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作者: yeego 时间: 2009-10-14 09:24 标题: 转一篇好文---<<江桥：“实力派”偶像的成名之路>>

原帖地址:http://www.jiangqiao.sh.cn/thread-4650-1-1.html

试镜 $ t2 d# s7 \4 y7 r# e4 H

随着上海城市化进程的加快，一些原本默默无闻的板块开始崭露头角，在各大利好之下一夜成名，被公园环绕的顾村，人文熏染的松江，以及顶着青年桂冠的九亭。相比之下，有着常年发展历史的江桥，纵然有成熟的生活配套和地理优势，却依然得不到镁光灯的关注，相比那些一夜成名的都市宠儿，江桥的成名之路似乎很迷茫。

籍贯　　最具优势的地理位置
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　　常年以来，江桥虽然紧邻外环线，但是总是分隔在市区之外，原因就是曹安路段的拥堵，几个月前从静安出发到江桥，从新闸路、武宁路到曹安路，短短的路程，途中耗时将近30-40分钟，如今曹安公路拓宽工程竣工，同样的路程只要30分钟即可达到。 : [5 Q1 E% G/ c) E# G
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　　上海景延房地产有限公司总经理严国梁表示，外环外1公里的所有板块，江桥距离市中心的距离是最短的，江桥距离人民广场仅13公里，此外江桥濒临沪宁高速公路、沪嘉浏高速和外环线，特别是离虹桥国际机场只有8分钟车程，随着虹桥枢纽的成形，江桥的交通将四通八达。目前，江桥也有多条公交路线到达市区947、950等，可以直达静安寺、中山公园等地，因此不少来自静安区和普通的改善购房者比较倾向这里。
   但是，随着多条轨道交通的落实，距离江桥最近的11号线没有进入板块中央，轨道资源的缺乏始终是江桥板块的“硬伤”。 ; l" i. E4 z; g& P# w) Q5 E
   对此嘉城销售经理席骏羽表示，虽然没有轨道交通，但是江桥有不错的公交资源，可以直达市区，随着曹安路段的拓宽，路面交通情况良好，不会因为没有轨道给出行带来障碍，此外，14号线已经确定经过江桥，将填补轨道的“遗憾”。

容貌　　住宅面貌焕然一新 4 n$ y, |. h& F# D
   江桥板块除了动迁房之外，嘉城这个占地1320亩的超级大盘一直垄断了曹安路段的商品住宅，如今这个局面被打破，一些中高端的楼盘进入了江桥，其中包括定位高端的天际蓝桥、华江景城以及和嘉城品质雷同的汇丰沁苑，江桥板块的住宅面貌得到彻底的翻新。 ' U% J# g  i+ e' W# A8 Q. A& c
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　　天际蓝桥销售经理金志寅介绍，小区全部为小高层，呈南低北高阶梯状，高档花岗岩和砖面结合的外立面显得十分简洁淡雅。小区的户型非常丰富，有58、64、70平方米的一房，有95、96、97平方米的两房，也有100平米以上的三房，得房率在76%到83%之间。金志寅表示，天际蓝桥在江桥板块属于中心位置，未来距离14号线站口很近，楼盘对面就是新世界商业中心，因此开盘至今销售成绩十分理想，主要置业人群包括普陀、闸北的移民还有不少年轻的新上海人。   O; P( \% q. T' K9 s
   作为区域内品质最高的华江景城，建筑上采用3种德国高端建材，一是采用了高档别墅才会使用的德国维卡提升式推拉门,轻巧耐用，品质卓越；采用了德国全进口的TCS门禁系统，以及德国STO外墙保温材料，节能环保，有效提升建筑整体品质，社区有个约15000平方米相对完整的景观区域，实际绿化率约43%，可以说是整个江桥板块最高端的产品。景延房地产有限公司总经理严国梁表示江桥的配套是成熟的，需求是旺盛的，但是就是缺乏一些高品质的住房，这是他们在开发华江景城前所做的市场调查得出的结果，严国梁认为江桥周边有曹安商圈，人气十分旺盛，不少小企业主和工作人员希望在江桥置业，其次江桥经过多年的发展人口导入十分充足，其中不乏一些需要改善居住条件的置业群，最后随着曹安路段的拓宽，制约江桥发展的交通瓶颈破除，不少来自普陀的移民倾向在此置业。在这些需求的传导下，越来越多的开发商认识到商机，把高品质的楼盘引入了江桥，提升了江桥的整体品质。

体态    齐全的生活配套 $ p0 X9 a& E6 ?# m4 C- q

   江桥的发展有10年的历史，从最初的一批动迁房发展至今，江桥给大家的传统概念就是一个大型的动迁基地，但是也正因为江桥的强大的居住功能，该板块承载了各类生活功能，加上曹安商业圈积累的人气，江桥是个“底子”雄厚的区域。
　　嘉城销售经理席骏羽表示，经过多年的发展，江桥板块的生活配套十分齐全，除了沃尔玛，江桥原本的生活配套包括有联华、农工商超市、易初莲花、好美家大卖场、轻纺市场沪西医院、邮电所、肯德基、欧迪咖啡、建设银行等生活配套一应俱全，基本满足了周边居民的休闲、购物需求。正在招商的是新世界广场，将汇集新世界集团旗下的大部分知名品牌，享受购物带来的乐趣。
　天际蓝桥销售经理金志寅表示，小区西面还将打造一个社区商业配套——约4万平方米的“蓝桥坊”休闲美食城，这里汇集餐饮、休闲、文化、娱乐、购物等商业元素，届时国内外知名品牌的美食会逐渐入驻，可以完全满足业主的休闲娱乐所需。
面试　　配套过剩，定位堪忧 , P% T9 f# a/ X* l% p

   提问：因为曹安商圈积累的人气和商业基础，江桥的商业相比同类的板块是一大优势，但是定位过低是最大的问题，随着外来人口的增多以及人口素质的不断提高，现行的商业已经不能满足年轻一代的需求，营业不久的沃尔玛，除了大卖场的功能外，底层的商业和轻纺几乎没有区别。除此之外，过多的同类商铺，造成了商业资源的重叠。
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　　回应：景延房地产总经理严国梁表示，江桥 3 K3 s, S  C  X- F  e$ p
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　　的商业很大程度还是以满足当地基本需求为主，低端的商业形态，开发商自身开发的商铺，经营的业务形态雷同，商业多不是坏事，但是缺乏统一的规划，始终无法提升板块的整体形象，未来新世界中心入驻将会成为唯一一个填补区域中高端商业的空白的先例。但事情总有两面，充足的商业配套对购房者来说是件好事，不仅选择面广，还能享受到更优惠的价格。
   　天际蓝桥销售经理金志寅认为，江桥的商业目前是有些过剩，而且过多的集中于曹安路以南，但是随着人口的不断导入，这些商业资源在本地会得到消化，至于定位较低的问题，金志寅认为这和江桥的人口结构有关，这里的整体结构是中低端消费多于高端消费，因此商业结构也会呈现相对应的布置，如果高素质人群导入增多，这种形态会随之相应改变。

发展参差，后劲不足 :

   提问：江桥最繁华的地段就是曹安路，在这条路上虽然聚集着包括嘉城在内的几大楼盘以及沃尔玛、新世界中心等商业配套，但是仅一条马路之隔，华江支路、临夏路等地方就显得颇为冷清，新型的产权商业产品新电子商城显得落寞，楼盘外硕大的宣传照显得斑驳陆离。此外，位于临夏路汇丰沁苑开盘至今1年多，虽然售价远低于嘉城和天际蓝桥，但是销售情况不理想，该楼盘的销售表示，该楼盘主要的业主是电子商城的业主以及当地的改善客，因为地理位置不佳，很少有外来的移民客。 # s! e' `: P, N+ q5 |

   回应：江桥某个楼盘的开发商坦言，江桥板块未来有占地高达4000余亩的经济适用房，能开发的土地很少，现在出售的商品住宅销售完之后，后续的供应有限，作为开发商而言，因为后续没有很大的盘量，除了会对楼盘本身做些投资以外，不会也没有能力对板块的发展有更大的投入。
   天际蓝桥销售经理金志寅表示，天际蓝桥的成功，使该公司有兴趣在江桥做进一步的开发，但是江桥土地出让有限，即使有全盘的规划，也未必能够实践，目前还处于观望中。
缺乏规划，资源匮乏
   提问：板块的成名除了本身的资源和开发商的投资之外，最大的优势是政策利好，三林板块因为世博，一夜之间寸土寸金，当年的世纪公园板块也因为稀缺的公园优势，出现了诸如香梅花园的顶级豪宅而闻名。有了规划、才会有轨道，有投资，江桥独缺这样先天优势。
　　回应：嘉城销售经理席骏羽坦言，嘉城一直
　　希望把江桥打造成都会概念，确实这些年不少年轻的置业者关注到这个板块，但是由于江桥的发展没有得到充分的关注，因此获得生态、轨道资源的时候总是比较滞后，板块很难在短时间得到很大的升值，导入的人群素质普遍不高，这也是江桥发展多年，价值始终体现不出的原因之一。但是作为一个居住板块，它所有的配套是充足的，正因为其名气不响，价格就不高，对自住客来说也是一种优势。
　　天际蓝桥销售经理金志寅表示，江桥缺乏一些整体的规划是事实，相比之下滞后的地铁规划对该板块的知名度提升造成影响，但也正因为此，江桥的价格比较低，随着13、14号线的规划，江桥的未来价值会逐渐体现，这对购房者来说是买预期和潜力。
【记者手记】
　　心有多大，舞台就有多大

   经过多年的积累，江桥板块从产品、配套和地理上来说，江桥不输给任何一个外环板块，相比之下因为其缺乏名气，一直是个价格洼地。但是，江桥的“成名”却显得十分困难，没有政府利好可以给江桥一夜成名的优势，开发商满足于销售现状，在各大板块纷纷向整个上海打造人气的时候，江桥的“观众”只是江桥的本地客以及少许的普陀、闸北移民，江桥的发展束缚在自身的“小小梦想”之中。心有多大，舞台就有多大，随着大上海概念的深化，南汇、金山、奉贤乃至昆山、浏河都在通过这样那样的努力融入到上海的居住群体中，江桥这个有着如此优势的板块又有什么理由置身事外，满足于自身的梦想中呢？

作者: 叶子 时间: 2009-10-14 09:33

好长~看了两排，江桥好的帖子都顶

作者: eric_lee 时间: 2009-10-14 10:30

做LP的沙发

作者: Edison_Y 时间: 2009-10-14 10:52

人工置顶

作者: kevin_wang 时间: 2009-10-14 11:09

顶一下咱们的江桥

作者: yeego 时间: 2009-10-14 11:57

大家可以耐心地看一遍,分析得还是挺透彻的!

心有多大，舞台就有多大

经过多年的积累，江桥板块从产品、配套和地理上来说，江桥不输给任何一个外环板块，相比之下因为其缺乏名气，一直是个价格洼地。但是，江桥的“成名”却显得十分困难，没有政府利好可以给江桥一夜成名的优势，开发商满足于销售现状，在各大板块纷纷向整个上海打造人气的时候，江桥的“观众”只是江桥的本地客以及少许的普陀、闸北移民，江桥的发展束缚在自身的“小小梦想”之中。心有多大，舞台就有多大，随着大上海概念的深化，南汇、金山、奉贤乃至昆山、浏河都在通过这样那样的努力融入到上海的居住群体中，江桥这个有着如此优势的板块又有什么理由置身事外，满足于自身的梦想中呢？

作者: 金月亮 时间: 2009-10-14 12:00

呵呵，现在发现已经有点晚了，现在要归爷爷管了，阿爸才刚开始着急了。
希望爷爷要珍惜这个孙子啊。

作者: hill 时间: 2009-10-14 21:52

房价最能说明一切。江桥的房子已经不便宜了

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