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伊万豆夫

最严限贷令出台 地产股绝地反弹之谜 2010年10月10日 10:07:47 　来源： 中国经济网
　　9月29日夜间，财政部悄然无声地在官方网站挂出了由财政部、国家税务总局以及住建部联合发出的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，成为了第一个落实房地产调控新政的细则性文件。 　　这份被民间称为“9·29新政”的文件不仅将房贷首付正式调整到30%以上，而且还暂停发放居民家庭第三套及以上房贷，并明确提出加快推进房产税，同时对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 　　“显然，这份文件对于房地产市场的调控远远超出了此前的力度。” 英大证券研究所所长李大霄在接受《华夏时报》记者采访时坦言，“尤其是限制购买第三套房和提高首付比例的规定，而且除此之外，个别房价上涨过快的城市还出台了更加极端的政策。” 　　调控力度空前，但出乎所有人预料的是，在9月的最后一个交易日，房地产板块从3287.41点一路飙升至3471.66点，上涨184.25点，包括万科、招商地产等在内的一线地产股当天也都一扫此前的跌势，涨幅超过6%。 　　市场如此走势与严厉的新政形成鲜明的对比，难道说新政靴子落地代表着利空出尽，某种程度上反成了房地产板块新一轮的助推器？ 　　地产股逆涨 利空出尽？ 　　对地产股而言，9月29日是个转折点。因为谁都没有料到第二天市场的变脸。 　　9月30日，在经历了连续三天的下跌态势后，万科A股开盘一路上扬，当天曾从最低的7.64元/股涨至最高的8.4元/股，一度达到涨停板，随后尽管出现调整，但依然收涨7.55%。这样的涨幅也创下了万科A从今年4月颁布房地产调控新政以来的新高。 　　“其实房地产股一直都是不少私募关注的板块，但是在新政出台前，很少人愿意去碰。”高林，一家小型私募的管理人向记者如是表示，不过9月29日的文件一下打消了不少人的顾虑，“因为等待了半年的调整之后，包括提高首付比例、暂停购买第三套甚至房产税都在意料之中，靴子落地，反而没有了心里的担心和负担。”

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事实上，高林所说的利空出尽某种程度上也成为9·30暴涨的理由。东莞证券房地产行业分析师黄凡就指出，目前过于严厉的政策，可能只是一个为了抑制疯狂房价上涨的一个临时政策，随着房价下跌，政策会逐步松动合理释放部分改善性需求并辅以更为长期的政策进行对冲。

　　“而长期政策可能就是保障房建设和房产税的推出。”黄凡表示。实际上，就在新政的前一天，财政部刚刚发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设、使用等，提供一系列税收优惠措施，规定从发文之日起三年，公租房建设运营都将享受多个税收优惠。时隔仅仅几日，上海、深圳两市的房产税开征也开始甚嚣尘上。

　　在他看来，地产股目前的估值已经处于历史底部，长期投资价值已经逐步显现，“而此次的政策对股价的打压并不排除带来估值修复的机会。”

　　李大霄对此则表示，房地产股此次在新政出台后的反弹更多是来自对成交量的自信。他告诉记者，从2008年开始，房地产股实际就一直处于调整的阶段，今年4月新政实施以来，更是一度出现超跌现象，“但随着7月到9月的成交量复苏，市场明显从极度恐慌的态度慢慢回复热情，成交量的放大也恰恰说明了这一点。”李大霄坦言。

　　早在7月-9月期间，北京、上海等重点城市的成交量在低迷后重新上升，环比增长30%以上。来自深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据则显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，是去年同期新房成交量的3.5倍。而1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来深圳新房成交量的最高纪录。

　　房地产调控 外资趁势抢滩

　　实际上对于房地产市场的调控，监管部门从未放松，除了财政部等多部委联合发文遏制房价，9月以来，包括证监会在内的多个部门也一再强调对于房地产市场的调控。

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国元证券房地产行业研究员施雪清就告诉记者：“尽管没有明文规定，但是近期房地产上市公司的再融资方案差不多都暂停了，而且在现在越发严厉的政策调控下，上市房企的再融资通过的可能性几乎为零。”

　　与此同时，刚刚获准投资不动产的保险资金也被保监会多次提醒，9月28日，保监会副主席杨明生就在保险资金的运用监管工作会议上指出，保险资金投资不动产“要控制情绪，不要盲目。同时，有两条红杠不能碰：炒地和炒房”。

　　瑞银的房地产行业分析师王震宇在研究报告中更是坦言，未来不排除相关部门出台更多实施细则。信达证券也指出，尽管政策调控取得了一定成效，但从近期部分城市价量回暖的势头看，调控政策执行到位情况仍然不理想，不排除中央层面进行二次调控的可能。

　　然而，就如同一边是新政落地，一边地产股暴涨一样，这厢各部门都在大力调控房地产市场，那厢境外资金却趁势进入，抢滩国内房地产市场。

　　在国内房地产进入深度调控时期，包括黑石集团、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、美林、瑞星思达、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等顶级跨国投资公司，都先后通过不同形式进入国内房地产业。

　　“其实外资进入中国房地产，一是受到欧洲金融危机的影响，另一个就是国内的政策调控执行下去困难重重，短期还难以看到成效。”一位房地产业内人士私下向记者透露。

　　显而易见的是，由于目前地方ZF依然高度依赖出售土地获得城市建设资金，因此在土地供给方基本由地方ZF垄断等重要环节的游戏规则没有改变前，新政的执行依然需要时间；同时，由于房地产市场调控具有滞后性，往往效果需要半年以上时间才能显现，在房产税、物业税等没有真正落实之前,购房居民对房地产的需求依然不会被有效抑制。（华夏时报 本报记者 陶盈舟 北京报道）

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