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标题: [转贴] 韩国楼市调控对中国的启示 [打印本页]

作者: jingcheng007 时间: 2010-12-11 16:57 标题: 韩国楼市调控对中国的启示

二轮调控政策出台之后中国楼市经历了短暂调整后再次回暖，对于此次回暖目前行业部分各方分歧不一。在连续政策出台调控效果不理想的情况下，国家的后续政策面临巨大的压力。根据目前现有的情况来看，中国的楼市正在遭遇与韩国相同的调控之痛。2004年开始韩国的楼市出现大幅上涨，面对日益高涨的房价韩国民众怨声载道。2005年开始韩国ZF开始出手干预楼市，2005年韩国推行资本收益税，意在打击楼市炒家但是事与愿违，2006年韩国楼市迎来了更为疯狂的一波上涨。韩国经济学家指出，韩国楼市存在严重的泡沫，已经威胁到韩国经济的安全。

面对疯狂的楼市韩国ZF动用了更为严厉的调控措施，3.30新政目前来看对韩国疯狂上涨房价起到了遏制作用。韩国成功抑制疯狂房价值得中国借鉴，根据目前的情况来看，中国的房价已经开始面临调控失效的情况。

回顾韩国ZF3.30新政的核心内容包括以下几点，

首先是紧缩融资目前中国银监会要求商业银行缩紧开发商贷款，但是根据最新披露的数据显示，今年前三季度房地产业的贷款依旧保持同比正增长，根据国家统计局的数据显示，今年1-10月，房地产开发企业资金来源为56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。

目前中国的房地产出现了房企绑架银行银行绑架政策的被动局面，调控房价还需决心手在信贷环节上做到真正的从严从紧。反观韩国ZF紧缩融资政策，“总负债偿还比率”制度值得很多中国商业银行的借鉴，总负债偿还比率制定是指，贷款本利金偿还额和其他负债利息偿还额加在一起的金额不得超过申请人年收入的40%。与此同时韩国大幅提高存款利率和上调存款准备金，抑制流动性泛滥导致的房价大幅上涨。

韩国ZF的第二条举措是，抑止土地的倒卖。2006年4月韩国ZF宣布从2007年1月1日起，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。从韩国建设交通部的统计来看，新政策出台后，韩国的土地价格涨幅从2006年4月开始放缓，土地成交量则迅速萎缩，减少了36.3%。日前中国媒体公布了一份中国地主的排行榜单，中国各大房产企业排名居前。五部委明确表态，打击囤地炒地行为但是目前对于这些大地主们还没作出实际处罚行为。放任囤地行为的背后各地方的土地财政收入纷纷踏入千亿俱乐部，北京、天津、大连等地今年土地出让金均有望突破千亿大关，成为千亿俱乐部的新“会员”。地方ZF在巨大的利益诱惑面前，将国家出台的各项政策抛之脑后，调控房价需要国家政策的完善与地方ZF切实配合。

第三点是打击房产投机。为进一步抑止购房投机现象，韩国ZF2006年4月出台将转让第二套以上住宅的交易税再次提高到50%的新政。同时对拥有3套以上住宅的民众转让住房收取更为严厉的60%的高标准转让税;对价值在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税。效果不明显后逐步加码调控标准，最后收取标准降为是3亿韩元的公寓。在开展严厉契税的同时，对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润征收重税。目前我国还有明确出台房产税一类的新政策，各方对房产税如何征收与征收的形式也是观点不一。

在韩国ZF加大调控力度的同时增加住房供应，是韩国缓解住房矛盾的主要手段，2006年10月韩国ZF宣布增加建设大规模新城计划。同时增加保障性住房的力度，根据韩国ZF的规划显示，2007-2010年韩国将新建86.7万套公共租赁住房。韩国的增加新增住房取得了明显的成效，根据韩国ZF公布的数据显示，2007年-2010年间韩国首都圈新增住房超过160万套，高于4年间120万套的需求。3·30新政出台以来韩国的房价趋于稳定，目前与亚洲其他国家房价居高不下相比，韩国的楼市已经开始出现下跌。韩国楼市疲弱与严厉的楼市政策不无关系，同时供给过大也是导致房价疲弱的原因之一。

目前中国的保障性住房建设力度还远远不够，距离韩国供给过剩还有非常大的差距，韩国楼市的调控对中国具有较大的借鉴意义，在中国ZF调控楼市屡屡受挫的情况下。不妨借鉴下邻国韩国的3.30政策，不可否认的是过于严厉的楼市政策将会导致居民购买信心的受挫。对于中国购房者来说，虚高的楼市已经面临不得不下猛药的地步。同时从韩国的楼市调控政策中，也可以分析出未来国家楼市调控的路线。

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