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上海百楼盘跌价名单不足信
上海商报 http://www.shbiz.com.cn  
2008-07-17 来源:徐 健  



商报记者 徐健

    昨日，上海佑威房地产研究中心公布了一份降价楼盘的名单，涉及上海１０１家在售住宅楼盘。佑威研究中心以近半年为时间节点调查（标准化的电话询问售楼处报价）、统计得出结论称，有约１００个楼盘已经实际降价。据此，本报记者昨天抽样复查了（同样电话询价）“榜单”中部分在所属区域内有“代表意义”的大型楼盘后发现，上海确有个别楼盘存在大幅降价迹象，但大部分楼盘的价格变动是其在售房源的楼栋位置、楼层、形态（公寓或别墅）以及新推和尾盘（促销）的销售策略等原因造成。

跌价名单
涉及诸多知名楼盘
    “跌价楼盘”名单中，多数楼盘都在松江、闵行、嘉定等一些近郊区域，但也不乏市中心楼盘，如长宁区“顶尖名盘”王子晶品，关注度最高的李嘉诚古北二期“抛售楼盘”御翠豪庭，虹桥地区的皇家花园，徐汇电影华苑，上月有整栋被“疑似”收购的徐汇滨江尚海湾豪庭，以及静安的君御豪庭等２０余个高档公寓楼盘。
    在“名单”的说明报告中，佑威研究中心指出，“杨浦的申润江涛苑报价从去年１０月最高的２５０００元／平方米下跌到如今的１９０００元／平方米，跌幅达６０００元／平方米；杨浦新江湾城的合生“１号”与黄兴公园边上的海上硕和城均跌价２０００元／平方米；最有代表意义的普陀中远两湾城也从１月份报价２３０００元／平方米跌到如今的１９０００元／平方米；北静安的君御豪庭从２月报价３９０００元／平方米下跌到如今的３３０００元／平方米；黄浦的上海滩新昌城更是从去年１１月报价３６０００元／平方米跌到如今的２５０００元／平方米；跌幅最大，高达９０００元／平方米。”
    另外，佑威研究中心表示，上海远郊一些“新城楼盘”，多以９－９．５折促销，但对销售业绩的带动有限，如，奉贤的华盛新苑从５８００元／平方米跌到４８００元／平方米；松江新城的松云水苑从８５００元／平方米跌到７８００元／平方米，附近的华亭新苑从６５００元／平方米跌到６０００元／平方米；南汇的成功家园从６５００元／平方米跌到５９８０元／平方米；此外，青浦的金地格林郡、现代华庭、绿中海明苑以及南汇绿洲康城等楼盘都有不同程度的报价下跌。

记者调查
产品本身原因居多
    记者在获得名单后，对名单内的部分区域型“标杆楼盘”进行一番电话询价。
    新江湾城的合生“１号”的售楼人员表示，今年年初，项目在售的第一排“公园景观房”售价为２４０００元／平方米。但目前，该批房源的销售均价已和项目中心位置的房源价格持平——２２０００元／平方米，所以，确实有每平方米２０００元均价下跌；中远两湾城售楼处也表示，目前在售的２５号楼“原价”为２３０００元／平方米，打完９折“现价”是２００００元／平方米。“如果是老客户，或者符合‘规定条件’，还有更多折扣。”
    看来，确实有大楼盘发生实质上的降价。但记者电话询价的结果中，大部分楼盘的价格浮动却事出有因，比如，黄兴公园旁的海上硕和城，售楼处表示，目前在售的一栋“只能看小区景观”的楼栋，均价报１８０００元／平方米，当记者问“为何比年初降价２０００元／平方米”时，销售人员称：“年初卖的是可以看到黄兴公园的景观房，所以卖２００００元／平方米，这栋楼目前也还剩余房源，报价不变。”
    莘松路松江一侧的荣盛名邸二期，“降价”原因也类似——售楼处表示今年在售的靠小区中间位置的楼栋均价９０００元／平方米，还有“楼王”均价９２００元／平方米，但最近推出的房源紧邻Ａ８高速公路，均价仅需７９００元／平方米。
    另外，记者致电名单中杨浦的申润江涛苑售楼处时，得到的回复竟然是“所有房源已售罄”。静安区君御豪庭销售人员赵小姐也表示，前期房源已基本售罄，“现在在售的都是７楼以下的房源，价格比较低，大概３３０００－３４０００元／平方米。但我们近期要推出一批靠近昌平路的精装修房源，预估价格应该在４００００元／平方米左右。”

不可全信
目前还是涨跌互现
    记者在研判佑威研究中心的“名单”以及随后的电话复查中发现，在上海新房市场销售低迷，且走势不明朗的行情下，一些大型开发商为了急需回笼资金考虑降价促销，但大量开发楼盘不多的开发商“挺价”的实力反而较强，可能因为去年他们赚得盆满钵满，且所剩项目或者房源不多，采取降价促销的可能性较小。
    佑威研究中心的“名单”揭示的跌价楼盘确实存在，但整体而言“名单”不可全信。尤其是像静安君御豪庭这种楼盘，不同楼栋、不同楼层之间单价差距甚大。据君御豪庭销售人员表示，项目内将要推出的“楼王”，毛坯房价格高达４２０００元／平方米，如果按佑威“名单”的逻辑，现价３９０００元／平方米的君御豪庭，在近期将涨价至少３０００元／平方米。
    不过佑威的研究主任薛建雄随后亦向记者“补充说明”：其近日将出台上海楼盘的“涨价名单”，“目前上海的新房市场中，还有约３０％左右的楼盘价格在上涨。而且，整体来说，上海有一半以上的楼盘价格较为稳定，剩下的楼盘，或跌价、或促销、或涨价。”薛建雄说道。
    记者认为，光就房价而论，本次“跌价名单”虽然列举多达１００个楼盘，但就算这１００个楼盘均真实跌价，放到整个上海市场来看，也只不过是冰山一角，“难成气候”。而值得我们更加密切关注的现象，反而是据佑威房地产研究中心最近公布的另一份报告所显示数据：７月上半月上海住宅新房的成交量仅为３３．６２万平方米，环比再次下滑２２％，相当于去年同期成交量的３０％，如果目前的房价行情，只是出现了楼盘涨跌分化的局面的话，那么，今年以来上海新房成交量的持续低迷现象，不但延续，而且加剧，这才是决定上海新房楼盘降价范围是否扩大的基本因素。

相关链接
“18盘大促销榜”调查
打折楼盘集中在外郊环
商报记者 袁晨晨
    搜房网最近转载有关媒体的一份上海“１８盘大促销”的榜单，据记者观察，这些打折促销的住宅项目大多是集中在外郊环区域，且优惠幅度都不够大。

郊区楼盘为主
    榜单涉及的浦东高桥镇的高桥新城二期，于６月２１日上市，首推“多层电梯公寓”３００多套，售楼处报价１００００－１３０００元／平方米，促销措施为“开盘前８０套房源享有二选一的优惠：６月２１日至２３日购房，可享９．８折优惠；或者，一次性付款９．７折。
    宝山西城区的海尚明城·福地苑，６月中旬新推一批房源，是靠近小区中央的景观房，报价９８００－１００００元／平方米，“一次性支付房款和一次买两套，分别给予９．５－９．６折优惠。同为宝山西城区，万科四季花城二期新推一批“９０平方米小户型”，报价１２０００－１３０００元／平方米，除“万客会”会员的折扣优惠之外，只要首付达到５０％，购房者可再享１％的优惠。
    嘉定新城，保利家园的优惠措施较为特别，其二期报均价８５００元，但“如果购买３套以上８８平方的小户型，就可享受团购价（仅有１％优惠）。老闵行的合生城邦６月底推出最后一批联排别墅（房型：１８０－２００平方米），报出均价１５０００元／平方米，单套房源总价在２６０万－３００万元之间，优惠措施：凭ＶＩＰ卡可享９．９折优惠（办理ＶＩＰ卡需交纳２万元定金）。  
    而莘庄的“老牌促销大户”——上海康城，则依然延续其一贯的风格——推出单价最低为７１００元的“优惠单元”。
    除了上述楼盘以外，松江新桥的沿海丽水馨庭、松江九亭的颐亭花园、浦东川沙的鼎鑫名流苑等楼盘最近也推出了优惠促销活动。

高档公寓紧俏
    尽管，一些外郊环区域的住宅楼盘纷纷开始优惠促销，但市区高档住宅楼盘却少有打折现象出现。
    ６月初，李嘉诚在古北的住宅楼盘御翠豪庭推出一批新房源，均价明显低于同盘上两次房源的价格，媒体纷纷指称其“降价万元抛盘”。事实上，本报在７月初已经发布较为详尽的报道，御翠豪庭在６月新推出的房源多为沿古北路而建，靠近高压线，且有一大部分是２梯５户的点状高层小户型，开发商定下不到３５０００元／平方米均价，实际上只是出于产品本身的限制。
    事实上，除了沿古北路的那几幢房源以外，御翠豪庭其他房源均价已经上调至４００００元－６００００元／平方米左右，即便是位置不佳的９、１０号楼（与“降价”房源同楼栋），其２套顶层房源还是以近７５０００元／平方米的单价售出。
    中原地产最新发布的《上海市高档公寓２００８年上半年研究报告》（未含装修费用，均价２００００元／平方米及以上的公寓）显示，今年上半年，尽管整体住宅市场销售呈现成交量萎缩，均价涨跌互现格局，然而，中心区域的高档公寓却没有受到成交整体低迷的影响，大量资金依旧追捧着新推的高档项目，出现了静安江宁路板块的静安紫苑和泰府名邸，虹口北外滩板块的白金湾府邸等一批高档楼盘开盘热销的现象，而新天地翠湖天地嘉苑在６月开盘当月更取得９９套的销售业绩，且均价高达８６６２７元／平方米（最高单价１２６０００元／平方米）。
    今年上半年，上海高档公寓新房供应５３１９套，成交３４７８套，成交量从２月至４月呈阶梯状依次上升，５月略有回落，６月随着一批高档公寓的集中上市，成交量再创新高，达到了９０１套，当月的成交均价也因此受到个案较大影响，达到４０１９９元／平方米，较１月份上涨了１７．４％。