上海商业新规划前瞻

见习记者 叶尧 商报记者 叶松

编者按
    在市商务委、市规土局日前发布的《上海市商业网点布局规划纲要（２００９年－２０２０年）》中，新虹桥和中环真北两个商圈被新增为市级商业中心。在《纲要》全文尚未正式发布之前，本报率先披露其中新增加的新虹桥市级商业中心和中环市级商业中心的规划，并对两大新增的市级商业中心对上海商业的影响做前瞻性的分析，以飨读者。
    继五角场商圈之后，中环商圈凭借其地理位置优越、商贸产业高度集成、消费需求旺盛以及发展空间巨大等优势，成为本市第二个位于中环线上的市级商业中心。
已建成商业设施８０万平米
    中环商圈位于上海西北地区的中心，处于沪宁发展轴线的重要节点，是上海连接长三角的陆上交通要道和西北门户。周边高速公路、铁路、外环、中环、内环等五环汇聚，还有在建的轨道交通线，是商贸服务业发展的理想地带，具备建设大型商业设施的基础条件。其核心功能可以辐射普陀、闸北、长宁等市区西北片和嘉定、青浦等郊区。
    与上海四大城市副中心之一的真如商圈发展速度相比，中环商圈的崛起可谓“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。据介绍，中环商圈将兼具综合商业、文化休闲和生活服务等三大功能，形成大型商贸企业和中小专业服务企业共同发展、传统商贸企业与新兴电子商贸企业交互促进、核心行业和关联行业协同配套的良好格局。
    据介绍，目前，中环商圈已建成商业设施建筑面积为８０万平方米，商圈集聚了百联中环购物广场、农工商超市１１８广场、麦德龙、百安居、迪卡侬等大型购物中心、大型综合超市和大型专业店。商圈内已有麦德龙、红星美凯龙等国际国内大型商贸企业总部进驻，带动人流、物流、资金流、技术流、信息流的高度汇集。２００７年，中环真北商圈商业营业额已超过３０亿元。商圈内梅川路商业休闲街被上海市商业主管部门评为十大休闲街和商业特色街。

消费群基本为本地居民
    中环商圈本地居住人群为１０万人，周边祥和家园、祥和名邸等中高档住宅小区的居民具有较强消费能力；商圈内百联中环购物广场、麦德龙总部和绿洲中环等商务商业楼宇，集聚了商务人群６至１０万人；各类会议、培训、商务交流的外来商务人群和周边及长三角地区的外来消费人群不断增加。消费需求涵盖了商务用餐、购物、休闲娱乐、旅游、住宿等不同方面。据统计，目前中环商圈每天客流量为３５万－４０万人，其中本地居住人群、本地和外来商务人群、外来购物旅游人群的消费所占比分别为４０％、２５％和３５％左右。
    据了解，中环商圈已建在建商业、商务和酒店建筑面积达２００万平方米，预计至２０１２年可达２５０万平方米，为商圈集聚优势资源提供了基础载体。而且，与上海中心城区其他商务区相比，中环地区商务楼宇租金相对比较便宜，商务成本相对较低。

按“三片三街”结构布局
    据介绍，中环商圈将按“三片三街”的结构布局，注重远近结合、点面结合，以块状组团集聚开发带动条状商业街调整提升，逐步成为“主题鲜明、产业融合、功能联动、亮点突出”的新兴市级商业中心和新兴商贸商务中心。
    三片是指形成三个各具特色的功能片区，北部以百联中环购物广场、百联中环生活广场等为核心载体，形成综合商业和专业商务功能片区；中部以红星美凯龙、麦德龙、百安居、文化广场等为核心载体，形成大型专业店和商贸总部、文化休闲功能片区；南部以绿洲中环中心、农工商１１８广场、金沙商务广场等为核心载体，形成综合商务、酒店和生活服务功能片区。
    三街是指重点建设梅川路时尚休闲特色街、丹巴路滨河休闲特色街、伯士路老字号商业特色街，积极拓展中环真北商圈的外延，增加丰富度和多样性，增强餐饮娱乐、文化休闲配套功能。

三街各有特色争奇斗艳
    梅川路时尚休闲特色街以真光路、万镇路之间的步行区段为主，全长６００米，商业建筑面积５万平方米，目前已入驻商家７２家，以各类餐饮网点为主，专业专卖店、生活服务设施作为配套，逐步向时尚休闲特色转变，成为分时段步行街。
    丹巴路滨河休闲特色街位于梅川路以南、金沙江路以北路段，长度为３００米。丹巴路将利用良好的滨河生态景观，以滨河休闲为主题开发建设特色商业街，突出都市观光、游览休闲、文化娱乐、商务会务等功能，将重点引进咖啡馆、茶吧、酒吧、特色餐厅等餐饮休闲设施。
    伯士路老字号商业特色街位于农工商１１８购物广场和商务楼宇、酒店之间，是与金沙江路、同普路相交的一条南北向次干道。伯士路长度为２００－３００米，将形成以老字号商业为主题的特色街区，打造一批餐饮小吃类、食品药品类、古玩装饰类等老字号名特品牌的旗舰店、形象店。

业态结构交通设施待完善
    据了解，中环商圈作为一个刚刚晋升为市级商业中心的商圈，还存在商业业态结构、楼宇配套商业及交通配套设施等方面的不足，有待改善。
    中环商圈的商业面积中，零售业占５９％，餐饮业占２３％，休闲娱乐业占８％，其他各类服务业占１０％。商圈内大型商业企业共有１３家，其中大型购物中心２家、百货店１家、大型超市３家、大型专业店４家。餐饮业态中，中小餐饮比较发达，大型正餐和特色餐饮相对少。零售业态中，百货店、国际知名品牌专业专卖店较少，文化类、休闲类、体育类服务设施较少，难以满足各类商务和居住人群选择性消费、文化休闲服务性消费需求。
    商圈中大部分楼宇刚刚建成，商务集聚度不高，配套商业服务还有待完善。
    快速通道的大交通客观上造成区域内空间分割，缺乏循环辅道和交汇枢纽，区内路网交通不顺畅。目前南部农工商１１８广场与创邑金沙谷、绿洲中环中心之间，中部红星美凯龙与麦德龙之间空间上贯通困难，制约了商业商务功能的集聚联动。与大交通配套的公交线路明显不足，公交站点过少，停车设施不足，区域内综合环境也需要进一步改善。