新居客

希望继续红下去,一个小小的心愿,跟上房价的涨幅就好,哈

伊万豆夫

至少有10-20个交易日的中级反弹，至少。

伊万豆夫

保利太牛了！独自扛起反弹的大旗！

伊万豆夫

房地产四大天王中，今天保利和金地领衔上涨。

伊万豆夫

房地产：又是一波政策潮 维持行业“买入”评级
2010年10月09日 04:07 来源： 东方早报


　　又是一波政策潮。在9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨的背景下，“十一”前夕或者期间部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施；预计节后将有其他城市进一步出台相关调控措施；进而继4月“国十条”后房地产市场又将迎来一波政策潮。比较两波政策潮，我们可以看到：

　　（1）在出台时间上，一个是在3、4月份商品房成交量明显回暖之后，一个是在8、9月份商品房成交明显反弹之后。
　　（2）在政策重点上，“需求压制”仍然是政策的中心，表现为商品房限购令、差别化信贷、差别化首付比例以及差别化契税与所得税的优惠等。
　　（3）在政策效果上，在4月份“国十条”出台后，在浓重的观望情绪下，商品房成交迎来了2个月的低迷期，作为一个理性的预期，未来2-3 个月商品房成交将有所反复；而房价，作为政策调控的重点，在“国十条”出台之后并没有出现实质性的下降，那么本次政策潮之后，鉴于政策调控着力点未变（需求），房价能否有实质的回调存在疑问。
　　此供求非彼供求
　　此需求非彼需求，此供给亦非彼供给。从商品房支付能力上区分，普通商品房市场与保障性住房市场是两个分离的市场，即两个市场的供给与需求是相对分开的。普通商品房由开发商市场供给，并由具有支付能力的购房者来购买；而保障性住房由ZF政策性供给，并由社会相对弱势群体来使用。在当前ZF“一刀切”式以“压制需求”为导向的调控政策下，受到影响的是市场上正常的普通商品房需求者而非那些本来就需要ZF保障的弱势群体（因为弱势群体的需求根本不是由市场来满足的）。与此同时，当前政策中ZF拥有相对主动权的商品房供给增加部分仅为保障性住房（包括公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房以及农村危房改造房等），鉴于当前保障房的规模和覆盖范围，市场正常的购房者是被排除之外的。由此，我们不难发现当前政策压制的普通商品房购房者的需求，而未来可能增加的是保障性住房供给（不为普通商品房需求者享受），结构性矛盾再次发生，供给与需求再次错位，房价调控仍然在错位上进行。
　　资金链“双刃剑”
　　资金链是一把“双刃剑”。调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望、限购政策的出台直接减少商品房成交量，进而不利于开发商的销售回款。商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，我们认为行业资金链日渐紧张将是一个客观的现实。尽管当前各个房企的现金相对富裕，能够支撑相对长的一段时间，但在不正常的市场环境中，资金链考验仍将存在。资金链趋紧，一方面能够迫使开发商加紧推盘、降低房价，以求快速回笼资金，这也是ZF调控的一个落脚点（增加供给的角度），也是市场炒作资金链问题的一个热点；但另一方面，也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工、以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。基于此，资金链是一把“双刃剑”，短期看或增加供给，长期看供给将减少。

伊万豆夫

房产税的“不确定性”

　　房产税将承受“不可承受之重”。在当前房价调控屡屡未能有实质性奏效的背景下，房产税被视为最后的“核武器”或者杀手锏，与市场上多次传言沪深两市率先进行房产税试点相呼应。此次上海房地产调控12条出台，并未包含房产税相关内容，显示上海试点房产税的传言再次落空。众望所归的房产税是否真的能够立竿见影将房价调控下来呢？我们认为至少存在很大的不确定性：

　　（1）房产税，作为一项普通税收，基本职能是调控收入分配，在衍生职能上才涉及商品房供求的调控，调控房价并非是房产税的优势所在。

　　（2）在当前的市场环境中，房产税的出台旨在让拥有多套房的购房者将多余房子抛出（供给增加角度）还是让没有买房的人形成“房子买得起未必养得起”理念（需求减少角度）呢？在不适当的税率下，有房者的“抛房”效应未现（房产税过轻），而房产税却有可能成为城市中低收入者“破产”的一大因素（房产税过重），即“压死骆驼的最后一根稻草”。

　　（3）房产税本身就是一个体系，涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式（按套还是按面积）、税率、税率方式（累进还是非累进）、评估价格等参数，参数设置的不成功，不仅不能带来房价调控成功，而且还会造成房地产行业乃至国民经济的硬着陆或者房价的再次暴涨，使得行业发展更为异常。基于此，我们认为，当前被“政治化”了的房产税在承受着“不可承受之重”，被迫孤独一注的房价调控中，房产税的出台应该理性和科学的，以求效果的切实发挥。

　　对房地产业仍持“买入”

　　维持行业“买入”评级。理由如下：

　　（1）当前调控政策中出现了商品房限购等行政性政策而非市场化手段，在商品房市场化的趋势下，将是过渡性的；

　　（2）当前世界各国大打汇率战，争相贬值，人民币被升值的趋势明显，在人民币国际化的趋势下中国资产存在价值重估机会；

　　（3）近期温家宝总理在第八届亚欧首脑会议上表示“审慎稳妥把握经济刺激政策的退出时机和节奏”，可以解读为对年初刺激性政策退出观点的一次重大修正，固定资产投资在宏观经济企稳回升中仍将扮演重要作用，其中房地产仍将是重要一极。

　　基于此，我们建议“行业龙头”+“独特公司”构建投资组合，重点推荐凤凰股份（600716）（600716）、宁波富达（600724）（600724）、新湖中宝（600208）（600208）、荣盛发展（002146）（002146）、合肥城建（002208）（002208）和滨江集团（002244）（002244）。

伊万豆夫

来自浙商证券的专业报告。

taulink1234

我觉得房地产企业做保障性的应该有一波行情

taulink1234

第一，贸然对居民开征房产税，一定会导致中国千百万家庭的假离婚。如果按照0.3-1.5%（美国是0.8-3.5%）来征收，必然会导致中国千百万家庭的假离婚。以上海为例，市区的房子去年5月1号的平均价在四万块以上，上海几乎很少有90平米以下的小房子，所以平均每套房都在350-450万以上，如果征0.3-1%，就会征10000-45000元的税，而上海的户均收入并不高，据了解，至今三口之家年户均收入只有十万块左右。这就等于征了10-45%的税收（美国的物业税的户均税赋只有2-3%），一般家庭肯定承受不了。如果第一套不征，第二套征，老百姓躲税、避税的唯一办法就是假离婚。
第二，现在很多城市已经出现了不少假离婚的家庭。全国各大中城市中有人为了争取在房贷中得到优惠利率，已经广泛地利用假离婚达到目的。我所去过的城市如珠海、上海，这个问题也很严重。这可以请各地ZF协助调查核实。假离婚有如下特征：
1、离婚时往往是原有的住房和财产集中在一方，大多集中在女方，离婚后继续在一起生活，叫做“离婚不离家，不准不回家”，很多人离了婚以后得到了银行的低利率贷款又马上复婚。这种假离婚实际上还得到了银行工作人员的暗示与支持。我的一位在银行工作的学生估计上海起码有上千家。如果出现比贷款更严重的房产税，全国的假离婚潮必然不可阻挡。
2、假离婚的人数将会很多，而且不会受到社会的歧视和非议，只会得到同情。我在去年12月底有幸参加了凤凰卫视《一虎一席谈》关于是否开征物业税的辩论，对方财政部的三位官员分别是财政部科研所所长贾康、中央财经大学税务研究院院长刘桓，中国人民大学中国财政学会会长安体富，当我谈到老百姓会出现很多假离婚来避税时，刘桓竟说：“假离婚可能会有，但毕竟是少数，就像社会上有人贩毒、有人杀人、有人放火，但人民的总体素质是高的，假离婚一定是极少数。”我觉得他们完全不了解中国的国情，杀人、放火、贩毒是危害社会、人民的犯罪行为，假离婚只要夫妻双方约定到婚姻登记处去领一个离婚证，无人知晓，对社会也没有危害，每年还可以减少1-4万块钱的税赋，一定会大量发生。人们对这种社会现象不但不会非议和鄙视，反而会给予深深的同情，是你的税法、政策多变、不合理，我的对策当然也不合理。其实通过假结婚、假离婚来争取补贴、避税，在我国早已大量发生。
第三，目前中国大中城市有两套房的家庭非常普遍，改革开放三十年了，很多家庭都有两套以上的房，第一套自己住，第二套给小孩留着结婚用。在上海没有第二套房，男青年是找不到对象的。上海的风俗是“男出一套房，女出一辆车”。也有很多因为没有房而导致恋人分手。但是这些家庭有些小孩目前只有11-15岁，他们小孩结婚很可能还有十年到十五年，如果现在要征房产税，对他们征是否合理？他们要么把房子卖掉，十年到十五年后再买回来。如果那时候房价再涨上去很多呢，怎么办？难道逼着他们早恋、早婚、早分家吗？或者就是每年交1-4万块钱的房产税，十年到十五年要交多少钱呢？在凤凰卫视辩论时，我当面问贾康等人：你们家里有小孩吗？有小孩现在你征房产税、物业税，通情理吗？他们都不知所云。
第四，房产税征得轻，对房价没有什么调控作用，甚至会把房产税转嫁到买者和租者头上；如果征得重，可能会导致中国房地产市场的全面冷却，后果非常严重，中国可能成为第二个经济萧条20年的日本。我非常反对炒房地产，制造房地产泡沫，但也非常担心鲁莽地把泡沫捅破，会招致中国经济的狂跌几年乃至十几年的灾难性打击。
第五，香港捅房地产泡沫后的经验教训：1997年7月1号香港回归，特首董建华在发表讲话时说：我担任特首后一定要把香港的房地产价格降下来，使年轻人买得起房，结得起婚，使各国在香港租得起房，办得起公司，我们将每年提供85000套廉租房。（大意）从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%，出现了很多负资产家庭，GDP连续几年出现负数，经济萧条，失业率很高，港人怨声不迭，每年7月1号大YX，表达自己的不满。直到2002年，香港特区ZF才意识到对房地产的问题要特别慎重，恢复了一些有利房地产市场的政策，经济才慢慢复苏。据说董建华很有感慨的说，对房地产这件事情一定要非常慎重、非常小心。每年85000套廉租房的计划最后一次都没有实行过，不敢推出来。
第六，日本捅房地产泡沫后的经验教训：1989年年末，日本ZF开始鲁莽地捅泡沫，主要措施是两条：第一条把银行最终贴现率从1%在半年内迅速提升到6.6%（贷款利息就变成了8.6%）第二条把房屋买卖增值税从原来的20%上升到30%（即对三年以内的房地产买卖增值部分在交易的时候征30%的税），日本的资产泡沫开始破灭，股市从1990年1月的38900点一直跌到年底的22000点，半年以后日本的房地产也开始暴跌，而且一跌就不可收拾，从1990年一直跌到2002年，跌了12年，房地产价格跌掉了80%。日本的各行各业出现了一片萧条，与房地产有关的所有行业都极不景气，很多企业歇业破产，日本的银行有两百多家（占全国银行数的25%）由于人们还不出房贷按揭而破产，日本经济从此走向颓废，政局不稳，20年当中换了15个首相，日本的股市至今还在9000点附近徘徊，房地产市场一直不景气，最近又被迫实行近似零利率政策。所以中国一定要避免走日本的道路，既要反对房地产泡沫化，又要防止对房地产市场采取鲁莽的政策。如果征房产税，极有可能从此走上日本房地产市场泡沫破灭以后经济萧条、政局动荡的道路，后果是灾难性的。房地产市场一冷却，42个相关产业如钢铁、铜、水泥、电解铝、石灰、玻璃、家具、装修、汽车等各行各业都会一片萧条，很多工厂都歇业倒闭，就会出现几百万农民工回乡、几百万大学生找不到工作的严峻局面。
第七，调控房地产应从根本上抓起，应该减少货币供应量、提高利率和征房产交易增值税，并且切断地方ZF和土地的血肉关系，彻底改变、摆脱土地财政的不良格局。
第八，鲁莽地征收房产税对中国不同阶层的老百姓都是一种打击，首先打击的是有两套及以上房子的比较富裕的家庭，而他们恰恰是三十年来最拥护改革开放政策的一批人士，他们从改革开放中得到了巨大的收益，现在有两套及以上的房子。征很重的房产税将使他们感到政策多变，会出现新的移民狂潮，不仅是一般的举家移民，而且带走了中国宝贵的资金、科技人才和管理人才，使中国最优秀的一批精英人士流向国外，如澳大利亚、美国和加拿大，陷入北欧国家当年高福利、高税收、低增长的怪圈，使人们对中国的改革开放失去信心。第二个阶层是一般的老百姓，他们往往也有两套房，但是并不富，最近这些买房的人当中，他们的户均年收入只有8-10万块，他们主要是通过银行按揭对第二套房进行还款。他们全家一个月的收入只有五、六千块，生活极其拮据，还要省出两、三千块钱来还按揭，对这些人的第二套房征不征税？如北京的一套房在五年以前买入时为一百万，现在涨到四百万，但是它的按揭才付了5年，还要付25年，如果按照0.5-1%的房产税，他每年要增加二-四万的税赋，每个月就要增加2000-4000元钱的税赋，这些人立即陷入无法还按揭或者无法交房产税赋的绝境之中，会对党和国家的政策产生怨恨，并且极可能用假离婚等各种方式来避税、逃税甚至抗税。第三种没有房或者只有一套房的人没有损失，也没有什么好处，并且他们有了小孩要买第二套房的时候仍然要交税。这样他们就对参加改革开放和经济建设，对拼搏创新失去了信心和动力，中国改革开放的动力立即会失去一半。
第九，对于那些改革开放以来付出巨大贡献的企业家，他们现在很可能有家产，几千万甚至上亿，很多人想用来买房，这是最大的消费品，其他的任何东西都花费不了多少消费，房产税一征，他们立即会感觉到无物可买（汽车、电视机等能花费几个钱？），挣钱挣来挣去是挣了一堆纸币的符号，从而形成了一个社会的动力真空。
第十，以修改房产税的名义实际上来征物业税在法理上是说不通的。传闻中的上海等城市房产税细则据说要根据财政部的细则来决定，我们研究来研究去实际上就是个物业税，而物业税是一个必须通过全国人大才能开征的新税种。物业税和房产税有两大区别：根据1986年房产税的有关规定，房产税对工业和商业单位征收，对居民不征收，物业税对每个居民都要征收，新修改的房产税对每个居民都征收，这还是房产税吗？根据1986年的规定，房产税是对房地产的原值（扣除30%的折旧费来收费的），物业税是对市值来收费的。如果对原值来征税，五年十年以前的房价都很便宜，一套房子30万，只对21万征税，每年交一、两千块就够了，这个老百姓是可以承受的，但对房地产调控没有什么意义，但修改后的房产税细则却是对市值来征税，这套房已经是三百万以上的了，请问这还是房产税吗？这和物业税有什么区别？如果这是新修改的房产税，那么将来的物业税会是什么样子？打着房产税的旗号来征物业税在法理上是不通的。
第十一，我国开征物业税条件完全不成熟，所谓物业是指房地产及房地产下面占有的土地。经济学原理告诉我们，土地随着经济的发展、城市设施的改善是会不断增值的，房地产上涨实际上是下面这块地在涨，我们住的房子是不会涨价的，而是会贬值的，例如我国所有商业银行现在都规定对十年以上房龄的旧房子不可以以房子作抵押来贷款，可见银行普遍认为房子不但不会涨价升值，而且会折旧贬值。但是修改后的房产税实际上是对房子及下面的土地整个征税，我们不拥有土地产权，只借来了七十年的土地使用权，并为此支付了高昂的土地使用费和土地占有金，为什么还要交物业税呢？所以用修改后的房产税来征物业税于情于理于法都说不过去，将来很可能会在人大代表和经济学家中被长期争议。财政部和各地ZF不提物业税而提房产税，可见他们自己也认为绕开人大征物业税实际上是不合法的，所以换了个房产税的名词。但是打着房产税旗号实际上来征收人大未批准的物业税在法理上是不通的。
第十二，还有房产税在征收过程中有无穷的困难和非常大的难度，例如一，市值评估谁来评？全国有这样上百万的评估人员吗？他们会不会成为新一批有权有势又容易寻租的官员呢？请你吃个饭，拉拉关系，就把三百万降到了一百五十万，不送礼，就把一百五十万升到两百五十万，老百姓一定意见很大；第二，最近几年房价涨得很快，但一旦征收房产税，房价也可能跌得很快，我在香港的一个博士生一套1996年买的房子800万港币，董建华开始调控房地产后，跌了五年一直跌到350万，一年比一年低，请问，如果发生这种情况，又按照什么来征税？去年多征的是不是要退税？第三，尤其是2009年2月后买房的人都是买在房价的最高点，例如上海市为40000-60000块一平米，刚刚开始还30年银行按揭，他们当时之所以敢在这个高价位去买，是从来没有想到过会征房产税，知道要征房产税，他们还会这么高价去买吗？如果房价跌得很厉害，他们很有可能成为中国新一代的负资产家庭，停止付按揭，拒绝交税，对国家产生不满。
第十三，据说新房产税中的免税的一套不是由家庭自己来决定的，而是根据买进的先后来决定的，那么复旦大学、同济大学、宝钢公司等等原来的国营企事业单位原来买的福利房都很小，现在都住在了新的大房子里，岂不是要对大房子征税了吗？等等等等，还有很多问题。
总之，我们坚决支持党中央国务院对房地产的宏观调控，合理有效的方法是有的，但新房产税不是个好办法。希望财政部的官员对此事慎之又慎，反复调研，例如你们知道上海市现在90平米以下的房子比例是多少（极少）；你们知道上海市多少家庭拥有两套房，多少中青年夫妻在为子女将来结婚而节衣缩食，在付30年的按揭；你们知道上海市有多少成功人士在听说征房产税以后考虑移民澳洲；你们知道上海、北京、杭州、深圳等有多少个家庭为了你们传言中的房产税坐卧不安，没有过好国庆节。
房地产涨，是有很多原因形成的，其中最重要的原因之一是货币政策。2008年货币政策从紧，房地产跌了一年；2009年货币政策从宽，复旦附近的新房从每平米2万涨到3万，显然这种上涨不是并不完全是人们炒起来的，而是巨量货币拱起来的，你们为什么在08年不来征房产税呢？09年涨起来就要征，是城市居民炒起来的吗？万一以后又实行从紧的货币政策，房地产大跌，你在高位征去的税给不给退啊？



来源：(http://blog.cnfol.com/xiebaisan/article/27888141.html) - 希望我国的新房产税不要成为雨果笔下的“恶税”-谢百三 _ 谢百三 _ 中金博客

伊万豆夫

保利实在太厉害了！