房地产：又是一波政策潮 维持行业“买入”评级
2010年10月09日 04:07 来源： 东方早报
又是一波政策潮。在9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨的背景下，“十一”前夕或者期间部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施；预计节后将有其他城市进一步出台相关调控措施；进而继4月“国十条”后房地产市场又将迎来一波政策潮。比较两波政策潮，我们可以看到：
（1）在出台时间上，一个是在3、4月份商品房成交量明显回暖之后，一个是在8、9月份商品房成交明显反弹之后。
（2）在政策重点上，“需求压制”仍然是政策的中心，表现为商品房限购令、差别化信贷、差别化首付比例以及差别化契税与所得税的优惠等。
（3）在政策效果上，在4月份“国十条”出台后，在浓重的观望情绪下，商品房成交迎来了2个月的低迷期，作为一个理性的预期，未来2-3 个月商品房成交将有所反复；而房价，作为政策调控的重点，在“国十条”出台之后并没有出现实质性的下降，那么本次政策潮之后，鉴于政策调控着力点未变（需求），房价能否有实质的回调存在疑问。
此供求非彼供求
此需求非彼需求，此供给亦非彼供给。从商品房支付能力上区分，普通商品房市场与保障性住房市场是两个分离的市场，即两个市场的供给与需求是相对分开的。普通商品房由开发商市场供给，并由具有支付能力的购房者来购买；而保障性住房由ZF政策性供给，并由社会相对弱势群体来使用。在当前ZF“一刀切”式以“压制需求”为导向的调控政策下，受到影响的是市场上正常的普通商品房需求者而非那些本来就需要ZF保障的弱势群体（因为弱势群体的需求根本不是由市场来满足的）。与此同时，当前政策中ZF拥有相对主动权的商品房供给增加部分仅为保障性住房（包括公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房以及农村危房改造房等），鉴于当前保障房的规模和覆盖范围，市场正常的购房者是被排除之外的。由此，我们不难发现当前政策压制的普通商品房购房者的需求，而未来可能增加的是保障性住房供给（不为普通商品房需求者享受），结构性矛盾再次发生，供给与需求再次错位，房价调控仍然在错位上进行。
资金链“双刃剑”
资金链是一把“双刃剑”。调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望、限购政策的出台直接减少商品房成交量，进而不利于开发商的销售回款。商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，我们认为行业资金链日渐紧张将是一个客观的现实。尽管当前各个房企的现金相对富裕，能够支撑相对长的一段时间，但在不正常的市场环境中，资金链考验仍将存在。资金链趋紧，一方面能够迫使开发商加紧推盘、降低房价，以求快速回笼资金，这也是ZF调控的一个落脚点（增加供给的角度），也是市场炒作资金链问题的一个热点；但另一方面，也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工、以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。基于此，资金链是一把“双刃剑”，短期看或增加供给，长期看供给将减少。 |
发表于 2010-10-8 12:36
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