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标题: [转贴] 乐缨：万达捡走了“金子” [打印本页]

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 11:27 标题: 乐缨：万达捡走了“金子”

乐缨：万达捡走了“金子” 拿地很明智2008/12/4 20:20:38 新闻评论发表于搜房网 - 上海业主论坛 - 新闻评论
【观点】万达现今已成为中国商业地产的第一品牌，而拿地的眼光也很精准，时机也很准确。目前是中国房地产正常的调整周期。中国正在迅速的城市化进程中，每年3500万人口从农村到城市，目前的市场供应是远远不够的。国家投入4万亿打下坚实的基础，上海本地以及与外省市之间的交通更为方便。作为长三角的龙头，上海可谓寸土寸金，所以万达拿下的江桥这块地升值潜力是很大的。万达开发的都是城市综合体，商业、办公、住宅等各种形态互补，能够有效的降低市场风险。万达现在以低价位入市，可谓“捡走了金子”。
现在万达这两个字不停在我们脑海里，我们到外地去也看到到处是万达，这个规模很大，这也我们的民族品牌。至于这次拿的土地，我觉得很明智的。我觉得上一轮宏观调控的时候，也有土地拿出来流拍，那个土地过两年好的不得了。以前一个塑料市场，就在浦东小陆家嘴下一站，那时候流拍没有人拍，真是鼠目寸光。倒过来想的话，就是觉得很蠢很蠢，那个土地像金子一样，大家都不要。
其实我觉得房产发展了，现在我们中国对房产的周期研究，好像没有固定的时间，比如说7、8年一次。实际上还是存在周期的，任何事情都是一样的从高到低，从低到高。不可能一直是直线，就是中国的GDP一直在上去，也不是很正确，肯定会有上有落，有上有落才是很正常的事情，房地产的发展也是这样。就看你在哪个周期里拿地，你在很高价的时候拿地，就像上海人买股票也知道，好像买涨不买跌，6000点大家都进去那不是很傻，因为到1700点进入不也是好的吗？到了底部最后还是要上来，土地价也是这样，而且根据我们周期的发展，现在拿地是最好的，这是根据周期来看的。
另外是根据整个房地产的大形势来看，现在我们都讲城市化进程，全世界平均的水平49%都是城市，51%农村。我去了很多国家，英国98%城市化进程，农村只有2%，有一些国家城市化程度都比我们中国高，我们中国现在是46.5%，这个说明了什么问题，就是我们发展的空间很大，我们连世界平均水平都没有达到，连古巴都比我们高。就是我们农村太大了，现在每年大概3500万人口从农村来到城市，这意味着发展。一次日本新闻代表团来，也是让我接待，大概有12个资产记者，都来问房地产的问题。他们问你们现在好像每年有1000万的人口失去的土地到农村。我说这个讲的就不对了，我们城市化刚刚才开始，1000万我觉得太少，2000万也太少，实际上每年有3500万的人从农村进入城市，那意味着房子要大大的造，现在这个造还不够的。
我们上海又是地处长三角，长三角是我们中国经济发展密切，水平最高的区域。上海正好又长三角的龙头，所以上海的土地真是寸金寸土，你看江桥南汇马上就是很好的。地铁一进去，马上时间距离就拉近了，然后城际火车和列车，然后高速铁路你想4万个亿投下去，基础设施都打的很扎实的。你现在看上去不起眼土地，到了你开发好的时候，会非常起眼，非常值钱的土地。
美国的经济危机，他们很严重，其实中国不是太危机，因为中国市场毕竟这样大，还有就是发展空间大。我们从城市化进程的空间发展，我们跟英国比差的很远，他们是90%，我们才46.5%，这个差的太多了，我们如果现在不发展的话，那中国经济还发展多少年。所以你们现在拿的话，根本不用担心。无论从哪个角度来看，我觉得都不用担心，而且你们这个算，算的真的是很好的。不要在高价位的时候拿没什么意思，还有我上个星期到红星美凯龙去做家具的，他就是这样的。他做建材做不好了，利润太少了，然后他就像拿着土地，建材都是在大卖场，都是在那种不起眼地方做，没想到这个不起眼的地方，现在都是好地方，然后他一造房子，当地政府就非常喜欢他去，他去了以后税收就留在当地，政府当然非常喜欢，你来一做的都是一栋栋的，都是方方正正的，现在全国各地都是一样的，然后他就做出甜头来了。而且他从建材批发商，转为做房地产。
我觉得你们这个模式也好，做房地产但是你们这个物业自己持有，这实际上在商业运营上面也是可以，不是说我做完了卖掉了，跟我没有关系了。你们还在保持着盈利，这个就是双向的。红星美凯龙是从建材到房地产，你们是从房地产到这里。当然你们的规模是很大的，他们只是一栋。你们我觉得大概30万，40万这样的规模，我觉得这个模式很好。为什么？因为我采访过香港罗康瑞他们做新天地，他们现在在新加坡也做来福仕广场。他们的经验就是不要做单一的，最好是商业也有，办公楼也有这样综合的。所以你们的发展也做到了，本来是单体的到组合的，组合的再到综合的，这样就很好。打一个最简单的比方，就是农民种地，他们说种地种棉花好，还是种水稻。我说最好的方法，如果你有20亩土地，10亩地棉花，10亩水稻。为什么？我说如果今天是下雨多的，那水稻就很好，棉花肯定不好，如果今天很干旱的，棉花长的很好，水稻不好，可以分散风险了。如果你光种棉花，下雨就完了，你光种水稻干旱没有了。
所以说这个，我觉得你们即有住宅，又有商业，又有办公楼综合在一起也可以风险分散。比方说你觉得你在开发当中，你们现在碰到的问题，可能是住宅一类的问题，在那个江桥也好，是你们搞的住宅要稍微高档一点，因为政府现在也推出了9000万的经济适用房，这个我也是有点想法的。对房地产是有冲击的，尤其你们那个区域的市场，至少是有点冲击。我觉得这个不是完全市场化，大家觉得动荡或者什么，政府的一些政策，我是怎么理解。因为改革开放我们也只有30年，用邓小平同志的一句话，也是摸着石头过河。中国也没有经验怎么搞改革开放，怎么搞市场经济，所以在这个当中，经常会有一些错误，这个其实也是可以理解的。因为我们不是很成熟的市场经济国家，对政府的出手我觉得发展的潜力大。两点，因为我们人口多，所以对房地产来说，长期一定是看好的。所以你们拿地土地以后，我觉得肯定是赢，不是输的。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 11:31

作者系解放日报报业集团资深房地产版记者，在行业内享有很高的威望。

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