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            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见

            上海市ZF批转市公安局、市建委《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》的通知
            
            各区县人民ZF、市各有关部门：
            　　上海市ZF同意市公安局、市建委拟定的《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》，现转发给你们，请遵照执行。
            二○○九年五月十八日
            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见
            （市公安局、市建委   2009年4月）
            　　为规范和加强全市居民住宅小区安全技术防范设施建设和管理工作，进一步完善全市社会治安防控体系建设，增强居民住宅小区安全防范能力，保护居民人身财产安全，维护社会稳定，依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》（建设部、公安部〔1996〕第49号令）、国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004建设部、国家质监局联合发布）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）、《南京市公共安全技术防范管理规定》（南京市人民ZF第177号令）以及《关于进一步加强全市基层科技防范建设、管理和应用工作的意见》（宁综治办字〔2007〕第9号）的有关要求，结合实际，特制定本意见。
            　　一、新建居民住宅小区安全技术防范设施设置要求
            　　根据社会治安形势以及住宅小区建筑面积、建设投资、系统规模、系统功能和安全管理要求等因素，依据国家、行业有关标准要求进行安全技术防范设施的设计和建设，设计、安装和使用具有安全防范功能的防护围墙（围栏）、防盗门（楼寓对讲电控防盗门、进户防盗安全门）、周界电子防护系统、视频监控系统、家庭报警系统、电子巡更系统、出入口控制系统等防范设施及治安值班室。各子系统及监控中心设计、建设应符合国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）及国家、行业其他有关标准、规范的要求。安全技术防范设施具体设置要求为：
            　　周界安全防护：沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙等）或周界电子防护系统；实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8
            m。围栏的竖杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑；周界电子防护系统沿小区周界封闭设置（小区出入口除外），应能在监控中心通过电子地图或模拟地形图准确显示周界报警的具体位置，应有声、光指示，应具备防拆和断路报警功能；有条件的可在周界安装视频安防监控系统。
            　　小区出入口安全防护：小区出入口应设置安全防护门，设置治安值班室；应设置视频监控系统，安装定向定焦摄像机，全面、清晰监看和摄录进出人员（体貌）面部特征及车辆牌照、颜色等特征，晚间应采取相应的措施，保证监控图像有效；有条件的可安装出入口控制系统或电动起落护栏，并具有断电开启功能。
            　　家庭安全防护：应优先配置联网型访客（可视）对讲系统，实现住宅小区出入口、楼栋口和监控中心、住户之间双向通话；根据安全管理要求，当电控门开启超过设定时间（不超过120S），应向监控中心报警。可视对讲系统图像应清晰，至少能分辨访客的面部特征。单元门应安装电控防盗门和访客对讲（可视或非可视）系统，并配置不间断电源装置。访客对讲系统主机安装在单元防护门上或墙体主机预埋盒内，应具有与分机对讲的功能。分机设置在住户室内，应具有门控功能，宜具有报警输出接口。访客对讲系统应与消防系统互联，当发生火警时，（单元门口的）防盗门锁应能自动打开；住户进户门应安装符合标准要求的防盗安全门；住宅一层、连通商铺顶层住宅、别墅宜安装内置式防护窗或高强度防护玻璃窗，设分户防盗安全门，也可根据用户需要安装入侵报警系统，报警控制器应与监控中心联网。
            　　其他部位安全防护：小区重要部位和区域、主要通道、电梯、重要公共场所、自行车集中停放区、停车场（库）出入口及场（库）内应设置视频监控系统；有条件的可设置停车库（场）管理系统，可在公共区域安装电子巡查系统。
            　　监控中心设计要求：住宅小区宜独立设置监控中心，位置应远离震动源、噪声源、污染源、电器干扰源和易燃易爆品集中的地方（如住宅小区的锅炉房、配变电站（室）等），小区监控中心应具有不少于两种对外有线、无线通信联络手段，具备自身防范（如防盗安全门、内置式防护窗、探测器、紧急报警装置、门禁）和防火等安全措施，同时具备与城市监控报警联网系统的接入能力与联网接口；监控中心设在一层时，应设内置式防护窗（或高强度防护玻璃窗）及防盗安全门；监控室内应安装摄像机；各安防子系统可单独设置，但由监控中心统一接收、处理来自各子系统的报警信息；应留有与接处警中心联网的接口；应配置可靠的通信工具，发生警情时，能及时向接处警中心报警。
            　　二、新建居民住宅小区安全技术防范设施建设程序与要求
            　　居民住宅小区安全技术防范工程的设计，应遵从人防、物防、技防有机结合的原则，在设置物防、技防设施时，应考虑人防的功能和作用。安全防范工程的设计，必须纳入住宅小区开发建设的总体规划中，统筹规划，统一设计，同步施工，同时投入使用。
            　　新建居民住宅小区在设计方案论证时，市规划部门会同公安技防管理部门对建设项目安全防范设施的设计进行论证，由公安技防管理部门提出意见；在施工设计图审查时，居民住宅小区安防设施设计审查应与建筑工程消防设计审查同时进行；对不符合安全防范有关技术标准、规范、程序、规定的设计，应由开发建设单位会同设计单位进行修改达标，对未达标的设计不予批准。居民住宅小区设计施工单位必须设计使用符合安全技术防范要求、标准的产品。
            　　居民住宅小区建设施工单位应严格按照安全技术防范设计要求进行施工，不得擅自改动。确有修改必要的，应重新组织论证，出具变更设计意见书及相应的图纸，并报原审批部门重新审批后方可进行施工。居民住宅小区安全技术防范设施所用的产品（包括设备、系统等），已纳入公共安全技术防范产品管理范围的，应当持有省级以上公安技防管理部门颁发的生产登记批准书。未纳入管理范围的产品，每批需持有法定检测机构的检测报告或鉴定证明方可使用。
            　　新建居民住宅小区建设竣工后，开发建设单位或业主单位向公安技防管理部门申请并由公安技防管理部门依据《安全防范系统验收规则》（GA308-2001）的有关要求，对建设项目中安全技术防范设施进行验收，由公安技防管理部门提出意见，验收通过并符合规定要求方可交付使用，并报送建设主管部门备案，否则，当地公安机关不予登记核发门牌。依据《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）的要求，总造价在30万元以上的安全技术防范设施验收之前，应通过公安部指定的检测机构检测。
            　　居民住宅建设单位未按有关规范、标准、规定设计或擅自改动设计文件中有关安全防范内容的；或使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料、设施的，公安管理部门可依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》责令整改并予以处罚。居民住宅小区建设单位擅自使用实行生产登记制度，但未经公安机关批准登记的安全技术防范产品；或使用销售实行生产登记制度，但该产品未经公安机关批准生产登记的安全技术防范产品的，公安管理部门可依据《安全技术防范产品管理办法》（国家质量技术监督局、公安部第12号令）责令整改并予以处罚。
            　　三、居民住宅小区安全技术防范设施应用维护管理
            　　居民小区技防设施要加强维修和保养。技防设施由业主或使用人按规定合理使用与保护，不得破坏或挪作他用，并由物业服务企业统一管理；物业服务企业应依照《江苏省物业管理条例》的规定和物业管理委托合同的约定，加强对安全防范设施的日常维护，保障其正常运行。委托专业公司维护的，应签定委托合同，该专业公司应具有相应的资质等级、具有一定的技术力量。对破坏居民住宅小区安全防范设施的，当地公安机关应责令其整改、恢复原状，并可根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
            　　居民小区技防设施运行维护要建立资金保障机制，要建立安全防范设施运行及维护经费的保障机制。居民小区技防建设时要拨出专款，确保资金到位、确保技防建设顺利推进。同时，已建居民小区技防设施的运行、维护费用应列入物业管理费；运行、维护收费标准应符合有关规定，并经专业部门审核通过；技防设施的维修、更新、改造费用，经业主大会同意后，可从住宅专项维修资金中列支

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上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法——公元物业管理网.txt (72.48 KB)

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2012-12-23 20:54

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关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见——公元物业管理网
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            关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见

                  关于印发《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》的通知
                  沪房地资物[2005]91号

                        各区（县）房地局:
                            现将《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》印发给你们，请遵照执行。
                        
                        上海市房屋土地资源管理局
                           
                        二○○五年二月四日
                        
                        
                        关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见
                            为贯彻《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。
                            一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定
                           
                        （一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。
                            （二）在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：
                            1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物；
                            2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物；
                            3、其他违法的建设工程。
                           
                        上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。
                            （三）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。
                            二、关于改变物业使用性质的认定
                            在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为：
                           
                        （一）未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。
                            （二）将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。
                            三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务
                           
                        物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主（临时）公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》样张详见附件一）。
                            四、关于违法行为处理中法规适用问题
                           
                        （一）2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。
                           
                        （二）2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用《条例》，处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。
                            在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用《规定》。
                            五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序
                            违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。
                            “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理：
                           
                        （一）区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书（详见附件二），并送达当事人及房地产登记机构；认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。
                            （二）房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
                           
                        当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区、县房地产管理部门；区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记；违法建筑被依法执行拆除的，区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
                           
                        事实认定不清或违法建筑已被依法拆除，区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的，由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的，由当事人承担相应责任。
                            六、关于物业管理用房
                           
                        建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。
                            七、关于物业的验收
                           
                        物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题，应书面告知建设单位或业主委员会，并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。
                            物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。
                            建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。
                        
                        附件一
                        违规行为整改通知书
                                        号   室      （业主/使用人）：
                            经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：  
                            (一)
                            (二)

                           
                        上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。
                                                                                 
                                （物业管理企业盖章）
                                                                                 
                                二○○   年   月   日
                           
                        注：本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、一份由物业管理企业留存，一份备报相关行政管理部门○○   年   月   日

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国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
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            【文件题目】国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知


            【实施日期】2007/10/01【颁发文号】发改价格〔2007〕2285号【失效日期】


      国家发展和改革委员会文件
      建 设 部
      发改价格〔2007〕2285号
      国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
      各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
      为提高ZF制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
      　　
      附件：物业服务定价成本监审办法（试行） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
      国家发展改革委
      建 设 部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年九月十日

      附件：
      物业服务定价成本监审办法（试行）
      第一条　为提高ZF制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。 　　
      第二条　本办法适用于ZF价格主管部门制定或者调整实行ZF指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。 　　
      本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
      　　
      本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 　　
      第三条　物业服务定价成本监审工作由ZF价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。 　　
      第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。 　　
      第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则： 　　
      （一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； 　　
      （二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 　　
      （三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 　　
      （四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 　　
      第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
　　
      第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
      　　
      第八条　人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据ZF有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
      　　
      第九条　物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
      　　
      第十条　绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 　　
      第十一条　清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 　　
      第十二条　秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
      　　
      第十三条　物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
      　　
      第十四条　办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 　　
      第十五条　管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 　　
      第十六条　固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
      　　
      第十七条　经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 　　
      第十八条　物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。 　　
      第十九条　工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地ZF规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
      天下房地产法律服务网编辑　　
      第二十条　固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
      　　
      第二十一条　物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 　　
      第二十二条　物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
      　　
      第二十三条　本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。 　　
      第二十四条　各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。 　　
      第二十五条　本办法由国家发展和改革委员会解释。 　　
      第二十六条　本办法自2007年10月1日起施行。 　
      附：物业服务定价成本监审表
      附：
      物业服务定价成本监审表
      （ )年度

      物业服务小区名称
      物业服务企业名称
      物业服务企业资质等级
      物业服务企业法定代表人
      物业服务企业地址
      邮政编码
      财务负责人
      填 表 人
      电 话
      传 真
      物业服务企业盖章
      年 月 日

路见不平

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