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标题: [物业] 成立业主委员会的条件 [打印本页]

作者: 新居客 时间: 2010-8-24 16:46 标题: 成立业主委员会的条件

上海业主委员会成立条件及程序
上海市实施《物业管理条例》的若干意见
国务院发布的《物业管理条例》（以下简称《条例》），自今年9月1日起施行，现结合实际，提出本市实施《条例》的若干意见如下：
一、关于业主大会和业主委员会
（一）已成立的业主委员会在《条例》施行后的执行事项
业主大会和业主委员会在《条例》施行后，应分别按照《条例》规定履行职责。《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时，依照《条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。
业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据《条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。
业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，该合同应继续履行。
（二）《条例》施行后的业主大会成立1.业主大会的成立条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会。
2.首次业主大会会议的召开符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇ZF），街道办事处（乡镇ZF）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇ZF）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇ZF）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇ZF）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。召开首次业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。
3.首次业主大会会议上业主投票权的确定
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30％。业主大会成立以后，单个业主最高投票权按照本意见执行。
4.业主大会的备案经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。
凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
（三）《条例》施行后的业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会召开会议，若业主人数超过一百人时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
二、关于前期物业管理
（一）前期物业管理招投标业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
（二）房屋出售的相关事项建设单位应在销售房屋前，参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书。
建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
物业买受人在与建设单位签订房屋出售合同时，应对遵守业主临时公约予以书面承诺。
（三）物业的验收物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查检，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。
三、关于物业管理用房
建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
四、关于维修资金的筹集、使用和管理
新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应按照市ZF有关维修基金的规定执行。
新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。
在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。
五、物业管理从业人员的管理
物业管理服务从业人员应按照国家和本市的有关规定，取得职业资格证书，并实行注册年检制度。物业管理从业人员的具体管理办法，由市房地资源局另行制定。
上海市房屋土地资源管理局
二○○三年八月二十日

作者: 新居客 时间: 2010-8-24 16:47

很多人关心的事~~
但成立业委会的话,需要几个真心为业主办事的人~~
而这人不能太老,当然不可能也年轻的,一般都是全职做这个事的~~
我们二期有这种人选嘛???

作者: 新居客 时间: 2010-8-24 16:48

另,创建业委会的条件基本成熟了,该就差个居委会了~~
但奇怪的事,正式的居委会呢???好奇怪啊

作者: 陸小哇 时间: 2010-8-24 16:55

2期不晓得有没有居委会哦

1期好像有居委会的

作者: huntershe 时间: 2010-8-24 17:11

需要ZF参与筹备设立的……

作者: czxt2008 时间: 2010-8-24 17:17

帮顶，，虽然这文章在论坛里已经发了N遍了

作者: 呆呆小雪 时间: 2010-8-24 17:18

这个文件已经被多方证实偏袒于KFS和物业,现在有人呼吁重新立文.

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 17:18

貌似前几天回过类似的帖子,现在二期居委会尚处于筹建阶段,因此条件不成熟

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 17:21

另外,我个人认为全职是不太现实的,工资谁来给?大家是否愿意从物业费中扣除?开多少合适? 如果要全职的话,只可能找那些专业人员代替,但是他们未必了解小区的具体情况

作者: kite 时间: 2010-8-24 17:22

2期不晓得有没有居委会哦

1期好像有居委会的
陸小哇发表于 2010-8-24 16:55

二期也有居委会了，就在物业对门，我刚刚去过，居委会电话：39111310
不过LZ说的是业委会~~~~~

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 17:28

二期也有居委会了，就在物业对门，我刚刚去过，居委会电话：39111310
不过LZ说的是业委会~~~~~
kite 发表于 2010/8/24 17:22

那是筹建组,并非真正意义上的居委会

作者: kite 时间: 2010-8-24 17:41

那是筹建组,并非真正意义上的居委会
eric_lee 发表于 2010-8-24 17:28

呃…………真的假的……
那他们说的话管用么？

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 18:08

呃…………真的假的……
那他们说的话管用么？
kite 发表于 2010/8/24 17:41

他们说什么话了？

作者: 新居客 时间: 2010-8-24 18:40

2期快一年半了吧,不算那个老二期,怎么居委会还没正式成立,怪的@@

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 18:44

2期快一年半了吧,不算那个老二期,怎么居委会还没正式成立,怪的@@
新居客发表于 2010/8/24 18:40

。。。。。。无语

作者: aa88163 时间: 2010-8-24 19:00

现在居委会其实是ZF内定的人员在做事,在居民中没一定的影响,成立业委会应该提上议事日程,居委会应该召开居民代表大会选举产生小区第一届居民委员会,我坚信嘉诚二期是个藏龙卧虎的地方

作者: eric_lee 时间: 2010-8-24 19:15

现在居委会其实是ZF内定的人员在做事,在居民中没一定的影响,成立业委会应该提上议事日程,居委会应该召开居民代表大会选举产生小区第一届居民委员会,我坚信嘉诚二期是个藏龙卧虎的地方
aa88163 发表于 2010/8/24 19:00

就怕龙虎斗

作者: 一水 时间: 2010-8-24 20:34

条件不成熟，这个好像是官话啊

作者: Jackal 时间: 2010-8-25 08:38

希望早点成立起来

作者: E.C 时间: 2010-8-25 08:48

如小E所说，问题是现在没有居委会

如果有了居委会。应该就可以纳入议事日程了~~！

应尽快成立居委会是当务之急。。

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