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外郊环投资 先问租金再看涨幅

2007-10-29
来源：中国房地产报
　　因为两年前买下的一套房子，顾渊现在落下了心病。
　　顾渊是某私企的高管，有个正在上大学的儿子。他最大的心愿就是儿子大学毕业后能出国深造，这需要积累一大笔资产。可偏偏投在股市上的20万元赶上持续几年的熊市。于是，2005年，顾渊将股市的资金退出，转而想到投资外郊环的房产。

　　这套位于宝山月浦的房子早在去年初就已交付，但至今却一直空置。房子买下不久就赶上楼市调控，上海外郊环的房产首当其冲，50万元的总价也下调了不少。顾渊哀叹自己买的不是时候。

　　“今年年初的时候，我曾想出租掉，但附近的外来租客太少，像我这样的大户型更是几乎没有人感兴趣。”连出租都困难的房子，更乏人来接盘。眼看着儿子明年就要大学毕业，顾渊心急不已。

　　2007年5月以来，上海楼市又开始房价回涨，顾渊的房子也终于在市中心一轮轮的飞涨后有所升值，但10万元的涨幅却和自己的预期相差不少。“买的时候觉得两年以后，配套什么的肯定会跟上来，价格自然也不会便宜。没想到两年了，除了路修得好一点外，其他也没什么变化,最近的菜场据说要走近二十分钟。”顾渊无奈地慨叹，他不得不承认自己做了一次失败的投资。

　　佳歆房产的彭丰分析，即便在现在的行情下有人愿意买下这套涨到6000元／平方米的房子，顾渊在2005年购入的这套价值50万元，首付15万元，100平方米的房子收益也并不理想：买入卖出差价为60万元－50万元=10万元，却要抛掉交纳的税费、利息、手续费约8.5万元。也就是说,收益额仅为：10万元－8.5万元=1.5万元。

　　“15万元如果存在银行，也有一笔丰厚的利息，如果算上炒股等其他投资机会，这套房的投资实在不算成功。”上海道邦投资咨询有限公司的林荣时认为，像顾渊这样需要在不长的时间内动用大笔资金的投资者，都希望短期获利，这就并不适合投资外郊环房产。外郊环楼盘只适合长线持有性投资。

　　同样是投资外郊环房产，在如今外郊环楼盘一气猛涨的情况下，周志平买房却不问房价先问租价。

　　周志平是一位房产投资老手。7月份他去嘉定、松江多趟，并且分别在江桥和九亭订了两套价值53万元和65万元的中等户型两房。两个楼盘一个临近江桥镇，一个靠近九亭的9号线站点，这是为了今后出租比较容易。对于自己的看房经，周志平颇为得意。通常他首先打听的是周围一带房子的出租情况和租金价格，再考察楼盘周边交通环境、生活和商业配套情况，最后才是楼盘自身情况。“便于出租的房子才好转手，租不出去的房子怎么能卖个好价钱呢？”

　　“之所以选择外郊环楼盘，是考量到这些区域现阶段的价格比之今后的规划发展，还有不小的投资空间。”周志平笑言，自己现在的操作手法是长短结合。短期内房价如果升值很大，也可以卖出；但自己主要还是靠出租回收资金，考虑长线增值。实际上，他基本不太想短期获利的事。毕竟，总价少单价低的外郊环房产升值空间虽然不小，但规划配套完善和增值却需要一定的时间积累。

　　值得注意的是，外郊环楼盘虽然占用资金较少，但抗跌性不如市区。因此，林荣时提醒投资者，针对外郊环楼盘做长线投资，需要紧跟市政规划，这些都是房产升值的直接利好。此外，购买外郊环楼盘应该跟着大盘走，或有“扎堆”效应的地段，这样不仅配套设施建得快，商业、学校、医院也会很快齐全，从而相应的地段升值也快。