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标题: [讨论] 参考资料：万达江桥广场市场研究报告之楼市篇 [打印本页]

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 09:52 标题: 参考资料：万达江桥广场市场研究报告之楼市篇

本帖最后由伊万豆夫于 2009-8-14 13:50 编辑

项目综述：地处江桥，55万㎡规模，商业为主，13万㎡住宅
江桥楼市简述
量价走势：刚需带动回暖，成交增长明显，价格小幅上扬，未来预期乐观

图片附件: 图片1.jpg (2009-8-14 09:52, 39.13 KB) / 下载次数 46
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作者: 风吹起的男子 时间: 2009-8-14 09:57

豆腐的原创吗？豆腐在莘庄绿地大厦？哈哈

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 09:58

本帖最后由伊万豆夫于 2009-8-14 10:01 编辑

江桥附近主要楼盘
项目名称       嘉城       盐湖新居       华江景城       天际蓝桥
地理位置       曹安路2378号       曹安路2831弄　       海波路333弄       华江支路328弄
面积范围       60-125㎡       　68 -106 ㎡       63-160㎡       57-129㎡
主力户型       二房       二房       二房       一房、二房
主力面积       84-95㎡       85㎡       98-113㎡       57-97㎡
单价范围       11000元/㎡       　8500元/㎡       10800元/㎡　       9000元/㎡　
总价范围       66-138 万/户       58-90万/户　       68-173万/户　       51-116/户　
主力总价       92-104万/户       81万/户       106-122万/户       51-87万/户
开盘时间       2004.7       2009.6       2008.10       2009.3
住宅供应       3159套       　258套       755套　       459套　
销售均速       59套/月       　237套/月       81套/月　       60套/月　
已售比重       87%       94%　       75%　       52%　
剩余可售       417套       　21套       188套　       238套　       　21套
主要卖点       江桥第一大盘       单价较低       品质较好       一房较多

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 10:02

在售分布：曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离

图片附件: 图片4.jpg (2009-8-14 10:02, 143.45 KB) / 下载次数 48
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作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 10:04

嘉城对本案的启示：
嘉城百万方的规模效应和先入为主的市场地位优于万达，地理位置上对东区导入客户形成截流；应加强本案从市区导入的2条交通动线上导视和户外；
万达地理位置比嘉城更靠近虹桥交通枢纽，因此外区导入的客户的区域构成和客群比例较嘉城更高，应利用好虹桥交通枢纽作整体板块提升，大力拓展长宁、静安、闵行的外溢客户。
万达的开发商品牌、商业配套明显优于嘉城，整体产品品质、社区品质亦会高于嘉城，升值潜力也明显优于嘉城；应加大项目整体品质宣传，与嘉城多年来已相对固有的形象形成差异化。
嘉城销售中采取与二手门店联动的手段，颇有建树。此种分销手段也可借鉴于本案。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 10:07

盐湖新居：
83㎡-86㎡两房，103 ㎡ -106 ㎡三房低单价，低总价。主要以低价吸引客户；产品及价格决定其的主力客群为“首置首改”客户。
体量不大，主要客户构成为“产业导入客户”、“本区域动拆迁客户”、“外区导入客户”及“部分有区域渊源的投资客户”；
对本案的启示：
盐湖新城70 ㎡-90 ㎡两房，90 ㎡ -110 ㎡三房与万达的面积区间差异不大又以低价为销售策略，会大量分流价格敏感度较高的“首置首改”主力客群；我们应树立较高端形象、强化项目品质及大商业大配套等等主诉求，来彻底拉开与该项目档次，使得即便是“首购”客户也因为对于万达整体的认可，而认可万达虽然不便宜，但是仍具超高的性价比。
近阶段以来，受楼市火爆及通胀传闻的加剧，该案因较低的售价，吸引了上海本地及江浙一带投资客户。对于这部分投资客群，我们更应该放大万达的品牌效应、放大增值潜力和投资性，分流对这部分理性精明的投资客。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 10:09

华江景城：
庄重而又现代建筑外立面、产品品质、中央景观（水景）、会所（2000平方米）、自身社区商业配套等给客户产品面直观的感受。
周边商业配套的逐步完善
江桥区域较高品质项目，产品品质居板块领先
曹安商圈百万规模商业中心建设
曹安公路江桥交通枢纽地位
对本案的启示：
华江景城已是尾盘期。对本项目并不构成竞争。（9月179套尾盘开盘）
此项目虽体量不大，但在整个产品设计、景观营造和社区氛围上都是江桥地区较为高端的一个。虽然较之嘉城，该案面积偏大总价较高，但高品质仍然吸引了大量普陀、长宁的首改客户。这点同样可为万达所借鉴。
产业客群仍然占了相当的客群比例，其中投资客比例近期有大幅上升趋势。这一点与嘉城和盐湖新城的客群构成并不相同。也就是说，其他2个项目产业客户的萎缩并不完全是客群消化殆尽的原因，有部分对价格不是特别敏感的小业主仍然有相当购买力，只是更看重项目的品质和预期。作为品牌开发商的万达，对于外区导入客群中的首改客群和投资客群，更应该做好品质和价值体系。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 10:14

本帖最后由伊万豆夫于 2009-8-14 13:52 编辑

物业板块并不是单纯的物业管理板块，当然物业管理会是一个最重要的方面。

嘉城业主有不少是房地产投资客，也有不少和我一样是房地产相关产业从业人员。

本人将努力把本板块向更为专业的方向提升，同时给投资客提供一些专业资料。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 11:24

豆腐的原创吗？豆腐在莘庄绿地大厦？哈哈
风吹起的男子发表于 2009-8-14 09:57

不是，是万达集团的调研报告。

没错，我是绿地的，和永绿物业一个集团。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:20

购买力调查部分：
我能接受的总房价在100万吧，首付么一半也可以现在好像首付30%左右就可以了具体多少看情况吧，还按揭每个月支付（上限）3000块。江桥的房子如果超过12000元每平方我就不会买了，我会加点钱让儿子买到中环附近去（指普陀），中环附近16000可以接受。江桥这里肯定会升值的，大概20%吧！因为有虹桥枢纽了嘛！江桥会成为第二个徐家汇。
——王女士（帮儿子结婚买房支付首付）

我能承受总房价60~80万，肯定要按揭的，每个月还2000~3000块，首付3成。江桥的房子超过15000元每平方我就不买了。升值是一定会的，每平方2000~3000元吧！有虹桥交通枢纽人流肯定会更多。
——小夫妻二人（考虑帮父母买房子让父母住在附近照顾孩子）

总价60~100万/单价10000~12000/首付20%~50%/月供3000元
看好升值潜力，预期涨幅10%~25%

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:33

居住环境和周边配套调查部分：
我是做IT行业的，现在是主管，我到上海3年了，目前住在曹杨八村老工房与别人合租的，租金约1000元/人，就在附近上班。我对居住环境的要求是要安静晚上要休息好，日常购物要方便，小区绿化要好。
——宁先生（82年出生）
我是生物医药行业的，到上海3年了，现在是一般的医药销售，在静安区上班，房子租在杨高南路那里，租金1400元/月。我对居住环境的要求是要安静，日常购物、休闲娱乐要方便，小区绿化要好，不接受噪音大的环境。
——潘女士（80年出生）
（基本上都知道五角场万达）不喜欢大型商住办综合性项目，就是担心会比较吵。
——集体意见

绿化/空气/噪音/生活配套，都是对环境的考虑因素
对于生活配套尤其看重
对于大型综合体项目认知不高，比较喜爱住宅区与商业区分开。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:35

本帖最后由伊万豆夫于 2009-8-14 14:38 编辑

交通配套调查部分：
对于虹桥交通枢纽有初步了解，印象中虹桥交通枢纽就是类似于新客站+地铁站+机场+高铁的集合体，对于将来可能成长为CBD不太清楚，但如果真能成为CBD，以后周边受辐射区域房价肯定会上升，包括江桥。
——宁先生
不是很了解，但认同形成一定气候之后会对周边房价造成上升的影响。受辐射区域的居民对自己的出行也能造成便利。
——薛先生
同样不太清楚，但如能形成气候，交通于商业都发展起来，估计会对周边房价造成上升的影响。
——李小姐
有初步了解，对于能够成长为CBD不太了解，但认同会对房价造成影响的观点。且生活在周边，对自己的出行也能造成便利。
——陈先生

13号线听说过，我认为有地铁的地方交通会很便利，周边房价也会更着涨吧！开通后预计周边房价会上涨20-30%。

——宁先生

同意13号线会对周边房价造成一定的影响，预计会较现阶段涨20%左右。

——薛先生

13号线的开通一定会对周边房价造成影响。看上海其他已经开通的地铁周边楼盘价格走势就知道了，预计会涨20%左右。

——李小姐

会有影响，周边楼盘一定会上涨，预计会涨30%左右。

——陈先生潘女士

n一致认为13号线的开通，周边楼盘的价格走势会上升。
n涨幅为20%-30%左右。
n且能够预计轨道交通会大大促进周边居民的出行便利。

均对虹桥交通枢纽的商业性认知度不深
但当有了初步的概念后均感觉受辐射区域的房价会有上升空间
且肯定了周边居民出行会非常的便利

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:39

生活配套、物业管理调查部分：
我认为小区绿化很重要，要有可以户外活动的地方，最好有会所可健身，基本生活配套：如便利店、书报亭等，小区1公里范围内应该有生活所需的配套，买菜能接受步行10~15分钟距离，去大卖场有班车。
——集体认同
对于物业管理费根据市场价格吧，1.5元/平方米·月可以接受，对于除了要有日常维修等，至少要有叫车服务。
——李小姐

希望有停车位。
——集体认同

生活配套均希望能够满足日常需求
对物业服务有一定要求，物业管费1.5元/平方米·月

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:42

购房目的调查部分：
我现在和别人合租，我很想买房在上海安个家，但是上海的房价太高了，我想接爸妈来上海住，有父母的地方才像个家……
——宁先生
我门家现在租房住，我很想买房，我看过浦东张江的房子，因为我先生在那里上班，但是上海的房价太高了一直没买，我想接爸妈来给我做饭，一直吃不惯上海的菜……
——潘女士（80后，怀孕）

我现在住公司的宿舍，我想买一个一房就我自己住。
——李小姐（30岁以上）

购房目的单纯：首购为主
且与父母同住的意愿非常强烈，方便相互照顾也有个精神依靠。

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:45

楼层、面积、房型、功能；装修、噪音处理
多层与小高层都能够接受，70-90平米左右两房。能够预留一间房间接父母过来住住。
——宁先生

我喜欢小高层高层也喜欢；面积在90平方米左右；两房的房型最合适，房间功能能满足生活需要，一间自己住另一间爸妈带孩子住；我接受精装修的房子；飞机噪音可采用绿化、双层玻璃、新风系统减轻。
——潘女士
比较喜欢小高层的房子，60-70平米左右就够了
——陈爽

小高层、高层/90平米左右二房
多功能房满足年轻人多变的生活需求
装修费用600元每平方左右
相信飞机噪音应该可以用高品质建材弱化

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:45

信息获取渠道、生活习惯、职业和理财
平时会看晨报、南方周末，我看“波士堂”，经常上网看电影、上BBS灌水、打游戏，双休日在家睡觉、做饭、约哥们踢足球。买东西会在附近，如果说要买房的话我会看看搜房网然后再去现场看看，我相信朋友介绍的（楼盘）。
我做IT的，平时不理财，基本靠储蓄。
——宁先生

不太看报纸，了解信息会上网看看，看电视会看新闻娱乐频道、东方卫视，纪实频道也看、中央九套。平时基本上工作地和居住地方两点一线，买菜买东西东西下班会带回来，周边大卖场（沃尔玛）也会去买，下了班也会和同事一起吃吃饭打打牌，双休日在家睡觉、做家务、逛街购物、娱乐一下。
我以前跟着买了点基金、买过保险、有存款。
——李小姐
相信网络/相信口碑和亲身体验
生活丰富/活动范围围绕生活、工作区域/休闲购物选择周边
收入较高/一般性投资理财/有一定经济实力

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 14:46

价格承受能力、升值预期
我能接受的总房价在80~100万吧，首付30%左右就可以了具体多少看情况吧，还按揭每个月支付（上限）5000块。江桥的房子如果超过12000元每平方我就不会买了。我认为升值空间30%。
——薛先生（看过嘉城）

我能承受总房价50万，按揭每个月还3000块，首付3成。江桥的房子超过8000元每平方我就不买了。升值是一定会的，升值空间25%——根据地铁和虹桥枢纽。
——李小姐（不太了解江桥）

总价50~100万之间/单价8000~10000之间
首付20%-30%/月供3000元~5000元
看好升值潜力，预期涨幅20%~30%

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-14 15:20

本次深访结论及启示
目前本地区的总体价值和环境氛围并不被人认可，多数消费者仍然把低价、低质与江桥作直接联想。虹桥交通枢纽及轨道13号线的建成，江桥的绝对交通优势及未来价值，仍然为许多人不知。

作为外环价格洼地，需要通过前期的强力板块推广炒作，才能将本板块纳入到市区外溢客群的首选目的地之一（类似九亭或七宝或宝山）。而本项目的蓄水时间严重不足，周边在建知名开发商稀少，气场不足。2者之间的悖论将决定项目广告推广的调性必须具备可信度高的、记忆度及传播力强等特性。

虽然主力客群以被挤出外环的上海人和购买力不强的新上海人为主，但并不妨碍2者之间的共有特性——以时间换空间；以时机换未来；以品质换尊重。越是弱势的群体，越是需要被尊重的心理呼应。超出其审美经验和品质预期20%的东西，才是他们最想要的，又没有距离感的东西。

受访者中有20%的人甚至能直接把综合体和万达挂起钩来，在上海这样多副中心的都市，综合体并不需要过多的炒作。

作者: Fiona2009 时间: 2009-8-14 20:59

顶！够专业，多谢搂主提供

作者: molibingbing 时间: 2009-8-15 11:15

这是基于目前的情况作的调查报告

随着大牌的进入和相应的一些宣传，这里的发展还是有很大的空间的

我个人认为

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-8-15 14:08

规划使得这里成为外环区域地铁最多的区域，甚至比传统外环优势区域七宝、九亭、三林都要多，令人觉得不可思议。

作者: williney 时间: 2009-8-19 14:10

就一张图片阿有没有详细点的说明阿支持一下

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-10-12 15:10

上海江桥大连万达商业广场修建性详细规划公示

图片附件: 1255070619669_000.jpg (2009-10-12 15:10, 118.72 KB) / 下载次数 41
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图片附件: 1255070635294_000.jpg (2009-10-12 15:10, 118.89 KB) / 下载次数 42
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作者: yeego 时间: 2009-10-12 16:04

这是什么时候的调查报告？嘉城的实际成交价早已超过1.1W了～目前均价应该在1.3~1.4w左右
参考金地格林因11号线年底通车预期，目前均价1.7~1.8W,可以推断13号线通车可能使金沙江西路沿线拉升至1.7W以上，整个江桥房价自然水涨船高！

作者: yeego 时间: 2009-10-12 16:11

目前看来，南江桥房价超越北江桥是迟早的事情！

作者: 伊万豆夫 时间: 2009-10-13 20:20

这是上半年的调查报告，我看14号线的建成将恢复北江桥的强势地位。

作者: dinjian 时间: 2009-10-15 13:27

顶下豆腐，顶北江桥

作者: Edison_Y 时间: 2009-10-15 14:12

你们似乎忘记了一件事情，年底11号线，还会让北江桥的房价坚挺一阵，特别是景城和嘉城

作者: 有点想法 时间: 2009-11-21 19:01

好贴子，我来瞧一下。

作者: xhz_000 时间: 2009-11-21 19:23

哈哈，11号，14号线开通的话偶们北江桥的人开心了~~

作者: ps2zer0 时间: 2009-11-23 10:09

顶下LZ的功课期待早日11，14号线的开通

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