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标题: [讨论] 开发商吃肉我喝汤　经理揭露物业管理潜规则 [打印本页]

作者: lmjc 时间: 2010-8-25 15:13 标题: 开发商吃肉我喝汤　经理揭露物业管理潜规则

物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物业公司经理向本报爆料，揭开了众多不为人知的行业潜规则。

　　刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”

　　敛钱三条渠道，物业费只是一部分

　　刘强此前所在公

司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。

　　面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”

　　他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。

开发商吃肉我喝汤

　　对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。

　　“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。

　　面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真

”。

　　“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。

　　记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。地上赚完赚地下

　　让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。

　　“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。

　　“没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区
改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。

　　对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”

　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。”

　　记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。

物业公司省钱三大绝招

　　除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。

　　第一招：减员以吃空额

　　刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。

　　“现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元
，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”

　　刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。

　　“我听说海淀有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。
第二招：减少维护费用

　　“举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。

　　第三招：绿化上打主意

　　“能省下来的是细账。”刘强强调。“比如
浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”

　　记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。”

　　“不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。”

如何对付业主、业委会、新物业

　　对业主折腾他三五次也就交了

　　在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。

　　“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”

　
　但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。

　　不过，物业公司一直坚守在小区。

　　“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。

　　“起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”

　　“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”

　　对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。

对业委会就说头儿“贪污”

　　刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。

　　“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。

　　那小区业主坚持换物业公司怎么办？

　　作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。

　　“业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们(业委会)一下就烂了。”

　　“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”

　　刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”

对新物业给点补偿金对方就撤了

　　“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。

　　对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。

　　办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”

　　“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。

　　最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。

作者: bobbyxi 时间: 2010-8-25 15:21

这就是事实~~晕~

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 15:32

不是业内人士写的，不值一看，完全是主观臆断。

现在好人，没人愿意做住宅物业的，管理费根本收不上来。

至于其他，也是开发商拿大头，物业公司拿小头。

谁敢拿钱不开票？太天真了，不值一驳。

作者: zhuyuhua 时间: 2010-8-25 15:38

楼上说的我不知道反正我知道在我们嘉城能坐上嘉城物业经理的（那个胖子给我印象很深刻，具体就不点名了）都是有后台的。。。。。。。。。

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 15:39

物业管理公司的支出费用主要有三大部分：一是维护成本费，如公共设施设备、公共部位的维护费等；二是劳动力成本费；三是物业管理企业的税费和管理开支。而收入主要于物业管理费，其次是车位费、商业配套用房经营收入及物业管理公司提供的有偿经营服务费。但人力成本的逐年提高；员工养老保险福利制度的规范；公共设施设备维护成本的增加；业主服务要求的日益提高等一系列的困难都在影响物业管理企业的正常运作。

老实说：女怕嫁错郎，男怕入错行！

上辈子造孽，这辈子物业！

我都不打算干了，任何行业都是越走路越宽，只有物业这个烂行业越走路越窄！

除了市中心的出租型高档办公楼和商业地产，其他都是没有发展前途的。

物业行业，优秀的都在国际公司“五大行”，基本上做住宅的就和讨饭没啥区别！

作者: zhuyuhua 时间: 2010-8-25 15:43

伊万豆夫是做物业的？难道你就是传说中的嘉城bbs卧底？

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 15:50

伊万豆夫是做物业的？难道你就是传说中的嘉城bbs卧底？
zhuyuhua 发表于 2010-8-25 15:43

我是物业的间谍、特务、反动分子。

你们不要人云亦云，我承认如果做到物业总经理、董事长，基本上还可以喝点汤。

如果你只是个经理，除了偷鸡摸狗、战战兢兢得淘些小浆糊，你还能干啥？

如果想干私活，收钱不开票，基本上离死不会太远的！

做楼盘基层的工作，真TMD不想干了！

老板多好，屁事不干，屁事不管，整天吃香的、喝辣的！

作者: xhz_000 时间: 2010-8-25 15:51

不是业内人士写的，不值一看，完全是主观臆断。

现在好人，没人愿意做住宅物业的，管理费根本收不上来。

至于其他，也是开发商拿大头，物业公司拿小头。

谁敢拿钱不开票？太天真了，不值一驳。
伊万豆夫发表于 2010-8-25 15:32

如果说物业公司不赚钱，那华江干嘛要景瑞来做?万科为啥都自己作物业？
那么多KFS要指定自己的公司来接手物业，甚至阻碍业委会成立就是防止物业被炒掉。
看物业的收入，就跟看ZF官员的收入一样，台面上的物业费那是掩护，关键是灰色收入。

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 15:58

本帖最后由伊万豆夫于 2010-8-26 10:02 编辑

如果说物业公司不赚钱，那华江干嘛要景瑞来做?万科为啥都自己作物业？
那么多KFS要指定自己的公司来接手物业，甚至阻碍业委会成立就是防止物业被炒掉。
看物业的收入，就跟看ZF官员的收入一样，台面上的物业费 ...
xhz_000 发表于 2010-8-25 15:51

现在你以为业主是傻子？

收停车费不给票行吗？

你敢做小区广告不把钱给公司，不打入专门账户？

地下室出租，你敢私自操作？

我说，偷鸡摸狗的肯定有，比如：收垃圾。。。

但是，一线公司退出住宅物业管理是大势所趋。

万科是为了销售才做物业管理的，他们根本不靠这个赚钱。

实在不想干这行了，除非自己做老板，能够经营出租房，那还可以。

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 16:02

中国优秀物业管理和国际五大行对比
2010-6-12 10:37:44 点击[521] 来源：中国房地产报

对比国际优秀的物业管理企业，中国的物管企业仍处于初级阶段。以下通过将中国优秀的物业管理企业和五大行进行全方位对比，找到差距，为中国物业管理企业的发展提供一些启示。

从发展战略层面来说，国内很多物业管理企业依附于开发商，其发展战略定位于服务集团开发的各种项目，谨慎或者完全不进行外部拓展。企业收入的增长、盈利、业务区域拓展并不是主要的发展战略。这类企业在中国物业管理行业前100强中占据65%左右，如万科物业、中海物业等。作为房地产开发延伸的服务环节，其相对于开发商的意义是成为开发商的品牌延伸和维护者。通过物业的后期管理和服务弥补前期开发过程中遗留的各种质量问题。

而五大行作为物业管理行业的标杆，是完全独立的物业管理企业，不依附与任何地产开发商。各自有其明确的发展战略，积极主动的进行市场拓展，主要通过并购完成企业规模和业务的拓张。世邦魏理仕通过并购，业务收入由4.7亿美元上升到了50多亿美元，由一个区域性公司发展为业务链完善的国际一流的物业管理企业。

从业务战略层面来说，国内绝大多数物管企业主营业务还停留在物业管理价值链的低端，即基础的物业管理服务，该项业务收入占据主营收入的90%以上，属于劳动密集型业务，进入门槛低，运营毛利低，易于复制。还有部分物管企业将业务发展的重点转移到增值服务的方向上，希望通过增值服务提升利润。但由于服务模式、运营流程的不明晰，导致这类企业舍本逐末，既影响了物业基础服务的服务质量，又没有创造出更多的利润。

而国际五大行的主营业务覆盖整个物业管理行业的价值链，在品牌和服务质量方面上有体系化的支撑，导致进入门槛较高。世邦魏理仕2008年的物业外包收入，仅占到主营收入的33.5%，第一太平洋戴维斯的物业管理收入，也仅占到34%。

从战略目标层面来说，国内物业企业受限于服务集团开发商的发展战略，在日常运营中并没有过高的销售和盈利指标的要求，而且很多企业还可以获得开发商的资金支持，弥补项目的亏损。主营业务收入普遍不高，没有超过10亿元规模的企业。优秀企业的销售毛利率在10%左右。

而国际五大行的股东对企业有明确财务指标要求，毛利率普遍超过30%。世邦魏理仕2008年的收入达到51亿美元，销售毛利率为42.9%。

从组织管控层面来说，国内物业企业由于主营业务是基础物业管理服务，绝大部分企业采用操作式的项目矩阵式管理模式。该种模式要求总部对各项目公司有较强的管控和支持。但在实际运营过程中，由于内部管控流程不明晰，权责体系不完善，总部对项目管理的管理弱化，项目的运营状况更多取决于项目经理或主管领导的个人能力。

而国际五大行由于覆盖物业管理全价值链，采用的是事业部型管控模式。事业部内部的管控流程和权责体系明晰，保证了项目运营的质量，确保公司的品牌形象。公司内部的运营管理更多的是依靠体系和流程而非个人。

从人力资源层面来说，国内物业企业的薪酬待遇较低，人员结构不合理，专业人员、高学历人员占比小，研究生以上人员仅占0.21%，本科生占4.3%。人才规划培养体系缺失。

而国际五大行的薪酬待遇较高，至少是国内同行的1.5倍。绝大多数管理者具有本科以上学历。有较为完善的培养体系和员工职业生涯规划。

从信息化建设层面来说，国内优秀物业企业还停留在信息化的基础建设阶段，只应用了简单的基础物业管理软件、经纪业务软件、办公软件和财务核算软件。业务管理方面的资产管理、以及后台支撑的采购管理、客户关系管理、决策支持系统、人力资源系统和知识管理系统缺失。已经应用的各软件系统的应用深度和广度都不够。而且缺乏信息化的规划，导致各个系统相互独立，没有集成应用，不能起到为企业的管理者提供决策支持的作用。

而国际五大行则通过信息化规划和整合，已经实现了应用信息系统的集成，提升了运营效率，并控制了运营风险。在业务应用系统上，已经覆盖了物业管理全价值链，从资产管理、咨询业务、经济业务到基础的物业管理服务。在管理系统上，实现了客户关系管理、采购管理、人力资源、财务管理、知识管理系统、决策支持系统以及内外部门户系统的应用。

以上对比说明，国内优秀的物业管理企业与国际五大行相比，差距非常明显，它们要追上国际先进物业企业的管理水平，仍然任重道远。

作者: xhz_000 时间: 2010-8-25 16:02

物业这个行业在中国的确是越来越窄，是个畸形儿，这个玩意至少目前不适用于中国。

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 16:03

物业公司为何退出老小区

http://www.cnnb.com.cn　　中国宁波网　　

本报记者胡菁通讯员葛颖
海曙区建昌白云小区的物业公司退出小区近半年，至今，这个整治过的老小区仍没有物业管理。有人说，这是物业公司嫌贫爱富；也有人说，老小区用不着物业管理。事情真是这样的吗？
老小区欢迎新管家
海曙区整治后的１６个老小区至今有１３个引入物业管理。文化路一带属于钱南小区，也是老小区，一直没有物业管理。去年通过整治，环境大为改观，从城市长效管理考虑，区物业办和当地街道、社区居委会商议，今年７月由经纬物业公司负责小区管道堵塞、停车纠纷、治安巡逻、绿化养护之类的服务。当地居委会负责人小孙说，物业管理两个多月，居民反映很好。他们说，有物业管理好，连卖房子时加上一句“有物业”，价格都可以提高不少。
海曙区房管处有关负责人说，区内２万平方米以上的老小区有３３个，市、区两级ZF从２０００年开始拨款整治，要求3到5年内整治完毕。整治后的老小区大部分都将实行物业管理。他们曾经做过调查，９０％以上的居民认为老小区需要物业管理。
巧妇难为无米之炊
进入老小区的物业公司老总普遍认为，老小区居民对“花钱买管理”意识淡薄。他们错误地认为社区治安管理、管道维修、车辆安全等问题应该是社会福利，所以不肯付物业管理费。老小区缴费率平均只有５０％，物业公司无法维持正常经营。一位老小区物业公司经理说，他们管理的４个小区有一个是老小区。新小区缴费率一个星期就可达到９０％，而老小区却连５０％都不到。
他们还说，老小区房改房要占七八成，这些房屋总体过于陈旧，需要维修的公共部位很多，但维修资金又无法落实。按规定，房改房的维修金需业主通过原产权单位向市住房资金管理中心申请才能支取，但有的单位破产或改制，资金提取有难度。
再说，一般新小区都有配套物业用房。按政策，老小区的物业用房应按总建筑面积的0.3％配置，每平方米购置费用是２５００元。可是这种房价如今在老小区根本找不到。老小区的物业管理单位不仅没有物业用房可以出租以补充收入，有的甚至连基本的办公场所都无法解决。物业管理是一个社会性的服务行业，没有一定的经济收益，退出老小区在所难免。
物业管理势在必行
市城乡建委有关负责人认为，城市社区实行规范化的物业管理，是社会发展的大势所趋。规范化的物业管理一定要按照市场规律办事，群众要树立花钱买服务的观念，物业要明确业主是顾客的概念。
为解决老小区物业管理问题，不少人提出了建议。澄浪社区一位业主委员会成员提出，业主和物业是契约关系，谁违约，对方就可将他告上法院。但是老小区困难户较多，能不能让他们“以劳代费”。海曙区房管处有关负责人建议，ZF对老小区的物业管理可否有政策倾斜？或者简化房改房维修资金的申领手续；提高老小区物业用房的配置比例；或经社区居委会和业主大会同意，由规划部门支持在老小区的合适地块改建、搭建部分物业用房弥补经费不足。
据悉，海曙区物业办目前正在试行物业“酬金制度”：物业公司按照基本服务标准，每月公布经费运行账目；由业主大会再举行价格听证后决定物业收费标准。业主与物业互相督促，一个缴费及时，一个服务到位。业主与业主也互相督促，造成不缴费就是损害大家利益的社区氛围。

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 16:07

物业这个行业在中国的确是越来越窄，是个畸形儿，这个玩意至少目前不适用于中国。
xhz_000 发表于 2010-8-25 16:02

根据新的物权法，业主可以自治，估计未来这种形式会占到一定比例。

像我这种6年前脱离住宅物业管理，投身商业办公物业管理的，还算运气。

还好当年决策正确，不过现在也觉得繁琐。

和那些公司懂法的主搞脑子，更烦！

前辈子造孽啊！

作者: 伊万豆夫 时间: 2010-8-25 16:25

本帖最后由伊万豆夫于 2010-8-25 16:26 编辑

如果说潜规则，哪行哪业没个潜规则？
学生要进好学校，得托校长吧？
演员要想做主角，得托导演吧？
......

只有物业这个烂行业，哪怕捣些小浆糊，全给业主租户看得一清二楚！
搞得不好就给业委会炒鱿鱼！
这世道，真TMD难混！

作者: elvis_wang 时间: 2010-9-8 15:07

豆腐深有体会呀！呵呵

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