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标题: [讨论] 难道只有在催缴物业费时，才能被重视？致景瑞物业的一封公开信 [打印本页]
作者: 黑眼睛777    时间: 2012-12-23 10:17     标题: 难道只有在催缴物业费时，才能被重视？致景瑞物业的一封公开信

景瑞物业管理人员：
在这里想和你们澄清一下，部分业主没有及时付物业费是有原因的。希望你们在生硬的催促付款时，能多问一下业主，什么原因我们不愿意主动及时付物业费吗？你们知不知道，作为业主，我们感觉自己的意见，从未被重视过。每次提出意见给你们，得到的都是一样的回答，“这个问题，我们会向领导反映一下。”只有在你们催缴物业费时，我们的意见才会被重视。对于我们来说，我们不知道还能通过哪些途径解决问题，似乎这个办法最凑效。
对于房产，地段、房子的品质、面积都是决定房产价值的因素，除此之外，另一个重要决定因素就是物业。好的物业可以让房子无论是外观还是环境在经历岁月洗礼后，仍然会历久弥新。现在物业公司也是人们购买房产时的一个考虑因素。这也是之所以有那么多人愿意购买万科房子的原因，好的物业管理，真的可以让房子保值，甚至升值。
本人没有读过物业管理专业，身边也没有认识的人从事物业管理工作，很抱歉对物业管理不了解。但感觉物业提供管理服务，我们业主支付物业费，那应该算是一种买卖关系。既然这样，物业公司理应告知我们，你们物业服务的内容到底包括哪些，服务标准又是什么。稀里糊涂的付了几年物业费，要不是你们昨天催命似的打了7、8个电话，我还真的从来没想过叫这个真？你们知不知道，在接到你的催款电话时我们正在开车，也差点因此撞了一个人？你们催款时的劲头倒是挺足。如果处理问题的时候，有这样的效率，那也不用你们一边一边的催了。现在，我希望你们能够正面回答以下的问题：
一，物业服务内容及标准
所有商品在消费者付款之前，消费者有权知道自己买的是什么。物业还真的很特殊，我到现在也不知道物业到底提供哪些服务，也不知道你们的标准是什么，什么情况才算按照标准提供服务；
二，物业经费使用情况是否能够公示
我不知道这个要求算不算合理。其实由于对物业行业不了解，根本不清楚物业费收上去，最后是如何支配。感觉物业费除了支付管理人员工资以外，剩下的部分应该用于小区公用设备及环境的整治及维护。但除了能在电梯里能看到定期维修记录，其它维修记录不知道在哪里可以查到。想问一下，小区的监控探头现在还正常工作吗？前年这个时候，小区曾经丢了十几张车牌，要求调取监控录像时，被告知监控探头是不工作的。物业费中应该有一部分是用于支付监控系统运行的费用，不知道我们的监控系统是否现在已经正常运转，如果没有工作，那么如何才能让监控系统起到作用？提高物业费？
三，业主委员会的联系方式
按照正常来说，业主委员会对物业有监督的作用。但作为业主之一，我真的不知道嘉城的业主委员会什么时候成立的，成员都有谁，联系方式是什么。
四，多与业主沟通，了解大家的真实需求
不用在小区里立那么多服务电话告示牌。每家信箱里面放一封调查问卷的信，再在小区的大门口放一个反馈信箱，定期收集整理一下，对反映的合理问题及时处理并公示，这样大家有了一个有效的沟通方式，物业知道业主需要你们帮助解决的问题，业主也了解物业到底做了哪些工作。良好顺畅的沟通会带来一个物业、业主逐渐互相信任，共同监督管理小区的良好局面。
BTW,接到你们客服的催款电话时， 我告诉她在我付款前能不能帮助管理一下群租和小工厂的问题。客服人员很不客气的回绝；“你去找ZF，这不归我们管，我今天问你到底什么时候交钱？”之前我还真的从来没有想过物业到底应该提供哪些管理，哪些服务。我买东西之前，商家会告诉我产品的性能，质量及价钱。我觉得值这个价格，我会付钱购买。好了，唯独物业费，我买了房子以后，衍生出来的一个产品，甚至我不知道包含哪些内容，就这么一直稀里糊涂的付了几年。我现在还就想搞清楚，搞明白。
以上，是作为业主之一，代表大家提出的疑问，下面针对自家，需要你们解决的问题。
一 91号单元门外的残疾人通道的台基裂了一个大缝，专业人士说是基础沉降造成的，可以修补。物业管理人员，这个事情属于物业管辖范围吗？你们之前有发现吗？
二 不知道到是91号还是90号或者隔壁单元，反正是这幢楼上，一定有一个加工厂。每当深夜，或凌晨，偶尔白天会发出巨大的机器轰鸣声。虽然持续时间大概几分钟，但是这几分钟，绝对会让你崩溃，心肝肺全部震颤。住宅楼里不允许从事商业活动，更何况加工厂？这个问题，是你们工作范围吗？
三 由于我家对门是群租，我们深受其扰。前一阵子，经常将垃圾袋丢在我家门口，我家老头老太还以为是我们自己的，每天都将垃圾提到楼下丢掉，后来还是被我发现不对头。但由于不知道是谁干的，我只好贴个条子在他们门上告诉自家垃圾自家清理。估计是触动了哪个很自觉租客的神经，将条子又贴回我家门上。所以根本没有办法沟通，处理问题。还有经常都已经睡了，被门禁声音吵醒，让我们给他们开门。天啊，我们不仅成清洁工还成了门童。他们没有自己的对讲机吗？为什么让我们给他们开门？我这气能顺吗？夏天由于天气比较热，对门卫生间又有限，还有人在我们楼梯口小便。那味道，现在想想还恶心。楼梯口属于公共区域，按理说应该是你们物业管理范围了吧，但连着两三天都一直有味道，后来是我爸爸和老公打了几桶水，把楼梯冲了冲，才没有味道的。这不应该是物业的工作吗，基本的保洁啊，还需要业主反映啊？对了保洁每天只负责清洁一次了。对于门外垃圾，属于保洁范围内吗?对门的垃圾，有时候一直不丢到楼下，都生小虫，变味了。我一直认为群租管理应该也是物业工作范围，因为人家是租客，那也应该在你们管辖范围内。
四 禁止三轮车进入小区。之前在社区网发了一个贴，专门反映该问题。客服人员回复的老客气的：“感谢业主提的宝贵意见 ，希望你们也能够加强监督。”这个回复很可笑，我怎么监督，每天站在小区门口专门拦截小三轮？门口保安如果不放他们进来，他们是能飞进来，还是能从地道钻进来啊。小三轮在小区里面速度极快，很容易发生交通事故。这个你们可以管吧？
五 加强机动车停放的管理。不能停放机动车的区域，想办法钉个桩子什么的，就别让车子停在那。我家车位靠近楼梯口，每天都有一辆车子停在停车线外面，我旁边车位的车子如果不回来还好，如果有车子，我根本无法拉出，每天都要绕小区一圈，逆行出去。这件事情，你们可以管吗？还不同的保安说了很多次，每次都没个准谱，从来都没有结果。我也被你们忽悠过很多次了。
六 新航域，嘉怡路大门外，小黑车齐刷刷的停在路边，妨碍进出人员视线，严重影响出行的人车安全。我自己都目睹我几起交通事故了。这件事情，是否属于你们管辖范围内？

以上的六件事情，都是很让人堵心的事情。有些事情是你们物业负责处理的事情，有些可能是你们无法处理，但至少可以协调。我们在嘉城买了房子，这里就是我们的家，我们希望自己的家能够越来越漂亮，越来越整洁，越来越好！我们并没有将所有的问题都丢给你们物业，我们选择往市长信箱发邮件，打各种举报电话反映群租、非法占道、非法设摊、违章停车的问题。我们愿意与物业一道监督管理好自己的小区，也请你们承担起自己的责任。难道，物业就只负责收取物业费？客服人员也要提高自己的专业水准，打电话的标准话术是对客服人员的基本要求，沟通技巧及化解客户矛盾是客户人员的基本技能。还想问一句我们小区的景瑞物业是否和彼景瑞物业http://www.jrwy.net/tsjy.asp为同一公司，与景瑞地产有是否有关系？

虽然我们住在**，但不代表嘉城人民就没有见识，没有文化。岂可欺我嘉城无人？
作者: 黑眼睛777    时间: 2012-12-23 10:40

为什么那些平板车小三轮可以从海川路门进去呢？
http://www.jiacheng.sh.cn/thread-81603-1-1.html
作者: 黑眼睛777    时间: 2012-12-23 10:42

更多相关问题反馈，请看二期版块，希望物业人员能够及时回复
作者: 桃花岛居民    时间: 2012-12-23 18:22

1# 黑眼睛777 支持楼主！楼主写下这么长的信。说明真心想小区变好！赞一个！
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:17

本帖最后由 路见不平 于 2012-12-23 20:36 编辑

    站在楼主的立场，我力挺。站在业主的立场，我想再补充一下自己的观点：

    作为业主，我们要明白我们与物业公司的关系，我们之间的关系是雇佣和被雇佣，服务和被服务。而这种关系由金钱所体现，这就是商品的交易，既然是交易，那就存在按质论价的问题，也就是说，有什么质量的服务就应得到什么样的报酬，这是天理，说到那里都是真理，然而事实恰恰不是这样，在业主和物业之间，业主是弱者，而物业是强者，因此物业总是非常强悍地向业主发出“把钱拿来”的声音。为什么会是这样的呢？我们不妨来进行一下剖析：

    由于业主对物业的管理和服务质量不满意，拒交物业费，物业因此往往以此把业主告上法庭，而法庭审理后通常是业主败诉，这就助长了物业的强悍之势，那么是不是业主没有道理而败诉呢，绝非如此，这里面有几种情况造成业主败诉。
    1.在《物业服务条例》中明确规定物业费有很多项组成，而这些费用的总和形成我们知晓的应交物业费，然而我们并不知晓其组成的组份和内容，俺条例规定，物业必须在明显部位告知和公示组份内容，但是物业通常是不会这样做的，因此业主由此受到物业的欺瞒；
   2.国家法规漏洞也是物业强悍的理由，在《条例》中，规定物业要明码标价，而业主可以按质论价，这句话实际存在很大的漏洞。我们当今的社会是商品经济的社会，优胜劣汰已经成为不争的事实，试想一家公司的老板对员工十本不满意，他会按质论价付给员工的工资吗，他会说，你去财务结账吧，明天不要来上班了。我想景瑞的老板也是如此吧，不然他为什么要频繁更换嘉城的物业经理呢。然而，景瑞的老板是谁，是我们业主，但是我们却不能对他说：你去财务结账吧，明天不要来上班了。为什么，因为《条例》中有按质论价的这句话，而没有业主可以抄物业鱿鱼的话，因此物业由此变得强悍。
    3.业主没有很好学习法规，对法规中的内容一无所知，因此对物业究竟如何违反法规无从知晓，这样指责物业就变得无的放矢，物业由此可以视而不见，闻而不听，装聋作哑，他们认为你们不懂法，上法庭你们必输。
    4.由于业主在法庭上缺少证据，不能对物业不为举证，而法庭以证据说话，没有证据就不会给予支持，哪怕明知道你很有道理也只能判你败诉。由于大多数的官司都是以业主败诉为结束，因此在法官的脑中已经根深蒂固地形成业主必输的概念。
    其实楼主说的件件是事实，而且说的只是很小的一部分，景瑞物业在小区物业上有许多地方做得很差，网上已经说得很多很多了，除了楼主说的，还有安保、消防等，如嘉城那么多的盗窃和屡次火灾，物业实质性的工作做了哪些？可以说一件都没有，仅仅做了给脸贴金的事，这些事在物业的宣传板上面已经大肆宣扬了，业主都看到了，而实质性的工作却一件也没有看到，小区依然这样混乱，治安依然无法得到保障，卫生依然这样糟糕，大便小便依然出现在楼道里，高空飞物依然刷刷往下扔，对此我们提过很多建议，物业根本没有当回事，依然我行我素。因为他们知道物业费法院会让你们交的。
    对于楼主说的关于群租问题物业回应一事我想说点自己的观点。首先景瑞物业接盘嘉城是在开发商交房之前，也就是说，小区出现群租是在景瑞接盘以后，这些群租的出现和房屋分割搭建时，景瑞在干嘛？做过什么工作吗？是否干预过，为什么在你们的眼皮下而不断形成壮大，其中包括建工厂、建作坊、开商店等。按照《条列》规定，物业对小区的群租和居改非有干预、管理和上报的职责。然而景瑞管理至今，群租和居改非依然存在，当业主向你们投诉时，你们居然把问题推给ZF，把自己清理的非常干净，难道你们违反《条例》没有责任？
    前面我说过业主与物业的关系，这种关系用金钱体现商品交易的过程，因此这种关系体现出双方的对等关系，物业不为造成服务质量低下，要求业主如数支付物业费，这个交易过程就不是双方对等的关系，而是强买强卖的关系，是强盗逻辑！如果我们业主认可这种关系，那我们就是脑残了。
    鉴于种种上述的观点，我请广大业主们要重视维权和如何维权，维权的法宝就是国家法规，其中最关键的就是《物业服务条例》，其次还有消防法规、治安法规、环境法规、绿化法规等，大家务必花点时间好好学习，同时要做有心人，对于物业的不为要做好取证，取证可以是人证、照片、物证、声音等，取证还应有时间、地点、与周边环境的相关关系等，尤其是照片更应重视这点，取证还必须对应法规条例，如某某事没有做好，违反了某某法规第几款第几条等，这样才能以铁的事实胜诉。
    事实告诉我们，尽管我们是弱者，但是真理永远都是真理，只要我们运用好法律条款，做好我们应该做的，真理永远站在我们这里，弱者一定会成为强者！
    最后在多说一句，我们并不想与物业形成对立，我们希望与物业共建小区，因为这毕竟是我们居住的地方，我们不奢望有一个优美的环境，仅仅希望有一个卫生、安全、安静的环境，如果连这点最起码的条件都做不到的话，我们花了自己含辛茹苦省下的几百万元到这里就是为了陪景瑞玩吗？物业你拿我们的物业费不惭愧吗？我想你们也是业主吧，也是打工的吧，你换位思考一下，我们的要求和做法不过分吧！业主们行动起来，不要沉默了，为我们的利益，为我们所化的毕生血汗钱而维权吧！

作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:42

上海市物业管理条例 细则

            第一章　总则
            　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
            　　第二条
            本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
            　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
            　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
            　　第五条
            国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
            第二章　业主及业主大会
            　　第六条 房屋的所有权人为业主。
            　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
            　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
            　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
            　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
            　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
            　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
            　　（六）监督业主委员会的工作；
            　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
            　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
            　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
            　　（十）法律、法规规定的其他权利。
            　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
            　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
            　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
            　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
            　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
            　　（五）按时交纳物业服务费用；
            　　（六）法律、法规规定的其他义务。
            　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
            　　第九条
            一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
            　　第十条
            同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
            　　第十一条 业主大会履行下列职责：
            　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
            　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
            　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
            　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
            　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
            　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
            　　第十二条
            业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
            　　第十三条
            业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
            　　第十四条
            召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
            　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
            　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
            　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
            　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
            　　（四）监督业主公约的实施；
            　　（五）业主大会赋予的其他职责。
            　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门备案。
            业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
            　　第十七条
            业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
            　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
            　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
            业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
            　　第二十条
            业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
            第三章　前期物业管理
            　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
            　　
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:43

第二十二条
            建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
            　　第二十三条
            建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
            　　第二十四条
            国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民ZF房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
            　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
            　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
            　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
            　　第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
            　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
            　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
            　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
            　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
            　　（四）物业管理所必需的其他资料。
                物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
            　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
            　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
            
            第四章　物业管理服务
            　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
            国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
            　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
            　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
            　　第三十五条
            业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
            　　第三十六条
            物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
            　　第三十七条
            物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
            　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
            　　第三十九条
            物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
            　　第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
            　　第四十一条
            物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
            　　第四十二条
            业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
            　　第四十三条 县级以上人民ZF价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
            　　第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
            　　第四十五条
            物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
            　　第四十六条
            对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
            　　第四十七条
            物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
            　　第四十八条
            物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
            　　第四十九条 县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
            第五章　物业的使用与维护
            　　第五十条
            物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
            　　第五十一条
            业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
            　　第五十二条
            供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
            　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
            　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
            　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
            　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
            　　第五十五条
            利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
            　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
            　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
            第六章　法律责任
            　　第五十七条
            违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
            　　第五十八条
            违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第五十九条
            违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
            　
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:43

第六十条
            违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
            　　第六十一条
            违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第六十二条
            违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
            　　第六十三条
            违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
            　　第六十四条
            违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
            　　第六十五条
            违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
            　　第六十六条
            违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
            　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
            　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
            　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
            　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
            　　第六十七条
            违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
            　　第六十八条
            业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
            　　第六十九条
            违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民ZF房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
            　　第七章　附则
            　　第七十条本条例自2003年9月1日起施行。
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:44

【实施时间】2004/10/01【颁布单位】发改价检[2004]1428号
            国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知

            各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委（计委）、物价局、建设厅、房地局：
            　　为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，我们制定了《物业服务收费明码标价规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
            　　附：物业服务收费明码标价规定

            中华人民共和国国家发展和改革委员会
            中华人民共和国建设部
            二○○四年七月十九日
            　　附：物业服务收费明码标价规定
            　
            　　第一条　为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
            　　第二条　物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
            　　第三条　物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
            　　第四条　ZF价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。ZF价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。http://www.law110.com,天下房地产法律服务网保留编辑权.
            　　第五条　物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
            　　第六条　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
            　　实行ZF指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
            　　第七条　物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
            　　第八条　物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
            　　第九条　物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
            　　第十条　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
            　　第十一条　物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
            　　第十二条　对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由ZF价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
            　　第十三条　本规定自2004年10月1日起施行。
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:45

物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法
            【实施日期】2004-01-01【颁布单位】国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号
            关于印发物业服务收费管理办法的通知
            各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
            为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
            附：《物业服务收费管理办法》
            中华人民共和国国家发展和改革委员会
            中华人民共和国建设部
            二○○三年十一月十三日
            物业服务收费管理办法
            第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
            第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
            第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
            第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
            县级以上地方人民ZF价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
            第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
            第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行ZF指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民ZF价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
            第七条物业服务收费实行ZF指导价的，有定价权限的人民ZF价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
            实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
            第八条物业管理企业应当按照ZF价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
            第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
            包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
            酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
            第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
            第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
            实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
            物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
            1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
            2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
            3、物业管理区域清洁卫生费用；
            4、物业管理区域绿化养护费用；
            5、物业管理区域秩序维护费用；
            6、办公费用；
            7、物业管理企业固定资产折旧；
            8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
            9、经业主同意的其它费用。
            物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
            第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
            物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
            业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
            第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
            第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
            第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
            业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
            物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
            第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
            第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
            第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
            第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
            第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
            第二十一条ZF价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由ZF价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
            第二十二条各省、自治区、直辖市人民ZF价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
            第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
            第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:46

【实施日期】2009/10/01【颁发文号】 法释[2009]8号【失效日期】　

      最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
      （法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

      中华人民共和国最高人民法院公告
      　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十五日　

      　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
      　　第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
      　　第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
      　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
      　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
      　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
      　　第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
      　　第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
      　　第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
      　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
      　　第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
      　　第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
      　　第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
      　　第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
      　　第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
      　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
      　　第十一条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
      　　第十二条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
      　　第十三条　本解释自2009年10月1日起施行。
      　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:47

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上海市新建住宅环境绿化建设导则（沪住工[2001]214号）
[2001-8-2]
   
上海市住宅发展局
上海市绿化管理局
沪住工[2001]214号
各区、县住宅发展局（署），各区、县（园林）绿化管理局（处、署、所），各住宅开发建设单位：
    一、为提高本市新建住宅的整体质量水平，科学引导环境绿化建设，改善城市环境，推进生态及景观住区战略的实施，现根据《上海市植树造林绿化管理条例》制定本导则。
    二、本导则所称的新建住宅环境绿化建设，是指在征地红线范围内的新建住宅环境绿化配套建设。
    三、本导则适用于本市新建住宅的环境绿化配套建设，并供己建成的住宅小区在改造中参考使用。
    四、新建住宅环境绿化导则：
    1、总体要求。新建住宅绿化建设应遵从“以人为本”的原则，努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。
    （1）力求自然活泼的风格，摒弃大色块布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。
    （2）地形设计科学合理，有利于保护天然水源，处理好地表排水，少设或不设地下管道，降低建设投资和养护管理的费用。
    （3）植物布置应充分考虑住宅的通风、采光、隔热等特定功能，并处理好与地下管线的关系。
    （4）高层、中高层住宅的绿化设计应充分考虑鸟瞰效果，满足高楼居民的俯视要求。
   
（5）运用我国传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、障景、借景、框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。
    2、配植要求。新建住宅绿化建设应坚持乔灌草结合，提高生态含量，美化居住环境的原则。
    （1）落叶乔木与常绿乔木的比例为1∶1-2；乔木与灌木的比例为1∶3-6；草皮面积（乔灌木投影范围除外）不高于绿地总面积的30％。
    （2）植物种类丰富多彩：
    （i）绿地面积在3000平方米以下的，不低于40种；
    （ii）绿地面积在3000～10000平方米的，不低于60种；
    （iii）绿地面积在10000～20000平方米的，不低于80种；
    （iv）绿地面积在20000平方米以上的，不低于100种。
    （3）多布置色叶植物、花灌木、香源植物以及多年生花卉（详见附件一）。
    （4）多布置有益身体健康的保健植物（详见附件二）。
    （5）适当配植鸟嗜植物和蜜源植物，吸引动物和生物，创造人与自然和谐共存的居住环境（详见附件三）。
    （6）采用生物固氮的方式逐步取代直至取消化肥栽培的方式。即选择栽种能与自然界固氮微生物共生形成根瘤的植物，减少或消除对土地的污染（详见附件四）。
    （7）根据植物特性和观赏作用合理配植植物群落，提高一次存活率，美化居住环境（详见附件五）。
    3、实施要求。实施新建住宅绿化建设应遵从因地制宜，保护地形地貌，弘扬历史文化的原则。
    （1）保护原有绿地及植物，特别是大规格的乔木。
    （2）种植前应根据实际情况进行土壤改良，覆土层深度不低于1.5米。
    （3）沿城市道路的围墙应透空透绿，与城市景观融为一体（推荐形式详见附件六）。
    （4）完成种植后，应标设植物名牌，普及绿化知识，提高全民赏绿护绿水平。
    （5）建设屋顶绿化，美化城市第六面，形成立体生态。
    五、本导则自发布之日起施行。
上海市住宅发展局
上海市绿化管理局
二○○一年八月二日
  正文
  附件一 色叶植物、花灌木、芳香植物、多年生（宿根）花卉
  附件二 保健植物
  附件三 蜜源植物、鸟嗜植物
  附件四 固氮植物
  附件五 配植建议
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:49

上海市绿化委等关于加强住宅小区绿化管理的通知——公元物业管理网
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            上海市绿化委等关于加强住宅小区绿化管理的通知

            沪绿委办〔2011〕3号
            各区（县）房管、绿化和城管执法部门：
            　　住宅小区绿化是住宅物业的重要组成部分，是住宅小区有生命的配套基础设施，对提升住宅小区景观面貌，改善城市生态环境，提高市民生活品质有着重要作用。为更好地发挥住宅小区绿化的功能，使之更好地服务市民、服务社会，特对住宅小区绿化管理提出以下要求。
            　　一、加强房管、绿化部门的沟通，形成部门联动机制
            　　区、县房管和绿化管理部门应主动加强相互之间的沟通联系，建立定期的工作例会制度，及时通报有关工作计划、工作要求和工作进展，定期通报住宅小区绿化投诉受理和处置情况，及时沟通住宅小区绿化重大投诉案件的调查处置情况，共同维护小区良好的绿化环境。
            　　各区县房管部门、街道（乡、镇ZF）在组织推进住宅小区综合改造过程中，涉及绿地改造调整、临时占用绿地或树木调整变动的，应当会同绿化管理部门共同制定综合改造方案。绿化部门应跨前一步，主动参与对住宅小区综合改造中有关绿化改造调整方案的审核、质量监督和验收等工作，加强行业技术指导与服务。
            　　二、规范实施住宅小区绿化调整改造
            　　各级ZF部门和单位、企业对住宅小区绿化进行调整时，应严格遵照《上海市绿化条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市居住区绿化调整实施办法》等有关规定，绿化调整改造方案必须经过公示、征询，获得三分之二以上业主同意。涉及迁移、砍伐树木、临时使用绿地以及对绿地调整改造减少绿地的，还应按程序报绿化管理部门审批同意。
            　　住宅小区实施综合改造，应充分发挥房管、绿化部门优势，共同筹措资金，确保在房屋、道路、管道等得到改造的同时，小区绿化品质和景观面貌也有所提升。确无条件提升的，应及时恢复被损绿化，确保改造后绿化总量不减少、绿化品质和景观面貌不低于改造前。
            　　鼓励小区改造过程中充分利用各种空间和立面，发展住宅小区立体绿化，增加绿视率。立体绿化折算绿地的计算办法参照《上海市城市规划管理技术规定》（2003年10月18日上海市人民ZF令第12号）第56条规定执行。
            　　三、规范住宅小区绿化日常养护管理
            　　1、明确绿化养护按等级提供服务
            　　物业服务企业在接管住宅小区物业管理前应按《上海市住宅物业管理规定》和《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的要求与业主明确绿化养护范围、等级及对应的收费标准。
            　　物业服务企业从事住宅小区绿化日常养护作业时，应建立专门的绿化养护台帐，按照《上海市新建住宅环境绿化建设导则》中“养护导则”设定的技术措施及要求实施，文明作业。
            　　2、倡导住宅小区绿化专业养护
            　　物业服务企业应根据物业服务合同约定的绿化养护内容和标准实施养护。倡导聘用绿化养护专业单位进行修剪、施肥、移植、病虫害防治等专业性较强的绿化作业。物业服务企业委托绿化养护专业单位实施绿化养护的，应当签订绿化专业养护合同，负责对养护单位实施作业时的日常监督管理。绿化养护专业单位可在已具备园林绿化施工资质或得到园林绿化养护企业能力认定的企业中选择。
            　　绿化部门应主动提供“绿化养护企业能力认定企业目录”，并提供绿化养护招投标平台、提供绿化养护质量等级评定等服务。绿化养护质量评价标准参照《上海市园林绿化养护技术等级标准》。
            　　四、坚决制止毁绿、占绿现象
            　　物业服务企业应严格遵守《上海市绿化条例》有关规定，加强对住宅小区绿化的日常巡查，发现擅自占绿、毁绿等违法行为的，应及时制止，并在第一时间报告城管执法部门，使违法行为止于萌芽状态。
            　　对确已发生的违法行为，城管执法部门接报后应及时核实、严肃查处。物业服务企业应积极配合执法部门的取证、查处工作。
            　　鼓励居民参与住宅小区绿化的爱绿、护绿行动以及有组织的养绿行动。小区居民对绿化养护标准、养护等级、养护面貌有任何建议和意见，可以向业委会、物业服务企业以及相关部门反映。禁止将小区内共有绿化圈为私人绿化。
            　　五、建立培训、检查、考核机制
            　　区、县房管部门应当引导、督促物业服务企业相关人员接受绿化法律法规培训，配合绿化部门做好重大病虫害防治等专项技术的培训。物业服务企业应当鼓励绿化养护人员参加绿化职工技能培训，提高物业服务企业绿化养护管理水平。
            　　绿化部门应结合“绿化服务进社区”等工作，加大绿化宣传服务力度，不断提高物业服务企业绿化管理水平，提升社区居民绿化保护意识，营造住宅小区爱绿护绿的良好氛围。
            　　小区绿化日常养护管理纳入小区经理考核记分范围，录入诚信档案。小区经理诚信记录与物业服务企业诚信等级、资质核定等挂钩。
            　　上海市绿化委员会办公室
            　　上海市住房保障和房屋管理局
            　　上海市绿化和市容管理局
            　　二○一一年四月十五日
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:49

上海市关于加强社会噪声管理的通知——公元物业管理网
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            上海市关于加强社会噪声管理的通知

            上海市环境保护局
            上海市公安局
            上海市城市管理行政执法局
            上海市住房保障和房屋管理局 文件
            沪环保法〔2010〕314号
            关于加强社会噪声管理的通知
            各区县环保局、公安分局、城管执法部门、住房保障房屋管理局：
            为了加强对社会噪声的管理，改善居民生活环境，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（以下简称《噪声法》）、《中华人民共和国治安管理处罚法》（以下简称《治安处罚法》）等有关法律、法规的规定，现就本市加强社会噪声管理等有关问题通知如下：
            一、各有关部门应当按照《噪声法》、《治安处罚法》和相关法律、法规的规定，根据各自职责，加强对社会噪声的管理，加大执法检查、协调力度。
            二、环保部门应当重点加强对商业经营场所边界噪声，商业经营活动中使用的设施、设备产生的噪声等方面的管理和执法。对发现噪声超过规定排放标准的，严格按照《噪声法》的规定进行处理。
            三、公安部门应当重点加强对社会生活噪声等方面的管理和执法。对有下列情形之一，干扰他人正常生活的，公安部门可以按照《治安处罚法》的规定处理：
            （一）在城市市区（含中心城、新城、中心镇）噪声敏感建筑集中区域使用高音喇叭（含使用高音喇叭叫卖）的；
            （二）在露天公共场所使用音响器材，音量过大的；
            （三）使用家用电器（乐器）、室内装修或者使用高音喇叭叫卖，造成噪声污染的。
            公安部门在查处“制造噪声干扰正常生活”案件时，一般不需要进行噪声监测，依法需要进行噪声监测的，由环保部门配合公安部门组织监测。
            四、城管执法部门在公共场所日常巡查时，发现在城市建成区使用高音喇叭，在街道、广场、公园等公共场所举行活动使用音响器材产生过大音量的，及时予以劝阻。
            五、住房保障房屋管理部门应当引导建设单位、业主大会在制定临时管理规定和管理规约时，约定避免产生噪声的相关内容和纠纷解决途径。
            六、各级公安、环保、城管执法、住房保障房屋管理等部门应当建立联动工作机制，及时沟通，实现信息共享；对不属于本部门管辖的环境噪声污染案件，及时移交给相关部门处理。
            七、各居委会、业主委员会应当充分发挥协调功能，对社区出现的噪声污染纠纷，及时调处社区噪声矛盾，努力建设“安静居住小区”。物业服务企业发现业主或者使用人违反法律规定或者管理规约的，应当及时予以劝阻、制止，拒不听劝阻的，及时报告公安部门予以处理。
            
            市环保局　　　 　市公安局 市城管执法局
            
            市住房保障房屋管理局
            二O一O年八月二十三日
            主题词：环保 噪声 管理 通知
            上海市环境保护局办公室 2010年8月24日印发
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:50

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            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见

            上海市ZF批转市公安局、市建委《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》的通知
            
            各区县人民ZF、市各有关部门：
            　　上海市ZF同意市公安局、市建委拟定的《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》，现转发给你们，请遵照执行。
            二○○九年五月十八日
            关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见
            （市公安局、市建委   2009年4月）
            　　为规范和加强全市居民住宅小区安全技术防范设施建设和管理工作，进一步完善全市社会治安防控体系建设，增强居民住宅小区安全防范能力，保护居民人身财产安全，维护社会稳定，依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》（建设部、公安部〔1996〕第49号令）、国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004建设部、国家质监局联合发布）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）、《南京市公共安全技术防范管理规定》（南京市人民ZF第177号令）以及《关于进一步加强全市基层科技防范建设、管理和应用工作的意见》（宁综治办字〔2007〕第9号）的有关要求，结合实际，特制定本意见。
            　　一、新建居民住宅小区安全技术防范设施设置要求
            　　根据社会治安形势以及住宅小区建筑面积、建设投资、系统规模、系统功能和安全管理要求等因素，依据国家、行业有关标准要求进行安全技术防范设施的设计和建设，设计、安装和使用具有安全防范功能的防护围墙（围栏）、防盗门（楼寓对讲电控防盗门、进户防盗安全门）、周界电子防护系统、视频监控系统、家庭报警系统、电子巡更系统、出入口控制系统等防范设施及治安值班室。各子系统及监控中心设计、建设应符合国家强制性标准《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）、《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）及国家、行业其他有关标准、规范的要求。安全技术防范设施具体设置要求为：
            　　周界安全防护：沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙等）或周界电子防护系统；实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8
            m。围栏的竖杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑；周界电子防护系统沿小区周界封闭设置（小区出入口除外），应能在监控中心通过电子地图或模拟地形图准确显示周界报警的具体位置，应有声、光指示，应具备防拆和断路报警功能；有条件的可在周界安装视频安防监控系统。
            　　小区出入口安全防护：小区出入口应设置安全防护门，设置治安值班室；应设置视频监控系统，安装定向定焦摄像机，全面、清晰监看和摄录进出人员（体貌）面部特征及车辆牌照、颜色等特征，晚间应采取相应的措施，保证监控图像有效；有条件的可安装出入口控制系统或电动起落护栏，并具有断电开启功能。
            　　家庭安全防护：应优先配置联网型访客（可视）对讲系统，实现住宅小区出入口、楼栋口和监控中心、住户之间双向通话；根据安全管理要求，当电控门开启超过设定时间（不超过120S），应向监控中心报警。可视对讲系统图像应清晰，至少能分辨访客的面部特征。单元门应安装电控防盗门和访客对讲（可视或非可视）系统，并配置不间断电源装置。访客对讲系统主机安装在单元防护门上或墙体主机预埋盒内，应具有与分机对讲的功能。分机设置在住户室内，应具有门控功能，宜具有报警输出接口。访客对讲系统应与消防系统互联，当发生火警时，（单元门口的）防盗门锁应能自动打开；住户进户门应安装符合标准要求的防盗安全门；住宅一层、连通商铺顶层住宅、别墅宜安装内置式防护窗或高强度防护玻璃窗，设分户防盗安全门，也可根据用户需要安装入侵报警系统，报警控制器应与监控中心联网。
            　　其他部位安全防护：小区重要部位和区域、主要通道、电梯、重要公共场所、自行车集中停放区、停车场（库）出入口及场（库）内应设置视频监控系统；有条件的可设置停车库（场）管理系统，可在公共区域安装电子巡查系统。
            　　监控中心设计要求：住宅小区宜独立设置监控中心，位置应远离震动源、噪声源、污染源、电器干扰源和易燃易爆品集中的地方（如住宅小区的锅炉房、配变电站（室）等），小区监控中心应具有不少于两种对外有线、无线通信联络手段，具备自身防范（如防盗安全门、内置式防护窗、探测器、紧急报警装置、门禁）和防火等安全措施，同时具备与城市监控报警联网系统的接入能力与联网接口；监控中心设在一层时，应设内置式防护窗（或高强度防护玻璃窗）及防盗安全门；监控室内应安装摄像机；各安防子系统可单独设置，但由监控中心统一接收、处理来自各子系统的报警信息；应留有与接处警中心联网的接口；应配置可靠的通信工具，发生警情时，能及时向接处警中心报警。
            　　二、新建居民住宅小区安全技术防范设施建设程序与要求
            　　居民住宅小区安全技术防范工程的设计，应遵从人防、物防、技防有机结合的原则，在设置物防、技防设施时，应考虑人防的功能和作用。安全防范工程的设计，必须纳入住宅小区开发建设的总体规划中，统筹规划，统一设计，同步施工，同时投入使用。
            　　新建居民住宅小区在设计方案论证时，市规划部门会同公安技防管理部门对建设项目安全防范设施的设计进行论证，由公安技防管理部门提出意见；在施工设计图审查时，居民住宅小区安防设施设计审查应与建筑工程消防设计审查同时进行；对不符合安全防范有关技术标准、规范、程序、规定的设计，应由开发建设单位会同设计单位进行修改达标，对未达标的设计不予批准。居民住宅小区设计施工单位必须设计使用符合安全技术防范要求、标准的产品。
            　　居民住宅小区建设施工单位应严格按照安全技术防范设计要求进行施工，不得擅自改动。确有修改必要的，应重新组织论证，出具变更设计意见书及相应的图纸，并报原审批部门重新审批后方可进行施工。居民住宅小区安全技术防范设施所用的产品（包括设备、系统等），已纳入公共安全技术防范产品管理范围的，应当持有省级以上公安技防管理部门颁发的生产登记批准书。未纳入管理范围的产品，每批需持有法定检测机构的检测报告或鉴定证明方可使用。
            　　新建居民住宅小区建设竣工后，开发建设单位或业主单位向公安技防管理部门申请并由公安技防管理部门依据《安全防范系统验收规则》（GA308-2001）的有关要求，对建设项目中安全技术防范设施进行验收，由公安技防管理部门提出意见，验收通过并符合规定要求方可交付使用，并报送建设主管部门备案，否则，当地公安机关不予登记核发门牌。依据《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）的要求，总造价在30万元以上的安全技术防范设施验收之前，应通过公安部指定的检测机构检测。
            　　居民住宅建设单位未按有关规范、标准、规定设计或擅自改动设计文件中有关安全防范内容的；或使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料、设施的，公安管理部门可依据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》责令整改并予以处罚。居民住宅小区建设单位擅自使用实行生产登记制度，但未经公安机关批准登记的安全技术防范产品；或使用销售实行生产登记制度，但该产品未经公安机关批准生产登记的安全技术防范产品的，公安管理部门可依据《安全技术防范产品管理办法》（国家质量技术监督局、公安部第12号令）责令整改并予以处罚。
            　　三、居民住宅小区安全技术防范设施应用维护管理
            　　居民小区技防设施要加强维修和保养。技防设施由业主或使用人按规定合理使用与保护，不得破坏或挪作他用，并由物业服务企业统一管理；物业服务企业应依照《江苏省物业管理条例》的规定和物业管理委托合同的约定，加强对安全防范设施的日常维护，保障其正常运行。委托专业公司维护的，应签定委托合同，该专业公司应具有相应的资质等级、具有一定的技术力量。对破坏居民住宅小区安全防范设施的，当地公安机关应责令其整改、恢复原状，并可根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
            　　居民小区技防设施运行维护要建立资金保障机制，要建立安全防范设施运行及维护经费的保障机制。居民小区技防建设时要拨出专款，确保资金到位、确保技防建设顺利推进。同时，已建居民小区技防设施的运行、维护费用应列入物业管理费；运行、维护收费标准应符合有关规定，并经专业部门审核通过；技防设施的维修、更新、改造费用，经业主大会同意后，可从住宅专项维修资金中列支
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:54

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法——公元物业管理网.txt (72.48 KB)

附件: 上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法——公元物业管理网.txt (2012-12-23 20:54, 72.48 KB) / 下载次数 65
http://162.218.51.55/attachment.php?aid=73971&k=5069a057e6bed2baf9b63fa6aa31139c&t=1732855673&sid=a2PQQn
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:55

关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见——公元物业管理网
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            关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见

                  关于印发《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》的通知
                  沪房地资物[2005]91号

                        各区（县）房地局:
                            现将《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》印发给你们，请遵照执行。
                        
                        上海市房屋土地资源管理局
                           
                        二○○五年二月四日
                        
                        
                        关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见
                            为贯彻《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。
                            一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定
                           
                        （一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。
                            （二）在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：
                            1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物；
                            2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物；
                            3、其他违法的建设工程。
                           
                        上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。
                            （三）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。
                            二、关于改变物业使用性质的认定
                            在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为：
                           
                        （一）未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。
                            （二）将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。
                            三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务
                           
                        物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主（临时）公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》样张详见附件一）。
                            四、关于违法行为处理中法规适用问题
                           
                        （一）2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。
                           
                        （二）2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用《条例》，处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。
                            在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用《规定》。
                            五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序
                            违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。
                            “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理：
                           
                        （一）区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书（详见附件二），并送达当事人及房地产登记机构；认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。
                            （二）房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
                           
                        当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区、县房地产管理部门；区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记；违法建筑被依法执行拆除的，区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
                           
                        事实认定不清或违法建筑已被依法拆除，区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的，由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的，由当事人承担相应责任。
                            六、关于物业管理用房
                           
                        建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。
                            七、关于物业的验收
                           
                        物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题，应书面告知建设单位或业主委员会，并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。
                            物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。
                            建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。
                        
                        附件一
                        违规行为整改通知书
                                        号   室      （业主/使用人）：
                            经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：  
                            (一)
                            (二)

                           
                        上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。
                                                                                 
                                （物业管理企业盖章）
                                                                                 
                                二○○   年   月   日
                           
                        注：本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、一份由物业管理企业留存，一份备报相关行政管理部门○○   年   月   日
作者: 路见不平    时间: 2012-12-23 20:56

国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
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            【文件题目】国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知


            【实施日期】2007/10/01【颁发文号】发改价格〔2007〕2285号【失效日期】


      国家发展和改革委员会文件
      建 设 部
      发改价格〔2007〕2285号
      国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
      各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
      为提高ZF制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
      　　
      附件：物业服务定价成本监审办法（试行） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
      国家发展改革委
      建 设 部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年九月十日

      附件：
      物业服务定价成本监审办法（试行）
      第一条　为提高ZF制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《ZF制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。 　　
      第二条　本办法适用于ZF价格主管部门制定或者调整实行ZF指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。 　　
      本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
      　　
      本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 　　
      第三条　物业服务定价成本监审工作由ZF价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。 　　
      第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。 　　
      第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则： 　　
      （一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； 　　
      （二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 　　
      （三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 　　
      （四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 　　
      第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
　　
      第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
      　　
      第八条　人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据ZF有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
      　　
      第九条　物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
      　　
      第十条　绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 　　
      第十一条　清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 　　
      第十二条　秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
      　　
      第十三条　物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
      　　
      第十四条　办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 　　
      第十五条　管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 　　
      第十六条　固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
      　　
      第十七条　经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 　　
      第十八条　物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。 　　
      第十九条　工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地ZF规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
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      第二十条　固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
      　　
      第二十一条　物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 　　
      第二十二条　物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
      　　
      第二十三条　本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。 　　
      第二十四条　各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。 　　
      第二十五条　本办法由国家发展和改革委员会解释。 　　
      第二十六条　本办法自2007年10月1日起施行。 　
      附：物业服务定价成本监审表
      附：
      物业服务定价成本监审表
      （ )年度

      物业服务小区名称
      物业服务企业名称
      物业服务企业资质等级
      物业服务企业法定代表人
      物业服务企业地址
      邮政编码
      财务负责人
      填 表 人
      电 话
      传 真
      物业服务企业盖章
      年 月 日
作者: 路见不平    时间: 2012-12-24 11:09

顶起来
作者: 如意翡翠    时间: 2012-12-24 15:34

lz好辛苦，顶一下。
二期的业主对现今的物业不作为真的已到了无语的地步了，因为已对其无望所以己不愿再费口舌，用自己的方式维持好权宜即可。
lz是否听说过：企业中老板对其下属批评有加，说明对其仍有指望，当对某下属无语时，那此人离“被炒鱿鱼”不远了。
作者: Jeffrey239    时间: 2012-12-24 16:54

支持，目前管理确实很差，感觉一年不如一年。由于管理不善，这些群租的，乱贴小广告的，乱塞小卡片的，如入无人之境。好好的社区被弄的一塌糊涂。越来越失望！！！



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