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　　所谓“大产证”就是新建商品房房地产权证。根据《上海市房地产登记条例》关于房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交付给买受人之前持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房屋初始登记办理新建商品房房地产权证即大产证。
　　经初始登记的房地产发生买卖、交换、赠与、继承及其他依法转移产权的，须持有关合同或协议证明文件，生效文书等办理变更登记。


房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：　　一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。二、住宅房屋所属的楼(幢)取得了新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上，只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋(一般以交钥匙为标志)的，买方应拒绝接受。不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前(在合同约定的交房期届满前)进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：购房者无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。　　
    产权验收要注意哪些?开发商必须保证所交付的房屋产权清晰、合法，不存在产权纠纷和财务纠纷，不存在抵押权等他项权利，也不存在租赁关系和不合理的相邻关系。为此，购房者必须查验开发商提供的----新建商品房房地产权证!购房者首先应注意房地产权证的颜色是绿色还是黄色。绿色，说明该建设用地是通过出让或转让方式取得，购房者以后也可以获得绿色房地产权证(“小产证”)；黄色，说明该建房用地是通过划拨方式取得，购房者以后办理“小产证”时需补缴土地使用权出让金，才能取得绿色“小产证”。除非该证书有“新建商品房”注记(这说明该土地使用权为1994年12月31日前取得，该房屋列入市商品房计划，购房人申领"小产证"，不必补缴土地使用权出让金即可获得绿色房地产权证)，不然的话，该房屋只能是非商品房(如经济适用房)，买房人只能拿到黄色"小产证"。其次，应注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，有无其他权利人，如有共有人，开发商(卖方)应提供共有权人同意出售的书面证明。另外，应注意所购买房屋在房地产权证中能否查到，如果查不到，说明该房屋尚未取得“大产证”，开发商在玩弄以桃代李的把戏。最后，购房者应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利记载。如有，是否已为购房者知晓；如购房者不知，说明开发商欺骗买方，购房者应要求开发商限期清除，然后才能办理房屋交接手续。如果开发商不能清除设定于该房屋的他项权利，购房者可采取措施，要求法院撤销设定于该房屋的他项权利，或要求开发商解除购房合同，赔偿全部损失。


预售合同
第十条 该房屋的交付必须符合下列第 3 种方案所列条件：
    壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。

    贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在 2006-12-31 前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。

附件:
取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2007年6月30日前办理房地产初
始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房
地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同，并按要求甲方支付总房款的
2%的赔偿。
甲方在本合同约定的期限内办出大产证的，即使乙方因此在房屋交付之日90日
后取得权属证书的，甲方不承担任何形式的违约责任。

言下之意:甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金
这两点在3月31日交房时做不到

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