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标题: 和记黄埔真如“假动作”难掩捂地本质 [打印本页]

作者: hill 时间: 2011-5-16 22:29 标题: 和记黄埔真如“假动作”难掩捂地本质

和记黄埔真如“假动作”难掩捂地本质
http://finance.eastmoney.com/news/1354,20110506136097516.html

如果说土地在拍卖后两年没动工，或许是因为规划设计的因素，那么在正式动工两年后，仍然仅止于桩基工程，那就不得不让人质疑其背后的猫腻了。
　　当“面粉贵过面包”被人习以为常，甚至卖完了“面包”却无法买回等价的“面粉”时，那么多攒点“面粉”自然会成为商家的首选。如今，房地产行业也正面临这样的境地。在地价和房价仿佛竞争般“你追我赶”的时候，开发商在掂量兜里的钱财之时，不由自主也会打起“囤地”的小九九。“捂地”的诱惑，即便是数次蝉联亚洲首富的李嘉诚，也无法抵挡。上海真如A3-A6地块，在接连迎来2006年和记黄埔进驻以及2009年动工两次喜悦之后，在2年后的今天，却依然只维持在打地基的现状……
　　一个人少、车少的工地
　　对于在曹杨路近铜川路做炕大饼生意的张师傅来说，近一周对面工地的开工，让春节后稍显冷清的生意又明显的好了起来。而且，随着工地民工的增多，客源也随之稳定，但是相比于张师傅当年选择这个路段时预计的人数来说，还是少了不少。
　　“原本以为一个这么大的工地，起码工人能有上千人，可是这两年来，人数一直没有想象中的多，但对于我们这样的小摊位也差不多了。”张师傅告诉记者，像他们这样做大饼的，比较喜欢在工地旁边，因为只有工人才有可能早、中、晚三餐经常买大饼吃。当初来这边，也就是因为看中这个大施工项目。
　　但是，工地一直没有完全动工让张师傅很失望，甚至很长一段时间处于停工状态。“现在工人也就在一两百人左右吧，土方车非常少，基本也看不见。不过这个工地听说项目很多，后期应该很多人，所以我们也一直没换地方。”张师傅说道。
　　而在附近建材市场上班的王建也告诉记者，对和黄的地块非常疑惑。因为相比于以前看过的工地人声鼎沸、车水马龙的景象，真如副中心A3-A6地块的施工情况可以用“门可罗雀”来形容。
　　“反正从2009年把外围建起来后，一直挺安静的，旁边原来有一块建材市场也在前一段时间刚刚拆迁，不像有的工地上施工和渣土车的噪音很吵。听说这块地是香港李嘉诚的，当时动静也挺大的。”王建为记者描述道。
　　而记者走进工地后，发现工地上的工人并不多，仅有约20个工人在进行桩基工程。而据现场一位包工头称，目前已有浙江广厦、江苏建设、南通三建以及上海星宇建筑四家公司接受了项目。如今在启动的就是A3地块的桩基工程，预计7月份完工。
　　“目前施工人员还在陆续过来，项目还没完全展开，但是在7月份应该能够完成桩基工程。”该包工头说道。
　　变相捂地？
　　如果说土地在拍卖后两年没动工，或许是因为规划设计的因素，那么在正式动工两年后，仍然仅止于桩基工程，那就不得不让人质疑其背后的猫腻了。
　　“从技术层面上说，真如副中心A3-A6地块相同面积的桩基工程时间在半年左右应该就能如期完工，最长时间在一年也应该可以完工了。”在上海做了多年包工头的谢宁说道。
　　作为接手过华润置地橡树湾橡府、绿城•黄浦湾等知名大盘部分工程的包工头，谢宁对开发商“控制进度”的伎俩烂熟于心。他告诉记者，对于一块地的开发，快或慢都掌握在开发商的手中。

作者: hill 时间: 2011-5-16 22:29

“其实大的开发商对不同地块的开发，早就有了一定的模式，在拍下某块地块之后，设计方案的完工其实是非常快的。而在工程进度的快慢上，说起来更简单，工人多招或者少招一点，就可以了。”谢宁说道。

　　方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川在接受采访时也认为，和记黄埔“从正常来看，这样的开发速度肯定是慢的”。

　　记者在走访时发现，与和黄一街之隔的绿地集团下属地块早已开工。与和记黄埔地块上的“冷清”相比，绿地集团的地块可谓“热火朝天”，不仅工地上人头攒动，土方车的进出也让记者在走访工地时不得不小心翼翼。而据资料显示，绿地集团2009年12月份以14.166亿元竞下真如城市副中心B1、B2南块地块后，在2010年12月便立即开工，预计到2013年竣工，如今桩基工程已进入中后期。

　　“我们比他们建得迟，但肯定会比他们建得快。一方面我们的体量比他们小，另一方面我们的工程进度会比他们快得多。对面都已经建了两年了，才出来这么点东西，肯定是不想建得快。”绿地工地上一位项目部的负责人告诉记者。

　　记者随后电询了和记黄埔总部，得到的回答只是因为非公司的原因所以延迟，但并未捂地，其余不方便透露。

　　然而，对于一向“磨蹭”的和记黄埔来说，此次依旧不得不让人怀疑其捂地的可能。

　　坐“地”起价

　　其实，对于和记黄埔来说，“捂地”似乎是家常便饭。

　　就上海来说，一直都是和记黄埔捂地的“重灾区”。最早且最有名的是汇贤居。这个位于上海长乐路、乌鲁木齐路的高档豪宅曾经是上海的“楼王”，2003年就以一套顶层复式6500美元/平方米的单价引起市场轰动。该项目的地块早在上世纪90年代中期就已获得，其间经过将近10年的时间才将楼盘推向市场，成为和黄在上海“捂地”的“鼻祖”。

　　同时，御翠豪庭的捂盘也是其经典案例之一。从得手到开盘整整花了7年时间，而其产品也仅仅是15栋高层、小高层的公寓项目，约18万平方米的总建筑面积。然而经过7年的“精耕细作”，楼板价2468元/平方米的御翠豪庭开盘单价也暴涨到30000元/平方米，上涨了12倍之多。

　　而根据方方地产资讯机构提供的一份资料显示，截止2008年，和记黄埔完成销售面积7万平方米，当时储备土地可供开发量为143.8万平方米左右。按当下这种开发速度，和记黄埔2008年在上海的土地储备可以满足19.54年的开发需求。同比之下，土地储备更胜一筹的万科、大华、绿地等开发商则可维持6年左右的开发。

　　尽管，和记黄埔在上海的土地储备较为充裕，但真正能转换成项目的屈指可数。“从2008年到现在，和记黄埔动工的就只有马桥项目、御翠豪庭和御翠园，规模都不大，所以卖的也不多。”赵豫川认为和记黄埔开发土地周期比较长，主要是因为开发的进度比较慢。和记黄埔的储备量不是很大，年度销售量相对来说也比较小，却依旧获利颇丰，“很有可能是靠土地价值来获取收益”。

　　而《上海楼市•智典》总主笔蔡为民则说得更加“露骨”：“和记黄埔在内地一直是以囤地著称的，它不囤地可能才是新闻！”他告诉记者，尽管作为国内知名的品牌地产开发商，和记黄埔既没有采取对每个产品进行精雕细琢取胜的模式，也没有采取万科、金地等房企“快进快出”的规模化路线。既没有质，也没有量，其主要盈利模式就只有靠“坐地起价”。

作者: hill 时间: 2011-5-16 22:31

而从真如地块也可管中窥豹。当时和记黄埔拿下上海普陀真如项目的楼面地价仅仅是3000元/平方米，2009年12月份绿地拿下一街之隔的地块的楼面地价已经是8900元/平方米，两年就翻了两翻。据业内人士估计，现在周边地块出让至少是12000万/平方米的楼面地价，涨幅更是达到300%。

　　这次会否“动真格”？

　　随着和记黄埔近期的动工，再一次引来不少业内人士和投资客的欣喜。毕竟作为上海四大城市副中心之一的真如，今后勾勒的蓝图将以现今的徐家汇为蓝本。而作为其重中之重的真如城市副中心A3-A6地块，其分量不言而喻。

　　同时，原本若说和黄一家如“孤胆英雄”般矗立在真如，如今随着绿地的迅速开建，已经升级成“双塔奇兵”。再加上，自2009年以来，住宅市场受挫，商业地产迎来繁荣期，让更多人开始相信，和黄动工带来的期待。但是，真的会如人们所想，这次和记黄埔要玩真的了？

　　“应该还不会立即开建，做商业地产和做住宅地产差别很大，住宅开发商只要有交通和地段就好了，商业地产需要的要素更多，缺一不可。”蔡为民告诉记者，做商业不是简单的好地段就行，跟自身定位、周边的购物群体以及商业氛围都有很大的关系。

　　而就如今真如板块的现状而言，先不说离城市副中心的概念有多远，其周边的居住氛围以及商业环境都可以用差，甚至很差来形容。

　　在记者走访过程中，老旧小区林立、水产市场恶臭让人不及掩鼻、周边集卡较多成为第一印象，而且在商业配套方面非常缺乏，仅仅依靠周边曹杨、万里板块的配套。

　　“真如板块目前还处于发展阶段，与成熟的板块相比还有较大差距。现在尽管已经确立了城市副中心的规划，但是要等到完全实施还需要很长一段时间。”中原地产西站3组高级分行经理王晓君告诉记者，真如地块现在基本已经没什么新楼盘在售，只有品尊国际还剩一点尾盘。最近确定动工在建的也只有和记黄埔以及绿地集团两个地块。

　　而对于和黄前些年动作缓慢的原因，王晓军用一个“等”字概括。“等配套、等涨价。”王晓君认为，之前轨道交通11号线没开通、周边房价也一直不是很高，这些都没能达到和记黄埔的心理预期，因此施工一直处在断断续续中。

　　汉宇地产西站分行的高级经理李荣则猜测，和记黄埔能够施工缓慢应该与ZF有过拿地协议，ZF可能在规划上没能跟进，导致和记黄埔也迟迟不愿动工。

　　“原本铜川路水产市场准备整体拆迁的，在2008年就已经提出来了，可是后来由于一些原因没能成，现在也没有新的风声了。”李荣说道。同时，他还向记者透露，位于绿地施工项目旁边的绿翡翠家园也有了拆迁计划，但具体时间尚不清晰。

　　对于此次动工后是否意味着和记黄埔项目进入了“快车道”，王晓君和李荣都回答“不好说”。

　　相对而言，蔡为民的回答就比较直接：“以和记黄埔一贯的作风，总是第一个进驻某个地块，然后最后一个出产品，利用这个‘时间差’来获利。因此，想要和记黄埔正常动工出产品，比较难。”他认为，真如地块引进和记黄埔，就是一个树立标杆的目的，以便吸引更多品牌开发商的进驻，因此难免在政策上会给予优惠，这就很有可能包括时间上的“优惠”。

作者: hill 时间: 2011-5-16 22:31

　中国房产信息集团上海事业部研究总监薛建雄也表示，和记黄埔的作风一般都是区域最后一个出项目。“第一个启动开发的话，区域还没有成熟，土地价格处于最低点，而且享受的优惠政策也较多。等到最后一个上市的时候，其他开发商已经扎堆进驻，将整个区域的品质提高，配套齐全，之后将自己的盘推出当然可以卖最高价。”

　　而真如作为仍处于处女地状态的城市副中心规划区，未来的潜力不言而喻。赵豫川就表示，如今市场水涨船高，再加上真如地块本身是等级比较高的规划，配套已经逐渐起来，同时在中环线以内出让土地本身就很少，以后肯定会供不应求，未来的升值空间更胜于现在。

　　因此，对于最会掐算土地上升周期的李嘉诚而言，会否“恢复正常”来进行真如地块的开发，在这就已无需多言。

　　囤积的诱惑

　　有个亲戚是做面食的，说得俗点就是做大饼的。前些年，亲戚说生意很好，2斤面能做200多块的饼子，除去成本后，一个月纯利润大概在3万元左右，一年就是近40万了，让人听之颇为心动。

　　近期，在一次QQ网聊中，笔者获知，他的生意现在也到了瓶颈期，原因就在于原材料面粉这一段时间疯狂涨价。他的主要客户群是附近工厂中的打工群体，都是收入较低的人群。面粉的涨价就意味着产品的涨价，在食客们的工资没有上涨的情况下，很多人就不再愿意购买大饼或者减少购买量，这必然会带来一定损失。

　　当笔者问他怎么办时，他说暂时没有想到好办法，只能经常多买点面粉备着。而从长久来看，他还是准备继续做下去，毕竟这么多年很多食品物价都在上涨，但也没见谁因为物价上涨不吃不喝的。

　　本来作为一个小插曲，这段对话应该很快就会被过滤掉。但笔者猛然从这位大饼亲戚的生意经里找到了一丝当下房地产市场的影子。

　　亲戚就似那纠结的开发商，想要长久的经营下去就得尽量的去获得原材料——面粉，而且是相对廉价的面粉。但如今可预期的情况下，今天的面粉比昨天贵，明天的面粉会比今天贵，在要保证一切进货渠道合法的情况下，想要更具价格优势或者说是更大的利润，最好的办法就是多储备今天的面粉。

　　亲戚店面小，所以只能多买一些，如果给他一个足够大的仓储，我想他一定会把仓储全部存满。如果能给他一个保证面粉新鲜的存储器，那么让他回去休息几天，一直等到面粉价格稳定了，再回来，我想他也绝对愿意。不过前提是面粉上涨的利润要远高于房租以及生活费等费用。

　　2010年8月2日，有消息称国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交与银监会，银监会将根据这份“黑名单”做风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。

　　虽然后续的报道暂时没有出来，但是从这个事件也可以看出在房地产资产大幅上升期，“捂地”是一本万利的买卖，其回报远超20%的土地闲置费，开发商才敢捂地。而据调查，上海的地价在几年间身价有的翻了数倍，有的地块5年甚至能上涨近百倍。

　　而在2010年里，从“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”……直到今年的“盐王爷”，其背后所透露的信息与开发商“囤地”几乎无二：都是对稀缺资源预期的不可确定性，导致大家希望用占有更多的资源来将自己的利益最大化。

　　因此，面对囤积的诱惑，几乎在各行各业中都无法避免。

　　高层曾发出“开发商应流淌着道德的血液”的呼声，但是资本的逐利性注定了道德不会成为开发商的枷锁。

　　或许唯一的办法只有形成法律规章，使囤地的成本远超其获得的利益。

作者: sigurdchen 时间: 2011-5-17 09:40

和万达建设的效率不能同日而语，真如那里起码十年才能有变化吧

作者: xhz_000 时间: 2011-5-17 09:43

真如浮云啊~~~~~··

作者: sigurdchen 时间: 2011-5-17 10:06

普陀差啊

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