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标题: [转贴] 房地产新政后首现退地或成新一轮房价下跌先兆 [打印本页]

作者: look85 时间: 2010-12-1 09:38 标题: 房地产新政后首现退地或成新一轮房价下跌先兆

房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。

上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。
业界人士对《第一财经日报》分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。
而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。
先后两次出让
公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。
上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。
业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。
照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。
果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。
资金之困
“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区ZF一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。
昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方第一句话称： “这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”
该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。
据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，ZF也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”
同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。
相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。
据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。
易居中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”
退地或只是开始
究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。
易居中国近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。
例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科（-95.14亿元）。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。
第一财经日报

作者: zhuyuhua 时间: 2010-12-1 09:49

5毛你好 5毛拿好 5毛再见

作者: 香馥湾VIP 时间: 2010-12-1 10:04

不值5毛

作者: tomy3230 时间: 2010-12-1 10:55

骑驴看唱本，走着瞧吧
说跌已经说了很长时间了。

作者: gwd1025 时间: 2010-12-1 13:13

写给老百姓看的

作者: 铜川路 时间: 2010-12-1 14:45

5毛你好 5毛拿好 5毛再见
zhuyuhua 发表于 2010-12-1 09:49

今天去办公积金年冲

银行里的人死命不然前面一个客户提前还贷。

中央都说要控贷了，下面都反过来做。房贷永远是银行最优质的资产。房地产永远是GDP最有力的保障

怎么可能放弃？

图片附件: 5毛.jpg (2010-12-1 14:46, 48.56 KB) / 下载次数 29
http://162.218.51.55/attachment.php?aid=54939&k=eaa5a0b4eac0df2fa54acece6513faf6&t=1732935175&sid=4DLJ5o

作者: zhuyuhua 时间: 2010-12-1 15:12

银行真TMD表脸。。。。。。。还好我提前还掉了否则利息吃不消啊高利贷简直。。。

作者: kite 时间: 2010-12-1 15:22

想提前还，么钱呀

作者: 香馥湾VIP 时间: 2010-12-1 15:39

利息是高，投资其他理财产品的利息都抵不上房贷

作者: fangyan 时间: 2010-12-2 08:45

我上个月底还提前还贷了，中国银行的

作者: 铜川路 时间: 2010-12-2 09:15

房地产市场调控新政（国十条）出台后的首例开发商退地（住宅开发用地），昨日出现在上海嘉定的两个地块。

上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该 ...
look85 发表于 2010-12-1 09:38

上海“被退”地王再次拍卖价格反而上涨3倍2010年12月02日01:48中国证券报我要评论(0)
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11月30日，上海市规划和国土资源管理局发布土地出让公告，两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。值得注意的是，被退的两幅地块再次挂牌出让，起拍价竟分别是前一次出让底价的3.5和3倍。真南路地块之前起拍价为5.545亿元，而此次则飙升至19.345亿元；百安地块之前起拍价为2.4亿元，此次则是7.01亿元。
真南路地块在今年1月被上海宝华企业集团有限公司以总价24亿元竞得，溢价率高达336%。
百安地块于今年2月的土地拍卖会上由莱蒙宝山信息资讯(深圳)有限公司以11.05亿元价格摘得，溢价率360%。值得注意的是，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际有关。莱蒙国际集团已通过港交所上市聆讯，计划融资约2亿美元。
知情人士透露，此次上海宝华企业集团有限公司退地，可能5500万元的竞买保证金将“打水漂”。
但宝华集团知情人士对中国证券报记者表示，并不是因为资金链的问题，称集团有自己的战略安排。
业内人士称，肯定有开发商已有明确接手意向，出让方嘉定区ZF方面才会如此大幅提高底价。(周文天)

作者: elvis_wang 时间: 2010-12-2 10:21

苦的还是老百姓！

作者: look85 时间: 2010-12-2 15:26

饿，这个是QQ新闻上的，偶是转帖的。不过现在原先的那块地皮重新拍卖是原来的3倍。偶买嘎的

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