很少。也许有的人会说，合同同时也约定了物业公司的责任，规定了其应该承担的义务，那么如果业主认为物业公司没有达到他们规定的服务标准，可以通过相关仲裁机构去解决。对，从法律上面来讲自然可以这有来做，也似乎显得很公平，可是实际情况呢？物业法有规定，纠纷的解决可以通过业委会，而业委会的成立需要物业公司牵头，超过2/3的业主入住以后才能成立，业委会解决不了问题的，则需要召开业主大会，但是召开业主大会则需要超过2/3的业主投票，而且是赞成票，相关的决议或者问题才能获得解决。请问，这样的规定，有几个小区能达到呢？这样的规定看似是保护业主利益，实际上呢却是对物业公司有利。笔者目前所在的小区就是如此，大多数业主已经入住超过2年了，但是物业公司却从来没有提供过实际入住率，也从来没有倡议过成立业委会，相关的财务与服务也从来没有公开过，这些都是违反物业法的，可是作为业主谁能知道呢？要是去问物业，他们会以入住率不够为借口而拒绝成立业委会，作为一个业主，有力量去调查实际入住率吗？同样，作为一个业主或者几个业主，有能力去审查物业公司的服务成本吗？在和物业公司打交道的时候，业主要想真正团结起来也是很难的，大家平时都有工作，在家的时间根本就不同，加上有的业主再小区住的时间少，对于物业的服务不是很关心，更有许多老人的家庭，他们根本不关心，也不懂物业方面应该提供的服务。那么，物业的服务达不到，业主如何来争取自己的权益？有人也许会说，可以提交相关部门来解决，这个也不实际。因为要提交仲裁的话，或者诉诸法律的话，必须业主来提供相关的、充足的证据，但是有的服务是难以量化的，例如，今天楼梯没有擦，或者楼道没有打扫干净，或者院子的绿化，环境没有做好，这些是很难取证的，作为业主，总不能每天拿着相机拍照吧，况且有的根本无法拍照，例如楼梯不干净的问题，不能每天喊上相关部门负责人来看吧，来摸吧！所以，这些看似公平的规定，其实隐含了很大的不公平，对于业主的权益不但不保护，反而是一种损害，因为有了这些法律上面的规定，物业公司更加大胆了。因为他们知道，一般情况下，业主是难以和他们抗争的，在这种情况下，业主通过不缴纳物业费来逼迫物业公司改善服务有何不可呢？除此之外，他们还有什么办法呢？
正如上面所提到的，假如业主真的因为服务跟不上而起诉物业公司的话，那更是得不偿失了，一个是时间上面拖不起，一个是金钱上面耗不起。大家也知道，我国法律是要求原告提供所有证据，并要缴纳不菲的费用。再这方面，业主恐怕真的很难与物业公司处于一个公平线上。因此如果，有法律明确规定，物业公司和业主如果发生纠纷付诸于法律的话，施行举行倒置的原则可能会好一点，毕竟，和物业公司相比，业主是弱势的一方，而物业公司不但专业而且强势，这般才会充分保护业主的权益，而不仅仅是保护有钱人，保护利益集团的权益！
现在也有律师炮轰拖欠物业费需要缴纳滞纳金是霸王条款，呼吁将这个条款从合同中删除。北京市汇佳律师事务所主任、中国消费者协会专家顾问邱宝昌自称参加过《北京物业服务合同》讨论稿的研讨会，他说：“当时没有这个条款，此次公布新增加此条款，我认为这对业主来说非常的不公平。” 同样，大部分业主对此也持保留态度， 国美第一城的郑先生认为，物业费可以作为要求物业改善服务的一个砝码。因此希望，物业费不能按年提前交，而应按月在月底交。望京新城的业主表示，物业有要求业主交费的权利，只要是已经提供了合格服务的话。如果提供的是不完全合格的服务，却要业主交100%的服务费用，对业主来说是不公平的。有业主倡议，可以先交认为还算合格部分服务的费用。（此段主要是参考了新闻内容）。
那么是不是一纸合同就可以解决所有的问题了呢？对此，恐怕也不乐观，有物业公司的工作人员就说：“拖欠者要是连滞纳金都不交，也不是没有可能。”那么这个滞纳金的收取有什么意义呢？我想存在此类想法的业主不会在少数，而且强行收取只会引发业主的反弹心理，加剧物业公司和业主的矛盾，会产生更多的纠纷，那么所谓的缴纳滞纳金则完全失去了意义，也更不利于和谐社会的建立！
（转贴）
[ 本帖最后由 空谷幽兰 于 2008-12-21 11:11 编辑 ] |
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发表于 2008-12-23 09:26
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